Si has accedido a este blog es porque estás buscando la respuesta una pregunta que, te guste o no, está condicionada a una decisión que debías haber tomado en el pasado, la cual intentaremos ejemplificar mediante dos cuestiones detalladas a continuación como despacho de abogados especializado en la materia:
Si tu respuesta ha sido no o ya han pasado 10 años del mencionado acuerdo sin que se haya producido la prorroga del mismo, podrían obligarte a vender el proindiviso del que eres copropietario, no existiendo un margen de maniobra jurídico por tu parte para hacer perdurar una situación desfavorable para el resto de personas con las que en la actualidad compartes la propiedad de un bien inmueble.
De hecho, si estás leyendo este artículo, es más que probable que hayas recibido una demanda de acción de división de la cosa común y/o que el otro copropietario lleve tiempo insistiéndote en llegar a un acuerdo para vender la casa que ambos adquiristeis en el pasado, buscando tú una serie de respuestas por tu cuenta que, de ahora en adelante, te explicaremos con detenimiento en este artículo de nuestro blog.
SUMARIO DEL POST
¿Por qué se puede obligar a alguien a vender un proindiviso?
Porque nadie (en este caso tú, lector de nuestro blog) puede obligar a un contrario a permanecer en copropiedad, siendo la comunidad de bienes una situación que, en palabras del Tribunal Supremo, es de “carácter no definitivo, poco rentable y absolutamente desfavorable para las partes que la conforman” (STS 609/2012 Sala 1a, Sección 1a).
Aunque más adelante profundizaremos en otras sentencias que reflejan la opinión del legislador sobre el tema a tratar en este artículo de nuestro blog, como abogados especializados en la disolución de proindivisos siempre nos ha llamado la atención que, las personas que recurren a la contratación de nuestros servicios son aquellos que, de buena fe, han intentado llegar mil y una veces a un acuerdo con el otro copropietario para dar por zanjado un asunto que, desde hace años, les acarrea un grave desgaste económico y personal.
Para entender mejor algunos problemas derivados de comprar en proindiviso, a continuación te contaremos el caso de Pablo (nombre ficticio de una clienta que escribió a nuestro despacho) realizándonos una consulta en relación a un bien inmueble situado en el municipio de Coslada.
Tomando como ejemplo la situación de Pablo, con la que quizás incluso podrías sentirte identificado, vamos a analizar por qué te pueden obligar a vender tu proindiviso y qué consecuencias tendría negarse de manera sistemática a llegar a un acuerdo con el resto de personas que conforman la copropiedad del bien inmueble en cuestión.
En mi primer lugar, porque no es TU proindiviso
Si revisas de nuevo el título de este artículo, verás que la cuestión formulada al principio es si te pueden obligar a vender tu proindiviso. No obstante, esta pregunta hecha de forma coloquial y a nivel teórico carece de sentido cuando la trasladamos a la práctica legal.
La concepción sobre qué un es proindiviso referiría un escenario en el cual el derecho de propiedad sobre un bien inmueble es compartido por varias personas. Y lo que es tuyo es una parte de ese derecho, no una porción de la vivienda objeto de conflicto.
Compartir el derecho de propiedad con otra persona (por ejemplo, el caso de Pablo que lo hacía con su exmujer) no otorga a la mujer la opción de que Pablo haga algo raro o anómalo al respecto, como por ejemplo no vender la casa, teniendo la relación que se establece entre ellos un carácter no obligacional.
El principio de libertad individual es por tanto el precepto más importante en la configuración de esta institución jurídica (artículos 399 y 400 del Código Civil) siendo la única forma de garantizar el valor económico que ese derecho tendría para cada uno de los copropietarios.
Si durante 15 años Pablo ha estado pagando su parte de un piso y su expareja bloquea cualquier venta al respecto en los 6 años posteriores al divorcio, le estaría impidiendo obtener de vuelta con ello el valor de la inversión realizada, situación para la cual nuestro legislador ha desarrollado una serie de herramientas jurídicas sobre las que más adelante profundizaremos en este artículo de nuestro blog.
