¿CÓMO FUNCIONAN LAS EMPRESAS QUE COMPRAN LA MITAD DE UNA CASA?

Cuando heredaste el condominio de una vivienda, jamás imaginaste que diversas peleas con el resto de propietarios fuesen a dar por zanjada tu relación con ellos ya que, de una u otra forma, lo que algún momento os unió parecía más fuerte que aquello que os separaba en aquel núcleo familiar del que todos formabais parte.

Sin embargo, actitudes y reproches ya intolerables por parte de algunos de los copropietarios de la vivienda hacen que te estés empezando a plantear poner el punto y final a esta historia, buscando la forma de vender un proindiviso sacando la máxima rentabilidad posible y dejando atrás esa sensación de decepción que han causado aquellos a los que ahora incluso te cuesta considerar “familia”.

TODA HISTORIA TIENE SU FINAL... PERO ALGUNAS NUNCA DEBIERON TENER SU PRINCIPIO

Pero tras comprobar que no se puede vender una propiedad si un heredero no quiere, será en este punto del relato cuando por un amigo, un anuncio o incluso este post que ahora mismo te estás leyendo, escuches hablar de esas empresas que compran la mitad de una casa, siendo esta una opción que hasta hace pocos desconocías pero empiezas a valorar ante una situación de bloqueo que no parece se vaya a solucionar en los próximos años.

Abres tu smatphone u ordenador, tecleas algo parecido a “empresas que compran proindivisos” o “vender parte de una vivienda” y, casi de forma instantánea, aparecen un sinfín de entidades dispuestas a comprar el proindiviso que tantos dolores de cabeza te ha acarreado a tí en los últimos años.

Hablas con el comercial o gestor de turno para darle los datos más básicos de tu casa (dirección, número de copropietarios, cargas pendientes de la vivienda…) y en un plazo de dos tres días recibes una oferta por tu cuota de la propiedad indivisa de la vivienda.

Y con independencia de las características del bien inmueble o del número de propietarios con los que te estás peleando para vender tu casa en la actualidad, desde ya te avisamos que esta oferta cumplirá seguro con los 3 requisitos que a continuación son detallados por nuestro equipo:

NO AVISAR AL RESTO DE PROPIETARIOS

OFERTA RÁPIDA Y SIN COSTE PARA TÍ

PRECIO MUY INFERIOR AL VALOR REAL

¿Y POR QUÉ SABEMOS ESTO?

 

Porque a lo largo de nuestra trayectoria legal, cientos de personas nos han preguntado a cerca de esas “empresas que compran casas con problemas”, cuestiones que a lo largo de este artículo iremos resolviendo para darte la respuesta que tú ahora mismo quizás también necesitas, a través de sencillos ejemplos prácticos extraídos de nuestra experiencia en el área de práctica en la que ejercemos nuestra profesión.

De hecho, nuestro director de comunicación fue entrevistado en el periódico El País para la elaboración de un artículo sobre aquellas corporaciones dedicadas a comprar la mitad de una vivienda, explicando la forma en la que a posteriori podían obligar a vender al copropietario que se estaba negando a la venta y porque este escenario jurídico es tan lucrativo para ellas si tenemos en cuenta lo establecido al respecto en nuestro ordenamiento jurídico.

Por ello, si has recibido una oferta para vender tu piso rápido o por el contrario te estás planteando hacerlo en los próximos meses, a continuación te explicaremos las cinco preguntas que el comercial con el que has hablado no te ha explicado y necesitas conocer para tomar tu última decisión al respecto.

Y es que al fin y al cabo, la información es poder, el poder de decidir cual es la opción más favorable para cerrar una historia que sólo tú decides la forma y tiempo en la que debe acabar para siempre.

 

5 preguntas que debes tener muy claras sobre las empresas que compran la mitad de una casa

Las empresas que compran la mitad de una casa son entidades que, sumando lo que la ley dice de las relaciones de copropiedad a los problemas más frecuentes vividos en este tipo de escenarios legales, resuelven la ecuación jurídica en cuestión aplicando una fórmula diseñada para hacerles ganar una importante suma de dinero.

En realidad, son problemas como el que tú ahora mismo podrías estar viviendo, y por los cuales las personas apuestan por contratar los servicios de nuestro despacho de abogados.

