¿QUÉ ES LA ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN EN DERECHO CIVIL?

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La acción de división de la cosa común es un procedimiento bastante habitual en el día a día de nuestro equipo de abogados especializados en la disolución de proindivisos. De hecho, se trataría de una herramienta jurídica que, a raíz de la crisis económica del 2008, vio como su presencia en los tribunales de justicia aumentaba de manera considerable.

Ya en su momento el derecho romano estableció la figura del actio communi dividundo (división de la cosa común), entendiendo una situación de copropiedad como algo anómalo, en tanto en cuanto poseer un bien de manera exclusiva será siempre la situación más favorable en la que desearíamos vernos como propietarios.

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FUENTE CONSULTADA | Periódico El País (véase punto 1 bibliografía artículo)

Y si bien el debate legal sobre esta ha girado en torno a la naturaleza jurídica del acto, desde un punto de vista exclusivamente social llama la atención el excesivo desconocimiento que existe aún sobre la misma, no siendo pocos los que consideran que la extinción de un condominio es algo casi imposible de lograr en caso de no llegar a un acuerdo con el resto de propietarios para la venta del inmueble.

Por este motivo, hoy en el blog de GJ Defensa Legal analizamos los aspectos básicos que rodean a la acción de división de la cosa común, ubicando la misma en nuestro ordenamiento jurídico y reportando aquellos beneficios que esta opción tendría en caso de necesitar dar por finalizada la copropiedad de un bien inmueble de cualquier tipo.

 

¿Qué artículos del Código Civil deberemos valorar para el supuesto de división de la cosa común?

Regulada en los artículos 400 a 406 del Código Civil, esta opción no es más que una herramienta que protege lo establecido en el artículo 399 del mismo texto legal, el cual considera que podremos disponer de nuestra parte del bien inmueble como copropietarios en la forma que consideremos oportuna siempre y cuando no dañemos el fin último del bien.

Dicha opción es de carácter imprescriptible, realidad que el legislador protegió mediante su artículo 1965 y nos hace ver que, en caso de recibir una demanda de estas características, nuestras posibilidades sobre cómo impugnar la división de la cosa común serán bastante reducidas a efectos prácticos desde un punto de vista meramente jurídico.

EL CÓDIGO CIVIL Y LA ACCIÓN DE DIVISIÓN

 

ARTÍCULO 400 CC: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

 

ARTÍCULO 1965 CC: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

 

ARTÍCULO 249.1 LEC: Se decidirán también en el juicio ordinario las demandas cuya cuantía excedan de seis mil euros y aquéllas cuyo interés económico resulte imposible de calcular, ni siquiera de modo relativo.

Valorando esta opción desde el punto de vista del derecho procesal, un declarativo ordinario de acción de división de la cosa común será la vía habitual para llevar a cabo la ejecución de esta herramienta (más adelante profundizaremos sobre esta cuestión), en tanto en cuanto al hablar de bienes inmuebles resulta muy difícil que el valor de los mismos sea inferior a 6000 euros.

Algo que sí que llamaría bastante la atención en nuestro ordenamiento jurídico es la no existencia de una regulación específica para esta modalidad de procedimientos.

Centrándonos ya en la actualidad de un gran número de matrimonios y parejas de hecho, en multitud de ocasiones lo único que los cónyuges tienen en común es una vivienda, por lo que no sería ilógico que existiese en nuestra legislación un procedimiento que estableciese de una forma más taxativa el desarrollo de este tipo de casos, no ateniéndonos a las generalidades contenidas en la rama civilista de nuestro país y acelerando de manera clara el desarrollo y ejecución de los mismos.

No obstante, resultaría atrevido tachar al legislador de un carácter pasivo frente a esta realidad, ya que a partir del año 2012 se introdujeron una serie de novedades en la división de la cosa común que resultaron muy útiles para el trabajo de los abogados especializados en el área de familia y sucesiones.

 

Acumulación de acciones de divorcio y división de la cosa común

En el año 2012, el artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil pasaba a reformularse en forma y ubicación, siendo colocado su contenido a partir del año 2015 en el artículo 437.4 y estableciendo al respecto que:

ARTÍCULO 437.4 LEC: En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Si hubiere diversos bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare, el tribunal puede considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos.

De esta forma, parte del desarrollo de este proceso podía acelerarse sin concurrían las condiciones anteriormente citadas, lo que nos hace ver que el legislador nunca fue ajeno a esa falta de procedimiento específico que acusaban los abogados especializados en la materia.

En el caso de un matrimonio cuyo régimen económico es la sociedad de gananciales, es probable que lo único que tengan en común sea la propiedad de un bien inmueble, motivo por el cual no será necesario acudir a la liquidación de gananciales, siendo posible de forma directa instar un procedimiento judicial de división de la cosa común.

