En un primer momento, la diferencia entre indiviso y proindiviso parecería una cuestión meramente teórica a valorar en caso de apreciarse un escenario de propiedad compartida por varias personas, como por ejemplo sería la comunidad de bienes entre hermanos creada sobre un terreno en proindiviso heredado tras el fallecimiento de sus padres.
NADA MÁS LEJOS DE LA REALIDAD
Determinar si nos hayamos ante una propiedad indivisa (es decir, que no se puede dividir) o por el contrario hablamos de una parcela en proindiviso (es decir, que podemos segregarla en varias partes sin que esta pierda valor o utilidad) ha sido objeto de conflicto de diversas sentencias emitidas por los tribunales de justicia, las cuales debemos conocer de forma clara antes de proceder a la extinción de ese bien inmueble en proindiviso que tantos problemas ha generado a todos sus copropietarios.
Como despacho de abogados especializado en la extinción de proindivisos, en GJ Defensa Legal intentamos hacer de nuestro blog un espacio mediante el cual ofrecerte la información que podrías necesitar en caso de carecer de conocimientos especializados sobre las áreas de prácticas en las que ejercemos desde hace más de 10 años de trayectoria profesional.
Y la diferencia entre indiviso y proindiviso es, sin lugar a dudas, una de las preguntas más habituales en nuestra cartera de clientes durante su primera consulta jurídica, profundizando hoy sobre ella en este artículo de nuestro blog.
SUMARIO DEL POST
Diferencia entre indiviso y proindiviso
El término indiviso refiere aquellos bienes inmuebles que no se pueden dividir (por ejemplo un piso comprado a medias con nuestra ex pareja), mientras que la situación jurídica del proindiviso hace referencia a un bien inmueble cuyo derecho de propiedad es compartido por varias personas.
Siguiendo con este ejemplo, el piso que esa pareja compró en los primeros años de noviazgo podría ser un bien en proindiviso (es decir, en la nota simple figuran ambos nombres) y además ser un bien indiviso ya que, en caso de problemas entre las partes, para darle a cada uno el valor de lo que han ido pagando no será posible realizar su división (es decir, entregarle a uno la cocina y al otro el baño y las zonas comunes), puesto que entonces el bien perdería la finalidad para la cual está destinado, en este caso servir de vivienda habitual para todo aquel que decida adquirirlo en el mercado inmobiliario (artículo 401 del Código Civil).
A la hora de proceder a la disolución de un proindiviso, negociando con el resto de copropietarios de un inmueble hasta hallar ese acuerdo beneficioso para ambos, esta explicación teórica podría no parecernos tan relevante si hablamos de bienes como por ejemplo ese piso comprado a medias con nuestra expareja.
No obstante, cuando nos trasladamos al ámbito de las parcelas en proindiviso, la diferencia entre indiviso y proindiviso sí será un elemento clave a la hora de desarrollar una estrategia legal efectiva para la defensa de nuestros intereses personales, siendo clave conocer lo que la jurisprudencia ha ido diciendo en sus últimos años de actividad legislativa.
El significado de indiviso y la relación de copropiedad
Antes de entrar en materia, es importante ser conscientes que no es posible obligar a nadie a permanecer en copropiedad, realidad delimitada de manera clara en el artículo 400 del Código Civil y sobre la que nuestra jurisprudencia se ha pronunciado ya en innumerables ocasiones.
Para que entiendas qué es la copropiedad, debes saber que esta figura jurídica también recibe el nombre de condominio o comunidad de bienes, siendo sinónimos todos ellos y haciendo referencia a ese escenario de propiedad compartida que podríamos observar en ejemplos tales como:
- Tres herederos que comparten la propiedad de un terreno tras aceptar la herencia de su madre.
- Dos primas que comparten la propiedad de un chalet heredado tras el fallecimiento de su tía.
- Una pareja que comparte la propiedad de un piso comprado a medias durante sus primeros años de relación.
Y como no es posible obligar a nadie a permanecer en copropiedad, en caso de que una de las partes quiera obtener su valor del bien, la única forma de conseguirlo será vender el inmueble de mutuo acuerdo y, en caso de que otra de las partes persista en su negativa, iniciar una serie de trámites legales que finalizarán con un procedimiento de subasta judicial del proindiviso objeto de conflicto.
El significado jurídico de proindiviso (sobre el cual puedes profundizar haciendo click en el anterior enlace) no podría ser entendido sin el principio de libertad individual, siendo la copropiedad una relación que no permite obligar al contrario a hacer nada anómalo con su “parte indivisa”.