De hecho, para que puedas visualizar de qué estaríamos hablando, a continuación te dejamos otros artículos de nuestro blog donde se explican los problemas habituales del día a día de nuestro equipo legal especializado en proindivisos, donde las peleas entre las partes sacan lo mejor y peor de cada uno de los miembros de una familia.

¿Alguno de ellos te resulta familiar? Lógico.

Vender casas en régimen de propiedad compartida es siempre una inagotable fuente de problemas, motivo por el cual las empresas que compran la mitad de una casa lo que hacen es adquirir ese problema para llevarlo a posteriori ante los Tribunales de Justicia, ganando una gran cantidad de dinero con la resolución de un asunto que de motu proprio tú decidiste dejar de lado.

Y aunque en todo momento debes tener en cuenta que vender tu parte de un piso a una empresa de estas características es una opción perfectamente legal (artículo 399 del Código Civil), a continuación resolveremos las 5 preguntas sobre las empresas que compran la mitad de una casa que quizás aún no tienes claras, ayudándote a decidir si realmente quieres firmar un contrato de compraventa con una entidad dedicada a este tipo de operaciones inmobiliarias.

No obstante, si prefieres leer sólo una de ellas, haz click por separado en los siguientes puntos interactivos, accediendo directamente a aquella sección de nuestro post que en tí despierte un mayor interés o pueda resultarte más útil en este momento en concreto.

compramos-proindivisos

¿Que adquieren realmente las entidades a las cuales yo puedo vender mi parte de la vivienda?

La compra de proindivisos es un negocio tan antiguo como el propio ordenamiento jurídico, si bien a raíz del pinchazo de la burbuja inmobiliaria de 2008 se incrementó de forma notoria en el tejido empresarial de nuestro país.

Benditos mis bienes que de mis males me sacan…. ¿Alguna vez escuchaste a tu abuela o alguien de su generación pronunciar este refrán?.

Pues aun a riesgo de sonar coloquial, si estás pasando un apuro económico importante y alguien te ofrece la opción de vender el piso rápido (o tu parte como copropietario), es probable que sino tienes buena relación con el resto de familiares aceptes sin pensarlo, cogiendo una cantidad ridícula por tu cuota de copropietario de una vivienda y dejando que sean los nuevos compradores los que se entiendan a partir de ahora con tu familia.

Y hasta aquí “todo correcto”, en tanto en cuanto si logro vender la mitad de un piso a una empresa, obtendré cierta liquidez para tapar aquellos agujeros que afixian mi economía familiar, deshaciéndome a su vez de una casa que en realidad ni siquiera tenía intención de volver a utilizar.

No obstante… ¿No te resultan extraños tantos anuncios que dicen “te compramos tu casa”, cuando ni siquiera es algo que vayan a poder utilizar tras su adquisición?

La acción de división de la cosa común (es decir, el procedimiento legal que iniciarán tras comprar tu cuota de propietario contra aquellas personas que se nieguen a la venta del proindiviso), es un derecho irrenunciable e incondicional de cualquier copropietario, cuyo ejercicio no está sometido a circunstancia alguna (SAP Madrid, 247/2008, del 14 de Julio y que, a efectos prácticos, es lo que “están adquiriendo las entidades” a las cuales yo puedo vender mi parte de la casa.

La única rentabilidad que ofrece comprar la mitad indivisa de una vivienda es la de colocarse en esa situación de indefensión que tú ahora mismo estás viviendo para, con la ley en la mano, hacer valer tus derechos frente al resto de copropietarios, sacando la máxima rentabilidad posible al final del proceso judicial.

Y es que a efectos prácticos, nuestro legislador te garantiza que nadie te puede obligar a permanecer en el problema que tú ahora mismo atraviesas por lo que, si vendes tu piso rápido, la empresa que lo adquiera pasará a ser parte de un problema que sí o sí va a resolverse a su favor.

 

¿Y POR QUÉ TE DECIMOS ESTO?

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.

Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Porque cuando has hablado con cualquier comercial de esas empresas que compran la mitad de una casa, lo primero que sin duda te habrán dicho es que el problema es muy complicado de solucionar, y que lo mejor que puedes hacer es vender tu piso rápido y dar por zanjado este asunto, ya que todo se va alargar en exceso si lo pones en manos de un abogado y optas por acudir a los Tribunales de Justicia.