¿Podría Pablo vender su parte a un tercero para que hiciese uso y disfrute del proindiviso que comparte con su ex mujer?
SI.
En caso de que la situación de desgaste tras 6 años se tornase insostenible, Pablo podría vender su “parte del derecho” (técnicamente llamada cuota de propietario) a un 3ero que esté interesado en adquirirla y obtener así la liquidez económica que en un momento dado necesita para seguir con su vida o zanjar de una vez por todas el asunto con su ex.
Primas peleadas por vender una casa heredada tras el fallecimiento de su tía, parejas que no consiguen que su ex venda el piso, hermanos que difieren en relación a lo que debería hacerse con la vivienda de sus padres…
Desde el punto de vista personal y/o económico, una relación de copropiedad puede acarrear infinidad de problemas, motivo por el cual en los últimos años han florecido diversas inmobiliarias que se dedican a comprar esa “parte del derecho” para liberar a un copropietario del desgaste emocional que sufre de un tiempo a esta parte.
Es decir, no adquieren tu parte de la casa según el valor que la misma pudiera tener en el mercado inmobilario, sino que compran tu problema y lo convierten en una oportunidad de crecimiento económico para su empresa.
Esta opción sería perfectamente válida en base a lo establecido en el artículo 399 del Código Civil. De hecho, si quieres saber más acerca de las corporaciones que compran proindivisos, te invitamos a hacer click en el anterior enlace y descubrir el estudio inmobiliario realizado en su momento por GJ Defensa Legal.
Entonces… ¿Un juez podría obligarte a vender un proindiviso?
No exactamente así. El artículo 400 del Código Civil establece que no se puede obligar a nadie a permanecer en copropiedad.
Por ello, si Pablo desea salir de esa situación, lo primero que debe hacer es enviar un burofax a su exmujer comunicándole su intención de vender la vivienda que ambos tienen en común.
Si la exmujer hace caso omiso al burofax de Pablo, cómo no es posible obligar a nadie a permanecer en copropiedad, Pablo acudirá a los tribunales de justicia solicitando la ayuda y el amparo del juez competente.
Para que entiendas mejor la explicación de este caso o la situación en la que podrías encontrarte en este mismo momento, a continuación te dejamos un extracto de la demanda presentada por nuestro equipo donde de manera explícita se hace referencia a esta cuestión:
“Por medio de burofax, el día 16 de abril de 2016, se notifica la decisión de don Pablo a la demandada de poner fin al condominio que mantienen sobre la vivienda, puesto que, según se ha señalado anteriormente, la negativa de la demandada ha hecho imposible su venta.
En el citado burófax se rogaba a la demandada que se pusiera en contacto con don Pablo para poder llegar a un acuerdo sobre la forma de extinguir dicho condominio. Contacto que nunca se realizó, por lo que don Pablo no ha tenido más remedio que acudir a los tribunales para solicitar la división de la cosa común“
La vivienda que ambos tienen en común es de carácter indivisible, es decir, no es posible dar una parte a cada uno de ellos y, por consiguiente, lo que hace el juez es declarar su indivisibilidad para, a posteriori, vender el mismo en subasta judicial y otorgar a cada uno de ellos el dinero que les corresponde.
A modo de conclusión, lo que permite que se pueda obligar a alguien a vender un piso en copropiedad es la imposibilidad de dividir el mismo, algo que, por ejemplo, no tendría por qué aplicarse a los terrenos en situación de proindiviso.
Si en vez de una casa el objeto del litigio fuese una parcela sin edificar que sí puede ser dividida, segregaríamos la misma e inscribiríamos las dos nuevas subparcelas en el registro de la propiedad, siempre que ambos copropietarios estuvieran conformes con la división ejecutada por el perito de mutuo acuerdo.
No obstante, cómo no es posible llevar a cabo esta subdivisión sobre la vivienda, obligaremos a vender el proindiviso a uno de los copropietarios mediante la conjugación de los 2 procedimientos jurídicos que a continuación son detallados:
- PROCESO DECLARATIVO (248 LEC)
- PROCESO EJECUTIVO (521 LEC)
Y si a pesar de los diversos burofax el procedimiento llegase hasta el final, las consecuencias desde el punto de vista económico serían muy graves para esa persona (en este caso la exmujer) a la que ha habido que obligar a vender el proindiviso, realidad sobre la que hablaremos en el siguiente epígrafe de nuestro post.
