¿QUÉ ES EL RETRACTO DE COMUNEROS Y CÓMO PROCEDER A SU EJECUCIÓN?

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9 DÍAS.

Este es el plazo que, como personas partícipes de una relación de copropiedad, tendremos para ejercitar nuestro derecho de adquisición preferente en caso de que otro de los copropietarios aspire a vender su parte a un 3ero, evitando con ello que ese extraño pase a formar parte de la comunidad de bienes a la que damos forma actualidad con otros sujetos integrados en la misma.

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Más allá de la definición teórica que la RAE ofrece de la figura del copropietario, lo cierto es que no resultará excesivamente complejo encontrar ejemplos prácticos de comunidad bienes en nuestro día a día, como sería el caso de tres hermanos que comparten la propiedad de una casa heredada tras el fallecimiento de sus padres o el de una pareja que en la actualidad sigue pagando a medias el crédito hipotecario que contrajo para la adquisición de su vivienda.

De hecho, dentro de las figuras jurídicas reguladas por el Código Civil, la importancia del retracto de comuneros (artículo 1522 cc) no está tan relacionada con los derechos o beneficios que confiere a un copropietario el ejercicio de la misma, sino en el reflejo indirecto que esta supone sobre la negativa opinión que el legislador ha mantenido de siempre acerca de la institución del proindiviso (también llamada condominio o comunidad de bienes) la cual encontraría su origen en la época del Imperio Romano.

Como despacho de abogados especializado en la gestión de proindivisos, GJ Defensa Legal ha intentado hacer de su web un espacio de divulgación jurídica mediante el cual resolver las habituales dudas que solemos apreciar entre nuestra extensa cartera de clientes.

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Por este motivo, hoy os traemos una disertación en profundidad sobre el derecho de retracto de los comuneros, utilizando jurisprudencia emitida en los últimos años por los tribunales de justicia para ofrecerte la explicación legal que quizás en estos momentos andas buscando por la red.

 

El retracto legal de comuneros y la relación de copropiedad

Antes de entrar a definir qué es el retracto legal de comuneros o el tiempo que tendremos para su ejecución, es importante valorar previamente la percepción tan negativa que nuestro legislador mantiene sobre la comunidad de bienes, el condominio o la situación de proindiviso (ambos 3 prácticamente sinónimos con carácter general), la cual se refleja por ejemplo en la siguiente sentencia del Tribunal Supremo.

“El Código Civil, inspirado en el carácter no definitivo, poco rentable y desfavorable con el que concibe la situación de comunidad, concede al comunero una acción para exigir que se divida la cosa común”. STS 609 / 2012, DE 19 DE OCTUBRE.

Y si nuestro legislador valora de forma tan negativa una relación de copropiedad de cualquier tipo, es de lógica que en paralelo ofrecerá a sus ciudadanos diversas herramientas para no hacer perdurar la misma si estos no lo consideran oportuno, siendo a partir de aquí cuando será posible ubicar la figura del retracto de comuneros en la estructura global de nuestro ordenamiento jurídico.

En la misma línea destacaríamos el procedimiento de acción de división de la cosa común, el cual permite a un ciudadano pedir en cualquier momento que se divida el bien en cuestión para obtener su cuota de propietario y, en caso de no ser posible realizar la división, subastar el mismo para a posteriori repartir el dinero obtenido en función del porcentaje que ostente cada uno de los copropietarios.

El derecho de retracto de los comuneros tendrá por tanto, y valga la redundancia, el objetivo de evitar que más comuneros formen parte de nuestra comunidad de bienes, algo posible con tan solo ver algunos problemas habituales que suelen producirse cuando el derecho de propiedad sobre un bien inmueble es compartido por varias personas.

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Problemas relativos a los gastos del bien inmueble

Si Miguel y Laura comparten la propiedad de un bien inmueble, ambos deberán contribuir a los gastos asociados al mismo (por ejemplo el recibo del IBI) al menos hasta que se produzca la resolución del conflicto que entre ellos existe, pudiendo obligarse recíprocamente en caso de que uno de ellos decida obviar sus obligaciones como copropietario.