Y aunque no podemos decirte que será fácil, en tanto en cuanto el desgaste emocional que se deriva de un problema de estas características es siempre agotador, debes de tener muy claro que desde un punto de vista estrictamente jurídico no es un problema tan complicado de solucionar, hasta tal punto que muchísimas empresas están dispuestas a comprar la parte de una casa para luego hacer negocio con el bien inmueble en su totalidad.

De hecho, si estás teniendo problemas para la venta de un proindiviso, pues uno o varios copropietarios se oponen a su venta, te invitamos a rellenar el siguiente formulario de contacto contándonos las especialidades de tu caso.

Un profesional de nuestro equipo estará encantado de explicarte otra perspectiva del problema que ahora mismo estás viviendo, ofreciéndote una alternativa a vender rápido un piso y renunciar con ello a una importante cantidad de dinero.

 

¿Qué pautas siguen las empresas dedicadas a la compra y venta de proindivisos?

Ya en su momento, nuestro equipo de comunicación dedicó un artículo a explicar cuánto pagan las empresas que compran proindivisos, siendo este un post al que puedes acceder haciendo click en el enlace anterior si lo que deseas es saber cuánto podrías llegar a obtener por tu cuota de copropietario si finalmente accedes a vendérsela a una entidad de estas características.

Por ello, antes de explicar el beneficio que pueden llegar a obtener las entidades a las cuales te estás planteando vender tu piso urgentemente, primero te explicaremos cuál es la fórmula jurídica que utilizan para maximizar sus beneficios y minimizar su riesgo en la inversión, utilizando para ello un formulario de contacto que hace poco entró en nuestra web y que guarda una clara relación con el tema a tratar a lo largo de este epígrafe de nuestro post.

Cuando has hablado con el comercial de una empresa dedicada a comprar proindivisos te habrá dicho que, lo primero que van a hacer tras adquirir tu parte del inmueble es intentar llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios.

 

Y ESTO, NO ES EXACTAMENTE ASÍ.

 

Como ya te hemos explicado anteriormente, una relación de copropiedad es vista por nuestro ordenamiento jurídico como algo perjudicial para las partes que la conforman, siendo lo “idóneo” que el inmueble perteneza de forma exclusiva a una sola persona.

A modo de ejemplo, y siendo lo más coloquial posible desde un punto de vista estrictamente jurídico, si yo tengo el 50% de una propiedad y quiero deshacerme de ella, lo “lógico y normal” según la ley es que primero se la ofrezca a la persona que tiene la otra mitad indivisa de la vivienda ya que, si yo optase por vender mi parte del piso a una empresa, esta relación seguiría existiendo y tarde o temprano volverían a surgir problemas entre las partes.

Por este motivo, el artículo 1524 del Código Civil otorga a cada comunero su derecho de retracto (haz click en el anterior enlace si quieres saber cómo ejercer el mismo) para que, en caso de que alguien venda su parte a una empresa que compra la mitad de una casa, los que ya son propietarios puedan adquirir su parte en el precio.y forma en el han sido vendidas, consiguiendo que esta relación de copropiedad vaya extinguiéndose poco a poco.

En otras palabras, cuantos menos copropietarios haya mejor pero… ¿Cuál sería entonces el problema?

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"Tengo un piso al 20% en Coslada junto a 5 de mis hermanos, el cual debe de valer alrededor de 100.000€.

Llevamos con movidas desde el año 2019. Yo he intentado llegar mil y una veces a un acuerdo, pero no ha habido manera, por lo que he hablado con una empresa inmobiliaria que puede comprar mi casa.

Una duda que me surge es que, en el caso de que vendes tú casa a ellos y tener mis hermanos derecho preferente a adquirir esa parte.... ¿Se la van a ofrecen por el importe que me dan a mi (me han dicho que el 30% de lo que vale mi parte, unos 6.000€) o por lo que vale el inmueble en la actualidad?

Por que si lo hacen por 6.000€ y ellos deciden comprárselo...¿Dónde encontraría la empresa el negocio?

Es lo que me ha explicado el comercial de la empresa (www.casaactua.com) pero sinceramente, no lo tengo demasiado claro.

Quedo a la espera de su respuesta"
Laura Orta Sanz
QUIERE VENDER SU PISO RÁPIDO

Pues que a la hora de entender qué es un proindiviso, el principio de libertad individual es clave en la regulación de esta figura jurídica, pudiendo cualquier persona vender una parte de un piso de la que es copropietario sin pedir explicaciones al resto o necesitar en ningún caso de su autorización.