¿Y si ejerces tu negativa a lo largo del procedimiento?
En este caso, podrías sufrir la condena en costas por parte del juez competente, siendo esta cantidad muy elevada ya que la misma se calcula en función del valor del inmueble en cuestión.
Esta cantidad sería restada del dinero final que recibieses tras la subasta judicial y, con el objetivo de que te hagas una idea aproximada del escenario al que nos estamos refiriendo, a continuación pondremos algunos ejemplos elaborados mediante la tabla de honorarios publicada por el ICAM (Ilustre Colegio de Abogados de Madrid) en relación a la posible condena en costas.
No obstante, no debes olvidar que se trata siempre de cifras aproximadas, siendo imprescindible analizar las circunstancias concretas de cada caso en particular.
De hecho, por nuestra experiencia en este tipo de procedimientos, lo habitual es que, tras recibir el burofax de la parte afectada, el contrario acceda a vender el inmueble que ambos tienen en común ya que, en caso de ser necesario obligarle a vender el proindiviso mediante los dos procedimientos anteriormente citados, el posible dinero que perdería rápidamente le hace cambiar de opinión.
No es que la empatía de la mujer de Pablo aumente de forma considerable tras recibir la carta de su abogado, sino que el miedo a la pérdida de una importante suma de dinero cambiará su postura en relación a la venta del inmueble.
De hecho, son cantidades tan altas las que se le imponen a la persona a la que se ha tenido que obligar a vender el proindiviso que, cuando nuestro equipo cobra las mismas, devuelve los honorarios pactados con el cliente en la hoja de encargo profesional que firma tras su primera consulta jurídica.
En GJ Defensa Legal nuestro equipo trabaja día a día para ofrecer un servicio jurídico de calidad a su extensa cartera de clientes, destacando a lo largo de su trayectoria por una alta especialización en cada una de las áreas de práctica donde ejerce desde hace más de 10 años.
En caso de tener un problema de cualquier tipo con los copropietarios del bien en proindiviso del que formas parte, no dudes en rellenar el siguiente formulario de contacto. Un profesional del despacho analizará las circunstancias concretas de tu caso en particular para ver cómo podemos ayudarte en la resolución de tu caso.
¿Y si existiese un derecho de uso sobre la vivienda?
Ahora pongamos el caso de que Pablo y su mujer contrajeron matrimonio y fruto del mismo nació su hija Valentina. Tras su sentencia de divorcio, la casa fue otorgada a la menor y a la madre que, en este caso, ostentaba su guarda y custodia.
El derecho de uso sobre la vivienda no generaría un “derecho paralelo” que impidiera vender el inmueble, siendo posible obligar a vender el proindiviso pero valorando una serie de situaciones que nuestro legislador ha previsto a tal efecto.
De hecho, si quieres saber más sobre la relación existente entre el derecho de uso y la acción de división, haciendo click en el anterior enlace encontrarás un artículo donde nuestro abogado de familia reflexiona sobre una realidad que, sin duda, sigue suscitando gran interés y polémica entre los civilistas ejercientes en nuestro país.
El pacto de indivisión en la jurisprudencia de nuestro país
A lo largo de este artículo hemos mencionado en varias ocasiones la existencia de un pacto de indivisión entre las personas que conforman una situación de copropiedad, el cual a efectos prácticos impediría la obligación de una de ellas de vender el proindiviso del que forma parte.
Definido en el artículo 400.2 del Código Civil, este precepto establece al respecto que:
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Y a pesar de que esta opción condicionaría todas las cuestiones anteriormente explicadas, el hecho de que como abogados especializados en este área de práctica casi nunca hayamos apreciado su existencia en los supuestos tramitados durante nuestra experiencia permite reservar su análisis para el final de este artículo.
Sí es cierto que, en el caso de viviendas heredadas, será importante revisar el testamento mediante el cual se otorgó la misma para analizar si el documento contiene alguna disposición que impida llevar a cabo la división del bien inmueble.