No obstante, si Miguel pretende obligar a su ex a vender el inmueble, bien porque no quiere correr con esos gastos bien porque necesita deshacerse de la vivienda, el primer paso será ofrecerle a Laura que compre su parte de la casa, no vendérsela a un 3ero, mostrando así su buena fe para salir de la copropiedad y evitando que una relación de estas características perdure de forma indefinida.

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Problemas relativos a las alteraciones en el bien inmueble

Imaginemos ahora el caso de dos hermanos, Raul y Marcos, que no consiguen ponerse de acuerdo sobre los cambios que han de efectuarse en la finca rústica heredada tras aceptar la herencia de sus padres.

La forma más rápida de solucionar este conflicto sería que uno de ellos fuese propietario único, ya que si Marcos vende su parte a un tercero (artículo 399 del Código Civil), es muy probable que ese otro 3ero tampoco consiga llegar a un acuerdo con su hermano Raul.

En caso de que Marcos finalmente proceda a la venta, Raul tendrá el derecho de ejercer a posteriori la acción de retracto de comuneros, “colocándose” en la posición de ese 3ero al que su hermano ha intentado vender su cuota de propietario, evitando que la situación de copropiedad se alargue de manera indefinida, y con ello las desavenencias en las formas y maneras de explotación del bien inmueble objeto de conflicto.

 

Definición jurídica del retracto de comuneros

El retracto de comuneros es la opción que tendrá un copropietario de subrogarse (es decir, ocupar la posición de otro) en caso de que un tercero intente adquirir una parte de la comunidad de bienes de la que forma parte, obteniendo la cuota de propiedad al precio y forma que la misma haya intentado ser vendida al sujeto ajeno a la comunidad de bienes objeto de conflicto.

Antes de valorar los requisitos a cumplir para el ejercicio de la acción de retracto, vamos a poner un caso típico que seguro te ayudará a entender mejor la explicación y funcionamiento de esta figura jurídica.

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EJEMPLO PRÁCTICO

Roberto y Beatriz, que fueron pareja durante 25 años, compraron una casa cuya hipoteca terminaron de pagar hace 6, quedando por tanto el inmueble libre de cargas y siendo utilizado a día de hoy por Roberto como residencia habitual.

 

Beatriz quiere venderlo, pero Roberto se niega, ya que él vive allí y además considera que no es el momento de hacerlo según sus “extensos conocimientos” en materia de criptomonedas y derecho inmobiliario.

 

Cansada de continuas peleas, Beatriz contacta con una empresa dedicada a comprar viviendas en situación de proindiviso, la cual le ofrece 100000€ (el 40% de su valor real) por su parte de la casa, cantidad que acepta sin rechistar debido al desgaste emocional que arrastra desde que se produjo la ruptura sentimental con su pareja.

 

No obstante, Roberto se entera de este intento de venta por una amiga que tienen en común y, dentro del plazo que estipula la ley, interpone una demanda de retracto de comuneros contra la empresa en cuestión y adquiere la parte de Beatriz por ese precio, ahorrándose 150000€ y convirtiéndose en propietario único del inmueble objeto de litigio.

 

¿ES ESTO POSIBLE?

Sin lugar a dudas.

De hecho, las inmobiliarias que también compran proindivisos encontrarían en el ejercicio del retracto de comuneros el único riesgo de las operaciones ejecutadas por su parte, siendo este ejemplo que te acabamos de poner algo que ellos te explicarán previo paso a hacerte una oferta de cualquier tipo por tu parte del bien inmueble.

No obstante, a efectos prácticos no sería un riesgo tan grande ya que, si has llegado a ese punto de tener que vender tu parte de la casa a una empresa especializada porque el otro copropietario no atiende a razones, es de lógica que no le avisarás para que proceda a la tramitación del retracto de comuneros y se lleve la mitad de tu vivienda ahorrándose con ello un 60% del valor final que en principio debía haberte abonado por tu parte de la casa.