Y es que a efectos prácticos, si yo tuviese que estar pendiente de que el resto de personas ejerciesen su derecho de retracto, mi libertad como copropietario claramente quedaría condicionada, aminorando la seguridad jurídica que cualquier operación de compraventa podría requerir y dilatando el cierre de la misma de manera indefinida.

Este es el motivo por el cual, si yo decido vender mi parte del piso ya, este derecho sólo podrá ser ejercido por el resto de copropietarios durante los siguientes 9 días, siendo este plazo una forma de asegurar este derecho sin poner por otro lado en peligro los intereses de cualquier copropietario, algo sobre lo que incluso ya se tuvo que pronunciar el Tribunal Constitucional al respecto.

“Señala que este derecho, encaminado a remediar las situaciones de copropiedad, que el legislador considera antieconómicas, implica una limitación del derecho del propietario a disponer libremente de la cosa de su propiedad”.

 

“El establecimiento de ese plazo viene determinado porque la ley otorga, en caso de que se enajene la propiedad, preferencia al copropietario, pero exige que esta preferencia se ejerza en un período determinado, trascurrido el cual decae”.

STS 54 / 1994 DEL 24 DE FEBRERO

Y teniendo en cuenta que si yo quiero vender mi piso a una empresa de estas características es exclusivamente porque ha sido imposible llegar a un acuerdo previamente con el resto de personas (perdiendo con ello una gran cantidad de dinero), es de lógica que encima no voy a avisarles para que ellos puedan proceder a la compra del proindiviso por un menor precio y se ahorren además lo que en realidad valía mi parte si de mutuo acuerdo hubiésemos vendido la casa en el mercado inmobiliario.

Por otro lado, el hecho de que nadie consulte el Registro de la Propiedad para ver el estado de su finca (a excepción de que especificamente tenga que hacer una gestión al respecto) hace que a efectos prácticos sea imposible tener conocimiento de esa venta para poder ejercer nuestro derecho de retracto si el propietario que lo hace no me avisa de que va a llevar a cabo esta operación.

 

🏢 CONCLUSIÓN  | Sólo una vez los compradores de pisos han dejado pasar el plazo de 9 días tras la inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad, será cuando se pongan en contacto con el resto de copropietarios, y no para llegar a un acuerdo, sino para empezar a maximizar los beneficios de una suculenta operación económica.

 

Esta operación estará dividida en 2 fases, las cuáles detallaremos de manera ejemplificada en el siguiente epígrafe de nuestro post.

¿Qué beneficio económico ofrece comprar el porcentaje de una vivienda para este tipo de entidades?

 

VENDIDO, VENDIDO, VENDIDO.

Una vez hemos tomado esta decisión, de la cual no hay marcha atrás y una empresa que compra la mitad de una casa ya es propietaria de mi cuota de la vivienda, nosotros pasaremos a desaparecer de la ecuación, siendo a partir de aquí cuando la corporación aplicará una fórmula diseñada para hacerles ganar una importante suma de dinero.

No obstante, si yo como empresa consigo vender el piso que compre a una mujer por los problemas que tenía con su expareja por 400.000€ (teniendo yo el 50%), la operación me daría 200.000€ de beneficio. No obstante,  si yo compre su parte por 190.000€, el beneficio solo sería de 10.000€.

Por ello, para que puedas entender de manera objetiva el beneficio que pueden llegar a obtener las empresas que compran la mitad de una casa, “dejaremos a un lado los números” y usaremos un medidor básico del ámbito de la economía, el ROI (Return on Investment o Retorno de Inversión).

"El ROI o Return On Investment significa retorno de la inversión y es un indicador que mide el rendimiento o rentabilidad de una inversión. Se trata de un dato expresado en forma de porcentaje, por ejemplo un 100%.

Así por ejemplo, en este caso significaría que, por cada euro que se ha invertido, se ha obtenido un euro de beneficio.

Para hallar este dato, debemos restar al ingreso obtenido la inversión realizada, dividiendo este dato a su vez entre la inversión para multiplicar dicha cantidad por 100.

Para determinar si es un buen dato o no, será importante considerar primero las características del mercado donde hemos operado, así como el plazo de tiempo en el cual se ha recuperado dicha inversión."
empresas-que-compran-pisos-con-inquilinos
ACELERA PYME
Ministerio para la transformación digital y de la función pública

Y para que este ejemplo te resulte lo más claro posible, pondremos el caso de Alejandro, una persona que, cansado de las imposibilidades para vender la mitad de su casa a su pareja, y la negación de esta para venderla de mutuo acuerdo en una inmobiliaria, decidió vender el 50% a una empresa para, con el dinero que le daban, tapar algunos agujeros de su economía y empezar a disfrutar de su ansiada jubilación.