Prueba de ello es que cualquiera de nosotros podría vender su parte de un piso a una empresa dedicada a la compra de proindivisos (artículo 399 del Código Civil), sin que el resto de copropietarios pueda impugar nuestra decisión, a excepción de que hiciésemos creer a ese 3ero que está adquiriendo la totalidad del bien y no una propiedad en proindiviso en la que existen varios copropietarios.
“ante la falta de consentimiento de los comuneros solo afronta la nulidad cuando el vendedor hace creer al comprador que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros, siendo incierto, pero abandona un remedio tan drástico cuando el comprador conoce que la transmisión solo es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio...”. STS 619/2015, de 3 de Noviembre
Problemas habituales de las parcelas indivisas
Lo establecido hasta aquí sería tan solo una pequeña explicación teórica de la diferencia entre indiviso y proindiviso, cuestión que, a priori, parecería no especialmente relevante si la escritura en proindiviso regulase un chalet o un piso con varios copropietarios.
No obstante, si de lo que estamos hablamos es de un proindiviso ubicado en una finca rústica (por ejemplo una masía), dicha diferencia será clave a la hora de asegurar nuestros intereses en el procedimiento del que formaremos parte, dejándonos asesorar desde un primer momento por un abogado especializado en casos de este tipo.
Para que entiendas lo importante que es la diferencia entre indiviso y proindiviso, nos basaremos en una infografía elaborada por nuestro equipo sobre un caso que tramitamos hace unos años en nuestro despacho de abogados. No obstante, los datos mencionados a lo largo de este artículo serán modificados para preservar la privacidad de nuestra cartera de clientes, usando solo el contenido jurídico que consideramos que podría resultar de tu interés
EJEMPLO PRÁCTICO
Tras el fallecimiento de sus padres, se produjo la aceptación de la herencia y con ella el proindiviso donde veranearon Andrea y Carlos durante su infancia, ubicado en la provincia de Elche, un inmueble que consta de una parcela de 4000 metros dentro de la cual hay una vivienda con piscina y una pista de baloncesto.
Con el paso de los años, Carlos siguió yendo allí a pasar sus vacaciones, mientras que Andrea consideraba más oportuno proceder a la liquidación del proindiviso para, con el dinero obtenido, terminar de pagar la casa en la que vive con su familia en la actualidad.
Carlos se niega a vender el proindiviso, acusando a su hermana de irrespetuosa con el legado familiar y, tras consultar con un abogado, le ofrece a su hermana darle la mitad indivisa del terreno para que ella se construya allí si lo desea una nueva casa de veraneo.
Andrea se niega en rotundo ya que, si bien la parcela es bastante grande, es de lógica que la mitad de la parcela donde se encuentra la vivienda vale mucho más dinero, por lo que si acepta la oferta de Carlos perdería gran parte del valor que recibió tras aceptar la herencia de sus padres.
Al consultar con otro abogado, este le dice Andrea que se trata de un proindiviso indivisible y que, por tanto, la única forma de lograr obtener el dinero por su parte de la vivienda será llegar a un acuerdo con su hermano Carlos para que compre su parte de la casa.
¿QUIÉN DE LOS DOS LLEVA RAZÓN?
La diferencia entre indiviso y proindiviso, que a priori parecía una cuestión meramente teórica, se convierte en un matiz clave en aquellos casos en los que, aunque existe un bien en proindiviso, primero será necesario establecer si es posible o no llevar a cabo su división.
A tenor de este ejemplo, a continuación responderemos algunas cuestiones que te ayudarán a entender mejor la diferencia entre indiviso y proindiviso desde la perspectiva práctica de su aplicación.
¿Se encuentra esta propiedad en régimen indiviso?
Así es. Aunque es cierto que podríamos segregar la parcela donde no está ubicada la vivienda, al estar unida a una casa que sí es indivisible, nos encontraremos ante una propiedad que no se puede dividir.
Por ello Carlos sí podría ofrecerle a su hermana la mitad indivisa donde no hay nada edificado, pero el precio que debe pagarle no es el precio de lo que vale esa parte de la parcela, sino una compensación por adquirir la totalidad del bien inmueble objeto de conflicto.
“Artículo 404 del Código Civil Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”
¿Y si Carlos insiste en pagar solo por la parcela indivisa de su hermana?
Si Carlos siguiese dando largas a su hermana ofreciéndole la parcela indivisa donde no está ubicada la vivienda, Andrea podría forzar la venta del proindiviso instando contra su hermano un procedimiento de acción de división de la cosa común.
