En un país en el que, desde siempre ha existido mayor predilección por la compraventa de inmuebles que por el alquiler de los mismos, el artículo 400 del Código Civil representa unos de los preceptos más importantes de la rama civilista de nuestro ordenamiento jurídico, siendo en ocasiones un artículo muy olvidado entre los ciudadanos que habitan en territorio nacional.
El contenido del mismo no es más que una herencia de lo establecido en su momento por el derecho romano, disciplina que entendía que, si bien una situación de copropiedad no tiene por qué ser negativa para los integrantes de la misma, ser propietario de manera exclusiva del bien inmueble será el escenario más favorable en el que podremos llegar a encontrarnos.
Por este motivo, hoy en el blog de nuestro equipo de abogados de proindivisos en Madrid hacemos un viaje por la historia de este precepto legal, analizando desde sus orígenes hasta su significado real en base a lo establecido por nuestro ordenamiento jurídico en la actualidad.
SUMARIO DEL POST
¿Cuál es el significado real del artículo 400 del Código Civil?
Ubicado en el título III del libro II, el artículo 400 y siguientes del Código Civil conforman lo relativo a la acción de división de la cosa común, delimitando al respecto que:
ARTÍCULO 400 DEL CÓDIGO CIVIL | Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Solo con leer el artículo, el mismo pasaría casi inadvertido para cualquier persona que carezca de un conocimiento muy específico sobre la rama civilista de nuestro ordenamiento jurídico. No obstante, cuando nos vamos a la práctica real del derecho, el mismo remarca algunas cuestiones que con frecuencia la ciudadanía suele pasar por alto en su día a día:
Un propietario “no le debe nada” a los otros
La relación que se establece entre dos copropietarios (por ejemplo, una pareja) es de carácter fungible, es decir, si tú por tu cuenta decides vender tu parte de la casa, el resto de personas propietarias del inmueble no se verán afectadas al no existir obligación alguna hacia su persona.
Esto que hemos dicho, que podría parecer una obviedad, en multitud de ocasiones es olvidado en nuestro día a día, considerándonos presos de la compraventa de un inmueble que hicimos en tiempos pasados pero que queremos dar por finalizada de cara a un futuro.
Gran cantidad de clientes de nuestro despacho de abogados suelen comentar cuestiones tales como “es que no puedo obligar a mi ex a vender el piso” o “mi pareja me chantajea para no vender la vivienda que tenemos en común”.
Este tipo de frases carecen de algún tipo de significado legal, en tanto en cuanto la relación jurídica que se establece entre dos copropietarios siempre será de carácter no obligacional.
El sector inmobiliario aprovecha nuestro desconocimiento al respecto
El artículo 400 del Código Civil se relaciona de manera directa con su precepto anterior (artículo 399), el cual establece que nuestra parte como copropietarios podremos cederla, hipotecarla o enajenarla en base a nuestro criterio individual.
No obstante, cuando se produce la ruptura de cualquier relación (familiar, personal o de amistad), es en ocasiones cuando conocemos a la persona con la que realmente estábamos conviviendo, sufriendo un desgaste emocional que resulta tremendamente lesivo para nuestro día a día y salud mental.
Siendo conocedores de esta situación, en los últimos años han surgido innumerables empresas dedicadas a la compraventa de proindivisos, las cuales, si bien eliminan el problema de raíz, siempre te ofrecerán un precio muy inferior al que podrías obtener si sacas tu vivienda al mercado y divides a partes iguales el beneficio obtenido con la venta del inmueble.
Además, es importante no considerar la vivienda como el único bien inmueble que podría estar en situación de proindiviso, máxime si tenemos en cuenta la cultura agraria que de siempre ha caracterizado la economía de nuestro país.
El contenido del artículo 400 del Código Civil también regularía la opción de vender un terreno en proindiviso ante un tercero, existiendo solo una serie de particularidades en función de si el mismo se encuentra en suelo rural o suelo urbanizable.
Los orígenes del artículo 400 del Código Civil en Derecho Romano
Entender el derecho civil en la actualidad (así como prácticamente casi todas las disciplinas que dan forma a nuestro ordenamiento jurídico) implica viajar a la sociedad romana para analizar con detenimiento su forma de aplicar el derecho.
En la antigua Roma, la figura de la copropiedad (Communio Pro Indiviso) presentaba de por sí un fuerte carácter individualista, debiendo diferenciar de manera clara entre:
- DOMINIUM PRO PARTE PRO INDIVISO → Recoge la idea de que, dentro de una situación de copropiedad, tenemos una parte del derecho de la propiedad del bien inmueble.