Patricia, la exmujer de Alejandro, se negaba a vender la casa, ya que era donde ella vivía y a su edad (ambos tenían más de 50 años) le daba mucha pereza buscar un nuevo hogar y empezar de cero su vida en otro barrio que le resultase completamente desconocido.

A fin de cuentas, la casa contaba con las mejores comodidades, siendo un ático de 130m2  ubicado en el número 19 de la Calle Buenos Aires (Barrio de Ruzafa, en Valencia), estando el inmueble en un bloque que, aunque su localización se ubicaba en un barrio histórico, la fachada del mismo se había reformado tras la última derrama aprobada en junta de vecinos, contando con un estilo moderno desde el punto de vista arquitectónico que marcaba la diferencia frente al resto de bloques contiguos de la misma calle. 

OPCIÓN 1 | Vender el inmueble de mutuo acuerdo en una inmobiliaria

A la hora de vender el 50% de una vivienda, y valorando que la tasación del proindiviso en su totalidad se había determinado en 340.000€, las empresas que compran la mitad de una casa le pagarán a Alejandro entre el 25% y el 40% por su parte del bien inmueble.

Para este ejemplo, la cantidad ofrecida será de 51.000€ (30%), corriendo la empresa con todos los gastos de la operación a excepción de la plusvalía, impuesto que en este caso deberá abonar Alejandro tras recibir la cuantía en cuestión.

Y tras haber dejado pasar el plazo de tiempo mencionado en el punto 2 de este artículo, y por tanto Patricia no poder ya ejercer su derecho de retracto para quedarse el 50% de la vivienda a ese precio, la empresa de compra del proindiviso le enviará un burofax similar al que hemos redactado desde el equipo de comunicación de nuestro despacho de abogados para que este ejemplo te resulte lo más claro y visual posible.

Y es que para entender el significado de mitad indivisa (es decir, de ese 50% abstracto que la empresa ha comprado a Alejandro) es importante valorar que la empresa ahora es propietaria de la misma y por tanto puede disfrutar del inmueble conforme al normal uso para el cual está destinado (artículo 394 del Código Civil), por ejemplo como residencia habitual, siempre en función del porcentaje que acaba de comprar al ex marido de Patricia.

No obstante, recuerda que ella llevaba años viviendo en esa casa y que si la sigue usando como vivienda habitual, esto impediría a la empresa propietaria poder hacer lo mismo, siendo el uso que Patricia hace de carácter exclusivo y excluyente y siendo posible pedirle un alquiler al respecto si quiere seguir disfrutando del inmueble en copropiedad en su totalidad pero…

¿Está la corporación realmente interesada en cobrar un alquiler a Patricia?

 

En realidad no, pero es una herramienta clara de presión para forzar la venta del proindiviso de mutuo acuerdo mediante un agente inmobiliario, siendo este el principal objetivo a conseguir en esta primera fase de la inversión realizada por parte de aquellas empresas que se dedican a comprar la mitad de una casa.

 

Y es que cuando Patricia se asesore con un abogado y este le explique que, efectivamente la entidad que compró el proindiviso puede pedirle un alquiler y ella está en la obligación de pagarlo (a excepción de que le ofrezca a la empresa hacer un uso alterno del inmueble en función de su cuota de copropietario, por ejemplo 6 meses al año cada uno al tener ellos la mitad), se sentirá acorralada y accederá a vender la casa de mutuo acuerdo, en caso de no tener dinero para comprar la parte de la que ahora es propietaria la empresa.

Con este burofax, las empresas que compran la mitad de una casa no están intentando llegar a un acuerdo con Patricia (o al menos, no exactamente así) sino que le están dando una serie de opciones para, en caso de ella negarse y ser necesario acudir a los Tribunales de Justicia, la entidad gane aún más dinero con la inversión realizada por su parte (véase siguiente epígrafe de este artículo de nuestro blog), mostando ante el juez competente la mala fe de Patricia para llegar a un acuerdo entre ambas partes.