Por otro lado, el conocimiento de la jurisprudencia emitida por los tribunales de justicia siempre es clave para garantizar la perfecta defensa de nuestra cartera de clientes, mencionándote a continuación 2 sentencias que te ayudarán a entender las características que este pacto debe cumplir para poder ser alegado como motivo de oposición de división a la cosa común, impidiendo la obligación de vender el proindiviso del que eres copropietario.
No será posible un pacto verbal
Para alegar la existencia de un pacto entre los sujetos que impida a uno de los copropietarios vender el proindiviso del que forma parte no será suficiente con un pacto verbal, siendo necesario un acuerdo extrajudicial que garantice la existencia del mismo.
Así se establecido en su momento en la AP Alava, Sec 1a, 144/2017, de 20 de Enero, la cual delimitaba que.
“Los indicios, a los que se hace referencia en el recurso de apelación, no resultan lo suficientemente determinantes para concluir , en el sentido pretendido por la ahora parte apelante, y ello, al no apreciar el necesario enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano para aquello ( artículo 386.1 de la L.E.C .)”.
En la misma línea ha ido la AP Baleares, Sección 4a 52/2016, de 24 de Enero, la cual delimitaba que la ausencia de prueba de pacto permite el normal ejercicio de la acción de división, no debiendo olvidar que se trata de un derecho imprescriptible (artículo 1965 del Código Civil) el cual nunca estará condicionado a alguna de las características que pudiéramos presentar como copropietarios del bien inmueble.
Si eres de esos abogados a los que les encanta leer jurisprudencia sobre los casos en los que están trabajando, a continuación te dejamos más sentencias relacionadas con el pacto de indivisión que creemos que debes conocer y a las cuales podrás acceder al final de la bibliografía de este artículo:
- AP MADRID, SEC 14a, 116/2017, DE 30 DE MARZO
- AP TENERIFE, SEC 3a, 218 / 2018, DE 28 DE MAYO
- AP MADRID, SEC 8a, 484/2012, DE 23 DE JULIO
Esperamos que a través de este post hayas entendido a la perfección por qué sí es posible obligar a alguien a vender un proindiviso, así como otros escenarios jurídicos que debes valorar en caso de encontrarte en una situación de estas características.
¿Hay alguna otra duda que aún no tengas clara? Déjanos tu pregunta en la sección de comentarios de nuestro blog y un profesional del equipo estará encantado de resolverla con la profesionalidad que de siempre ha caracterizado el buen hacer de nuestro despacho de abogados en Madrid. Gracias por llegar hasta aquí.
GRUPO LEGAL ESPECIALIZADO EN DISOLUCIÓN DE PROINDIVISOS
“GJ Defensa Legal intenta hacer de la comunicación un elemento mediante el cual reforzar la seguridad jurídica de su cartera de clientes, siendo nuestro blog el principal medio para ello. Si además te gustaría conocer otros aspectos del día a día de nuestro trabajo, te invitamos a conocer nuestro LinkedIn haciendo click en el anterior enlace”
📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1. TRIBUNAL SUPREMO. Sección 1a, Sala 1a Sentencia 609/2012 del 19 de octubre de 2012
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pujhrb5
2. ISABEL DESVIAT (13 de enero de 2020) Quiero vender nuestra casa pero mi ex tiene el uso ¿Puedo hacerlo?. NOTICIAS JURÍDICAS.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2eu5rwylj
3. AP SANTA CRUZ DE TENERIFE. Seccion 3a, Sala 1a Sentencia 218/2018 del 28 de Marzo
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2lxfvlfr
4. AP MADRID. Sección 14a, Sala 1a Sentencia 116/2017 del 30 de marzo.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2f86anbp
5. AP MADRID. Sección 8a, Sala 1a Sentencia 484/2012 del 23 de julio.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2nhmek7r
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Si te gustaría leer alguna de las fuentes citadas en este artículo, puedes acceder a ellas haciendo click en su correspondiente enlace o visitar la bibliografía jurídica que encontrarás al final de nuestra página web.
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