 

4 cuestiones imprescindibles para el ejercicio del retracto legal de comuneros

Además del plazo con el que contaremos para su ejercicio, cuestión sobre la que más adelante profundizaremos en el siguiente epígrafe de nuestro post, el derecho de retracto de cualquier comunero estará condicionado a cuatro circunstancias que deben cumplirse de manera taxativa, las cuales son detalladas brevemente a continuación:

 

La existencia de una comunidad ordinaria indivisa

Para aplicar esta figura legal de forma correcta, será necesaria la previa existencia de una comunidad ordinaria indivisa, institución jurídica regulada entre el artículo 392 y el 406 del Código Civil. A fin de cuentas, el derecho de retracto de un comunero no es más que un límite a cualquier otro de los copropietarios en caso de que este intentase efectuar los derechos que le acogen según lo establecido en el artículo 399 del mismo texto legal.

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Si tres hermanos comparten la propiedad de un piso, uno de ellos podrá vender su parte de la propiedad a otra persona, pero a su vez cualquiera de los otros tiene la opción de iniciar contra el comprador en cuestión un procedimiento de retracto de comuneros, teniendo lugar una “venta forzosa” hacia este hermano por su condición de copropietario sobre el bien inmueble objeto de conflicto.

Para entender esta figura legal es importante valorar que el hermano que vendió su parte de la casa no tendrá ya ninguna relevancia en el desarrollo del procedimiento mencionado anteriormente, no siendo un retroceso en la venta que él inició sino un derecho de adquisición preferente por parte de otro de los copropietarios.

 

La venta de una cuota de copropietario

Pongamos ahora un ejemplo de definición de bien proindiviso ordinario como sería un terreno sin segregar cuyas copropietarias son tres hermanas residentes en la provincia de Huelva. Una de ellas, a espaldas de sus hermanas, decide vender una parte de la finca (y no su parte del derecho de propiedad), al margen de aquellas reglas que rigen los actos de administración de la comunidad de bienes con carácter general.

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En este caso, la acción de retracto no sería posible, iniciando trámites legales de otro tipo frente a la hermana para impugnar ese intento de venta frente a un tercero ajeno a la comunidad de bienes que conforma con el resto de familiares.

 

Sujetos integrados en la acción de retracto

Para que el retracto de comuneros cuente con la oportuna validez, retrayente y adquirente deberán cumplir una serie de requisitos estipulados de forma clara:

  • SUJETO RETRAYENTE → Debe ser uno de los copropietarios del bien inmueble.
  • SUJETO ADQUIRENTE → La persona que adquiere el bien debe ser ajeno a la comunidad, siendo definido el retracto de comuneros en el Código Civil como una opción a ejercitar cuando “se enajenase a un extraño la parte de….”

 

Siguiendo con el ejemplo anterior, si una hermana vendiese a otra su parte de la finca, la tercera hermana de la comunidad no podría ejercer el retracto de comuneros, ya que la finalidad de esta herramienta es disminuir el número de copropietarios y, en este caso, la venta entre dos hermanas ya disminuye el número de personas que dan forma a la comunidad de bienes objeto de conflicto.

¿Y si ese comprador extraño vendiese a su vez a otra persona la cuota adquirida del bien inmueble en cuestión?

En este caso habrá litisconsorcio pasivo necesario en el retracto de comuneros, es decir, la demanda deberá efectuarse contra todos aquellos subadquirentes que hayan intentado comprar la cuota de la finca, no siendo suficiente con actuar frente a ese primer comprador.

 

Derecho de tanteo y retracto de comuneros

La diferencia entre el derecho de tanteo y retracto del comunero nos ayudará a entender mejor el último requisito que deberá cumplirse para el ejercicio de esta figura legal.

El derecho de retracto y tanteo entre comuneros refieren el mismo derecho, el de adquisición preferente de una cuota del bien en situación de proindiviso, pero son ejecutados en diferentes periodos sobre el momento en que tiene lugar la compra del bien inmueble por parte de ese 3ero ajeno a la comunidad.