No obstante, también es conveniente destacar en este punto el vacío que se aprecia al respecto en las parejas de hecho ya que, en caso de producirse una crisis de pareja, esta acumulación no será posible, algo ilógico ya que, más allá de adoptar medidas paterno filiares sobre la custodia de los hijos menores si los hubiera, en este tipo de casos también podría ser necesario extinguir la copropiedad sobre el bien que ambos tengan en común.

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FUENTE CONSULTADA | Servimedia (véase punto 4 bibliografía artículo)

¿Puedo oponerme a la acción de división de la cosa común?

A excepción de que existiese un pacto de indivisión (artículo 400.2 del Código Civil) del bien inmueble o algún caso atípico de división de la cosa común que haya podido apreciarse en el pasado de nuestra jurisprudencia, las opciones de oposición que tendremos como parte demandada son bastante reducidas para evitar que nos obliguen a vender el bien en proindiviso del que somos copropietarios.

De hecho, los habituales objetos de conflicto a lo largo de este tipo de procedimientos suelen versar sobre el valor del bien o la forma de proceder al cálculo del mismo, no tanto en si como propietarios tendremos derecho o no al ejercicio de esta acción.

No obstante, esto no debe hacernos pensar que el desarrollo del proceso será muy fácil solo por actuar como parte demandante, debiendo valorar las diferentes opciones en las que podremos encontrarnos para trazar la estrategia jurídica mas favorable a la defensa de nuestros intereses personales.

 

La parte demandante en el juicio de división de la cosa común

Haber realizado una comunicación previa con la parte contraria ofreciendo una solución amistosa para la venta del inmueble resultará clave para probar nuestra buena fe a lo largo del proceso.

Además, interponer una demanda de división de la cosa común no excluye nuestra “obligación” de, a lo largo del procedimiento, seguir intentando ese acuerdo entre las partes sin necesidad de dirimir el asunto ante el juez competente.

En GJ Defensa Legal nos hemos caracterizado de siempre por una correcta explicación hacia nuestra cartera de clientes sobre los escenarios legales en los cuales podrían verse inmersos, haciendo de la información el elemento clave con el que reforzar su seguridad jurídica a lo largo del proceso.

Por ello, a continuación, os dejamos algunos extractos de una demanda presentada por nuestro equipo (véase más abajo el caso práctico tramitado por nuestro despacho de abogados), en el cual se plasman las dos ideas anteriormente citadas.

“En el citado burofax se rogaba a la demandada que se pusiera en contacto con (nuestro cliente) para poder llegar a un acuerdo sobre la forma de extinguir dicho condominio. Contacto que nunca se realizó, por que (nuestro cliente) no ha tenido más remedio que acudir a los tribunales para solicitar la división de la cosa común.

Puesto que esta parte no ha tenido posibilidad de alcanzar ningún acuerdo respecto a la vivienda por la negativa de la demandada (ni venta ni extinción de conociminio), señalar que (nuestro cliente) está abierto y lo seguirá estando durante el transcurso del presente procedimiento a llegar a un acuerdo que favoreza a ambas partes.”

Es decir, a lo largo de un proceso de acción de división de la cosa común, mostrar un carácter proactivo frente a la resolución del conflicto será clave para garantizar el éxito de nuestra estrategia jurídica, no olvidando además que el fin último de esta demanda es conseguir la disolución del proindiviso y que un acuerdo en esta forma garantizaría de manera exacta la consecución del objetivo a conseguir por nuestra parte.

 

La parte demandada en este tipo de procedimientos

La oposición a la división de la cosa común como parte demandada es una estrategia jurídica nada recomendable, a excepción de que existiese ese pacto de prohibición de venta anteriormente citado.

 

Aunque cada caso se sucede de manera diferente, por nuestra experiencia en el sector, cuando una persona recibe una demanda de estas características suele buscar un abogado que le asesore y, a raíz de lo que este le diga, lo habitual es que se ponga en contacto con la parte demandante para llegar a un acuerdo.

 

En el caso de que las partes no llegaran a un acuerdo para fijar la cantidad definitiva, el precio del objeto de división de la cosa común sería determinado mediante subasta judicial, lo cual a efectos prácticos puede devaluar de manera clara el importe total a recibir con su venta.

Por este motivo, delegar la tasación y valoración del bien sobre un agente externo (por ejemplo, una inmobiliaria) puede resultar una opción bastante efectiva, siempre y cuando exista el compromiso de las partes de atenerse a lo que establezca el informe del perito o tasador en su informe en cuestión.

Tanto si te gustaría proceder a la división de un proindiviso como si has recibido una demanda de estas características y no sabes bien los siguientes pasos a seguir, te invitamos a ponerte en contacto con nuestro equipo rellenando el siguiente formulario.

Un profesional de GJ Defensa Legal analizará las particularidades de tu caso en concreto para asesorarte con la experiencia y profesionalidad que desde hace más de 10 años avalan el buen hacer de nuestro despacho de abogados en Madrid:

¿Cuáles son las vías para llevar a cabo este procedimiento?