- NON PARS QUANTA SED PARS QUOTA → Recoge la idea de que, dentro de una situación de copropiedad, tendríamos una parte material del bien inmueble en sí.
Es decir, la idea que se recoge no es que seamos propietarios de una parte del bien, sino que el derecho de propiedad sobre ese bien está dividido con otra persona y, por consiguiente, podremos hacer lo que consideremos oportuno con este derecho en base a nuestro criterio individual y siempre que respetemos una serie de límites establecidos por ley.
Otro principio clave en la configuración del artículo 400 del Código Civil en derecho romano es el principio de nemo invitus complellitur ad communionem, que traducido al español significa que nadie está obligado a permanecer en copropiedad.
Por este motivo, nuestro Código Civil protege mediante su artículo 1965 el derecho a ejercitar la acción de división de la cosa común, no siendo una acción que prescriba con el paso del tiempo y permitiéndonos forzar la venta del proindiviso del que formamos parte sin ver lesionados nuestros derechos como copropietarios.
Además, basta con analizar diversas sentencias de la jurisprudencia del artículo 400 del Código Civil en la actualidad para entender que, ya en su momento, el sujeto contrario que de mala fe se oponía a la división de la cosa común indemnizaba a la parte contraria con la cuantía establecida por el juez.
Esto supone un elemento clave en la actualidad ya que, en caso de que el copropietario se oponga de mala fe para dividir el bien que tenemos en común (por ejemplo, obviando las comunicaciones enviadas por el abogado de la parte contraria) será condenado en costas finalizado el proceso de división, con el perjuicio económico que esto supondrá para la persona en cuestión.
¿Es la acción de división de la cosa común un acto traslativo o declarativo?
Dejando a un lado los orígenes del precepto jurídico, uno de los comentarios al artículo 400 del Código Civil en la actualidad más importantes refiere la duda sobre si la acción de división de la cosa común se trata de un acto traslativo o declarativo.
Decantarse por una u otra opción pasará por definir previamente en qué consiste cada una de ellas con carácter general:
- ACTOS TRASLATIVOS EN DERECHO → Son actos jurídicos por los cuales se transmiten uno o más derechos en favor de una persona.
- ACTOS DECLARATIVOS EN DERECHO → La jurisprudencia tiende a definir los actos declarativos como aquellos que enriquecen el patrimonio jurídico de los administrados, reconociendo o liberándoles de un derecho que antes no tenían.
Apostar por la división de la cosa común como un acto traslativo supone entender el mismo como un proceso en el cual, el derecho de propiedad se traslada a un nuevo sujeto que pasaría a adquirir un derecho de copropiedad sobre el bien.
En el lado contrario de la moneda, percibir esta acción como un acto declarativo implica entender que la misma serviría para establecer una nueva situación respecto al bien que es objeto de litigio legal.
No obstante, esta teoría relativa al artículo 400 del Código Civil tiende a olvidar que, tras un proceso de división de la cosa común, la situación jurídica anterior se ve claramente alterada, extinguiéndose el régimen de copropiedad que existía entre ambos sujetos propietarios del inmueble.
Por este motivo, el acto de división de la cosa común será entendido como un acto con efecto extintivo sobre la relación anterior y modificativo respecto al derecho de cada uno de los copropietarios, si bien en ningún caso esto último impedirá a la parte contraria ejercitar la acción de división cuando así lo considere oportuno.
Esperamos que a través de este artículo hayas podido entender mejor aquellas cuestiones que en la actualidad siguen rodeando al artículo 400 del Código Civil.
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📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1. BERTA SEIJIO (23 de octubre de 2018) España, ‘reino’ de hipotecados en Europa: el 30% tiene un préstamo. EJE PRIME.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://cutt.ly/YXIsjaK
2. SANDRA LÓPEZ LETÓN ( 9 de mayo de 2015 ) ¿Y si mi ex se niega a vender el piso?. EL PAÍS
- 💻 DISPONIBLE EN: https://cutt.ly/hXIsT1J
3. PÉREZ DÍAS, RAQUEL (10 de marzo de 2021) La comunidad de bienes en el derecho romano y en el derecho español. El ejercicio de la actio comuni dividundo en los procesos matrimoniales . UNIVERSIDAD DE OVIEDO
- 💻 DISPONIBLE EN: https://cutt.ly/vXIsZBK
4. DÍEZ PICAZO, LUÍS (1995) Fundamentos del derecho civil patrimonial. Las relaciones jurídico reales. El registro de la propiedad. La posesión. (Cuarta edición, Volumen III). EDITORIAL CIVITAS
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