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Por tanto, para que el copropietario pueda proceder al ejercicio de esta acción legal, es requisito imprescindible que la venta haya sido consumada, siendo a partir de aquí cuando el copropietario, con el ejercicio de esta acción, se subrogará en la posición del adquirente en las formas y plazos que este hubiera aprobado con otro de los copropietarios del bien inmueble.

Para entender el plazo del retracto de comuneros es importante valorar que el mismo empieza a contar no desde que se produce el perfeccionamiento del contrato de compraventa (véase anterior artículo del Código Civil), sino cuando tiene lugar la consumación del mismo, es decir, cuando se produce la entrega de la cosa.

Nuestro despacho de abogados en Madrid ha destacado de siempre por un conocimiento exhaustivo de la ley unido a una exquisita atención a nuestra extensa cartera de clientes. En caso de considerar que pudiéramos ayudarte en la resolución de un problema de cualquier tipo, no dudes en rellenar el siguiente formulario de contacto.

Un profesional de GJ Defensa Legal se encargará de analizar las particularidades de tu supuesto de hecho para, en caso de considerarlo oportuno, ofrecerte la ayuda jurídica que quizás en estos momentos necesitas.

 

Caducidad de la acción del retracto de comuneros

El plazo para el ejercicio del retracto de comuneros sería, sin lugar a dudas, la cuestión más importante para garantizar el correcto uso de esta herramienta jurídica, siendo imprescindible contactar cuanto antes con un abogado especializado en procesos de este tipología para trazar la estrategia de defensa más adecuada en base a nuestros intereses como copropietarios del bien inmueble.

Y aunque será imprescindible el análisis concreto de cada caso en particular, sí existirían una serie de cuestiones a valorar con carácter general que a continuación son detalladas por nuestro equipo especializado en este área de práctica:

 

¿Por qué son tan breves los plazos de tiempo del retracto de comuneros?

Porque si bien una situación de copropiedad siempre es entendida como negativa y transitoria para las partes que la conforman, entender qué es el derecho de retracto no puede implicar hacer de este un sinónimo de incertidumbre permanente para cualquier comprador que decida adquirir una parte del bien inmueble objeto de conflicto.

Si finalmente nos lanzamos a comprar una “parte del derecho de una vivienda”, sería ilógico tener que quedar a la espera de forma eterna para saber si alguno de los copropietarios ha decidido finalmente ejecutar su derecho al retracto de compra, siendo importante que exista el mismo pero siempre durante un plazo de tiempo que no resulte lesivo para los derechos o intereses del comprador.

 

¿A partir de qué día empieza a computar el plazo de ejercicio de la acción del retracto de comuneros?

A partir del día siguiente de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si un contrato de compraventa se entiende perfeccionado cuando se fija su precio y formas de adquisición, las obligaciones que del mismo se deriven solo vincularían a las partes que lo conforman (vendedor y comprador) y, como ya hemos mencionado anteriormente, el vendedor de este contrato ya nada podrá objetar sobre el ejercicio del retracto de comuneros que a posteriori otro de los copropietarios tiene derecho a ejercitar.

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Es decir, desde un punto de vista claramente coloquial, la consumación del contrato (y no su perfeccionamiento) es lo que da lugar a un punto y final en el mismo, con la traslación de la cosa a ese 3ero extraño y siendo a partir de aquí cuando nacerá el derecho de otro de los copropietarios frente al comprador ajeno a la comunidad de bienes objeto de conflicto.

 

¿Cuándo empezaría a computarse el retracto de comuneros en una subasta pública?

Si equiparamos un contrato de compraventa a una subasta pública (siempre de manera simbólica), el perfeccionamiento tiene lugar al producirse el acto de subasta y la aprobación de remate, es decir, cuando tiene lugar la mejor oferta sobre el bien inmueble y por tanto se otorga ya preferencia a ese sujeto que procederá al abono de la misma.