Con carácter general, la voluntad o acuerdo entre las partes para llevar a la cabo la venta del bien inmueble determinarán la vía para desarrollar de una forma efectiva la acción de división de la cosa común, pudiendo diferenciar de manera clara entre:

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Resolución notarial

Si las partes estuviesen de acuerdo en el precio y venta del inmueble, la resolución notarial otorgará una rapidez máxima al desarrollo del procedimiento de acción de división de la cosa común.

No obstante, lo dicho en primer lugar es requisito imprescindible para apostar por esta vía ya que, en caso de que alguno de los copropietarios no acudiese a la conciliación requerida, le podrían ser impuestas sanciones o costas derivadas por tal incumplimiento.

Por otro lado, es importante valorar que esta opción, además de evitar el desgaste emocional que tiene para las partes con su desarrollo, resultará mucho más atractiva desde el punto de vista económico.

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Acción de división de la cosa común por vía judicial

Al finalizar el procedimiento por esta vía, lo que estaremos consiguiendo es una sentencia que dicte la extinción del condominio, es decir, la relación de copropiedad que existía entre ambas partes.

No obstante, la división del inmueble en sí, bien por venta o por subdivisión si fuera posible, corresponderá a otro procedimiento, en el cual lo que pediremos es la ejecución de dicha sentencia.

Es importante valorar que, en función de cómo redactemos esa primera demanda, conseguiremos la ejecución de la sentencia en una u otra forma, siendo imprescindible que desde un primer momento nos pongamos en manos de un equipo de abogados especializados en la materia.

Un caso práctico de acción de división de la cosa común

El siguiente caso práctico (véase caso de éxito 1 del siguiente enlace) demuestra que, los motivos de oposición a la cosa común son bastante reducidos a efectos prácticos y que la contestación de la parte demandada deberá girar siempre en torno a este procedimiento, nunca sobre otras cuestiones o procedimientos con los que apenas guarden relación.

Tras firmar el convenio regulador de divorcio, nuestro cliente intentó durante más de 7 años proceder a la venta del inmueble cuya propiedad compartía con su ex mujer.

No obstante, la negativa de la parte contraria imposibilitó esta opción, motivo por el cual la extinción de la comunidad mediante la acción de división de la cosa común fue la única forma viable de lograr la consecución de nuestro objetivo.

Sin lugar a dudas, este uno de los casos más obvios que hemos tramitado a lo largo de nuestro bagaje profesional en el área de familia y sucesiones. Si al firmar un convenio de divorcio nos comprometemos a llevar a cabo la venta de la vivienda, negarnos a posteriori a esta realidad será algo difícil de justificar ante el juez competente.

Estimo íntegramente la demanda formulada por el procurador de los tribunales (nombre del procurador) en nombre y representación de  (nombre del cliente) frente a (nombre de la parte demandada) y, en consecuencia:

Declaro la extinción del condominio que (nuestro cliente) y (la parte demandada) ostentan sobre la vivienda ubicada en (localización del inmuble).

Declaro la indivisibilidad de esta finca y ordeno su venta en subasta judicial. El precio de la venta obtenido por la venta de la finca se distribuirá  entre los dos propietarios conforme al derecho de cada uno, es decir, por mitad.

Sin lugar a dudas, la acción de división de la cosa común es una de las herramientas jurídicas más apasionantes de nuestro ordenamiento legal, siendo conocida de forma exacta por nuestro equipo y esperamos que a partir de ahora entendida por ti tras la lectura de este artículo de nuestro blog.

¿Hay alguna otra cuestión que aún no tengas clara? Puedes dejar tu pregunta en la sección de comentarios que encontrarás al final de esta página. Un profesional del despacho intentará resolverla a la mayor brevedad posible.

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📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO

 

1. MARÍA VALERO (20 de julio de 2015) Divorcio e hipoteca: ¿Cómo salir del conflicto?. EL PAÍS.

 

2. REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1989 por el que se publica el Código Civil. 25 DE JULIO DE 1889. BOE-A-1889-4763

 

3. LEY 1/2000, de 7 de enero de enjuiciamiento civil. 8 DE ENERO DE 2001. BOE-A-2000-323.

 

4. SERVIMEDIA (8 de septiembre de 2019) Los matrimonios caen un 15% mientras que las parejas de hecho se multiplican por diez. SERVIMEDIA.

 

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7 comentarios

  1. Hicimos el juicio para determinar la división de la cosa común. Todo se tasó. Entonces se abrió un proceso de 3 meses para llegar a un acuerdo en un Notario y la parte contraria dejó pasar el tiempo sin comunicar nada. Por mi insisténcia se retomó el acuerdo para disolver la cosa común y la parte contraria manifestó el mismo interés que el mío por comprar la parte contraria tasada de la propiedad. En el acto notarial se hizo un sorteo y ganó ella. Estaba establecido de hacer la transferencia en el momento y así fué. Mi sospecha es que directamente lo ha vendido a un tercero que le debió “dar el dinero a cuenta”. Si es así, este procedimiento que se ha seguido es correcto y legal o no.

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