Y si Carlos se negase a pagar a su hermana el precio real por la mitad del inmueble, Andrea no tiene por qué llegar a un acuerdo para obtener su parte del valor del bien, vendiéndose el mismo en subasta pública y, con casi toda seguridad, viendo como a la parte de su hermano se le resta la cantidad estipulada como costas procesales del procedimiento del que ambos han formado parte.
“Artículo 394 Ley 1/2000. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho”
¿Quién debe pagar los gastos del proindiviso hasta que se produzca su disolución?
Los gastos de la comunidad de bienes deben ser abonados en proporción a la cuota de propietarios que ostente cada uno de los hermanos, en este caso el 50%. Por ello, aunque Andrea puede acudir a un juez para obligar a su hermano a vender el proindiviso, es importante que previamente haya liquidado con él todos los gastos asociados al mantenimiento de la propiedad.
Ejemplo de este tipo de gastos podría ser el recibo del IBI o unas obras en el tejado cuya ejecución fue necesaria tras la fuerte tormenta de granizo vivida en Elche a causa de un anticiclón nada habitual en la climatología local.
¿Por qué es entonces tan importante la diferencia entre indiviso y proindiviso?
Porque el procedimiento que Andrea puede instar contra Carlos constará de dos subprocedimientos, el primero de ellos de carácter declarativo, en el cual un juez declara la indivisibilidad de la finca para, a posteriori, subastar la misma y darle a cada uno de los hermanos su parte de la vivienda, obligando a vender al copropietario que fue haciendo caso omiso de todos nuestros requerimientos previos.
Es decir, lo primero que hace el juez es delimitar si el significado de indiviso es aplicable a la propiedad proindivisa objeto de conflicto ya que, en caso de no ser así, los trámites para la extinción del condominio serán llevados a cabo por otras vías establecidas en nuestro ordenamiento jurídico.
Los problemas de comprar en proindiviso, o heredar en este caso, solo nos preocupan ante desavenencias entre las partes, siendo lo habitual dejar pasar el tiempo pensado que el otro copropietario tarde o temprano acabará entrando en razón. No obstante, rara vez esto llega a suceder en la forma que nosotros habíamos deseado, siendo a partir de aquí cuando decidimos ponernos en contacto con un abogado especializado en este área de práctica.
Si tienes algún problema con un bien en proindiviso, te invitamos a contactar con GJ Defensa Legal rellenado el siguiente formulario de contacto. Un profesional de nuestro equipo valorará las circunstancias exactas de tu caso en concreto para, en caso de considerarlo oportuno, brindarte la ayuda jurídica que quizás en estos momentos necesitas.
Esperamos que a través de este artículo hayas podido entender la diferencia entre indiviso y proindiviso, valorando no solo los conceptos teóricos sino los múltiples escenarios prácticos en los que esta cuestión podría llegar a condicionarte al ser copropietario de un bien inmueble de cualquier tipo.
¿Existe alguna otra duda que aún tengas por resolver? Puedes dejarnos la misma en la sección de comentarios de nuestro blog.
EQUIPO ESPECIALISTA EN LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIOS
“Solo tras conocer lo que la ley establece al respecto defenderemos con eficacia nuestros derechos e intereses más personales en un procedimiento jurídico de cualquier tipo, siendo el blog de nuestro despacho de abogados un espacio creado a tal efecto. Si te gustaría conocer un poco más de la trayectoria de GJ Defensa Legal, accede a nuestro Linkedin haciendo click en el anterior enlace.”
📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1. CHEMA RUBIO (29 de agosto de 2022) Repartir la herencia, el gran problema al que se enfrentan las familias. EL DEBATE.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2qvd474d
2. NOTICIAS JURÍDICAS (11 de abril de 2016) Si un inmueble tiene varios cotitulares, el ayuntamiento puede dividir entre ellos el recibo del IBI. NOTICIAS JURÍDICAS.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2jzhvzye
3. REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1889, por el que se publica el Código Civil. 25 DE JULIO DE 1889. BOE-A-1889-4763
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2e5qovqg
4. LEY 1/2000, DE 7 ENERO, de enjuiciamiento civil. 8 DE ENERO DE 2001.
BOE-A-2000-323
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/m89nlta
5. TRIBUNAL SUPREMO, Sala 1a de lo civil. 619/2015 de 3 de noviembre.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pxb3vxs
6. TRIBUNAL SUPREMO, Sala 1a de lo civil. 744/2006 del 7 de julio.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2zkndm9p
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