No obstante, la consumación del proceso tiene lugar cuando se dicta el auto de adjudicación, siendo a partir del día siguiente cuando empezará a computar el plazo para el ejercicio del derecho de retracto de comuneros tras una subasta judicial.

Además, los retrayentes ajenos al procedimiento judicial no estarán obligados a seguir el transcurso del mismo, siendo suficiente con quedar pendientes de lo establecido en el Registro de la Propiedad sobre los nuevos sujetos que vayan integrándose en la comunidad de bienes objeto de conflicto.

 

¿Por qué empezaría a computarse al día siguiente?

El plazo de nueve días anteriormente citado se trata de un plazo de caducidad, no de prescripción, el cual se rige por el artículo 5 del Código Civil y, por tanto, el día inicial de computo quedará excluido para el cálculo definitivo.

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Además, al tratarse de un plazo de caducidad, no será posible la interrupción del mismo mediante el envío de un burofax, siendo imprescindible presentar nuestro modelo de demanda de retracto de comuneros en este periodo para hacer valer nuestros derechos de forma efectiva y acorde a lo establecido en la normativa vigente.

 

¿Porque juicio iría un retracto de comuneros?

El objetivo fundamental con el ejercicio de esta acción es lograr el reconocimiento de un derecho que el copropietario tiene de por sí en los plazos de tiempo estipulados por la ley, siendo por tanto un juicio ordinario declarativo la forma en la que se tramitará la interposición de una demanda de estas características.

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La cuantía del bien inmueble no resultará importante a la hora de determinar los trámites procesales en el ejercicio de esta acción, si bien sí será un elemento clave a valorar en otras partes de nuestra estrategia procesal.

Respecto a la documentación que necesitaremos adjuntar con la correspondiente demanda, debemos destacar aquellos documentos que constituyan un principio de prueba para fundamentar nuestro derecho como copropietario, por ejemplo la nota simple, así como aquella documentación que acredite el precio de la cosa objeto de retracto sobre el cual ya tenemos conocimiento.

Hasta aquí nuestro artículo sobre una de las figuras jurídicas más importantes de nuestro ordenamiento legal.

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Como abogados especializados en procedimientos donde el retracto de comuneros tendría cabida de una u otra forma, la búsqueda de jurisprudencia es quizás una de las cosas que más no apasionan del día a día de nuestro trabajo.

Por ello, a continuación nos despediremos de tí dejándote 4 sentencias de interés sobre el retracto de comuneros emitidas por el Tribunal Supremo que esperamos te ayuden a entender mejor la complejidad de esta figura jurídica y los diferentes escenarios que podrían llegar a circunscribir la misma.

En caso de tener cualquier otra duda al respecto, no dudes en dejarnos tu pregunta en la sección de comentarios de nuestro blog. Gracias por llegar hasta aquí.

 

📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO

 

1. PÉREZ DE ONTIVEROS BAQUERO, CARMEN (2014) División de la comunidad de bienes y exclusión de la acción de división. THOMSON REUTERS ARANZADI

 

2. MÁS BADÍA, MARIA DOLORES (2021) El retracto de comuneros, perfiles dogmáticos y cuestiones litigiosas en REYES LÓPEZ, MARIA JOSÉ (2021) Comunidad de bienes. 2a Edición (pag 175 – 252) TIRANT LO BLANCH.

 

3. LÓPEZ ORELLANA, MANUEL JOSÉ (2021) El retracto de comuneros: perspectiva jurisprudencial en REYES LÓPEZ, MARIA JOSÉ (2021) Comunidad de bienes. 2a Edición (pag 257 – 288) TIRANT LO BLANCH.

 

4. REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1889, por el que se publica el Código Civil.18 DE AGOSTO DE 1889. BOE-A-1889-4763

 

5. LEY 1/2000, DE 7 DE ENERO, de Enjuiciamiento Civil. 8 DE ENERO DE 2021.
BOE-A-2000-323

 

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