Pero vayamos un paso más en esta historia y supongamos que, asesorada de nuevo por ese abogado y aunque Patricia siempre se negó a comprar el 50% de la vivienda a su pareja, apuesta por pedir una tasación para hacer una oferta a la corporación de esa cuota de la que ahora es copropietaria y evitar de cualquier forma que su caso sea dirimido ante los Tribunales de Justicia.

El valor que obtiene en la tasación es de 340.000€, ofreciendo por tanto 120.000€ a la empresa por el 50% de la vivienda, implicando con ello que la entidad ganaría 66.000€ limpios de beneficio con la inversión que en su momento realizó cuando le compró la mitad del piso a Alejandro, otorgándole esta operación un ROI del 135% (es decir, 1,35€ de beneficio por cada euro invertido).

 

¿YA ES UNA INVERSIÓN MUY JUGOSA NO?

vender-50-de-una-propiedad
Tasación solicitada por Patricia para la negociación

Pues aunque no lo creas, las empresas que compran la mitad de una casa podrían no verlo así, ya que el valor de tasación no tiene por qué corresponder con el precio que el inmueble ellos saben que podría llegar a alcanzar en el mercado inmobiliario, el cual determinaron previamente antes de comprar el 50% a la pareja de Patricia.

Las empresas que compran proindivisos en toda España conocen a la perfección las especialidades de cada mercado inmobiliario local, dentro del cual en ocasiones convergen modas o nuevos hábitos de vida que podrían hacer que la gente esté dispuesta a pagar mucho más por vivir en el barrio más popular de la metrópoli en cuestión.

Este es el motivo por el cual para este ejemplo hemos dado una dirección tan exacta del inmueble, con el objetivo de que comprendas el funcionamiento de este tipo de entidades. Si por ejemplo nos fuésemos al mercado de proindivisos en Madrid, el barrio de Chueca o Justicia serían otros ejemplos perfectos de ello.

FUENTES CONSULTADAS | Periódico Público / Web Valencia Secreta (véase puntos 6 y 7 bibliografía de este artículo).

Y con esto no queremos decir que esto sea lo vaya a suceder en tu caso en particular.

No obstante, en más de una ocasión, un cliente ha contacto con nuestro despacho por que uno de sus familiares ha vendido su parte del inmueble a una entidad dedicada a la compra de proindivisos y herencias y, cuando ha intentado negociar con ellos, se ha encontrado que el valor de la tasación no era suficiente para frenar el procedimiento judicial que habían iniciado ya contra su persona, sobre el cual reflexionaremos en el siguiente epígrafe de este post.

Por ello, si Patricia accede a poner el piso en una de las inmobiliarias de la zona para vender su casa o compra el 50% a la empresa por el valor que ellos consideran que tiene en el mercado inmobiliario (en este caso por ejemplo 380.000€), las empresas que compran la mitad de una casa obtendrán un beneficio en su inversión detallado en la siguiente infografía si la resolución del conflicto se realiza de forma extrajudicial:

0
ROI OPERACIÓN 213%
abogada-comprar-herencias

160.000 €

Precio obtenido por la mitad de la vivienda

51.000 €

Precio por el que compraron la mitad de la vivienda a Alejandro

51.000 €

Precio por el que compraron la mitad de la vivienda a Alejandro

100

*Esto implicaría que, por cada euro invertido, la empresa habrá obtenido 2,13€ de beneficio con la inversión realizada.

 

*Dichos cálculos son de carácter aproximado, debiendo restarles gastos como el coste la notaría o el pago del impuesto de compraventa que la empresa ya abonó al adquirir la mitad de la casa a Alejandro.

OPCIÓN 2 | Comprar el 100% de la vivienda en subasta para luego venderla en el mercado inmobiliario.

Como ya te hemos comentado en el punto 1 de este artículo, las empresas que compran la mitad de una casa lo que en realidad hacen es comprar un problema que, en caso de dirimirse ante los Tribunales de Justicia, si o sí se resolverá a su favor.

Al fin y al cabo, lo único que se debatirá en sala si finalmente el asunto llega a juicio es si se trata de un bien inmueble divisible o indivisible, cuestión que la empresa ya tenía más que clara antes de hacer su inversión y siendo el motivo por el cual en su día dieron el paso de comprar la mitad del piso a Alejandro.

Y es que pesar de las múltiples series de abogados que probablemente hayas visto a lo largo de tu vida, debes valorar que en ningún caso se tratará de un cara cara entre Patricia y la empresa, siendo irrelevante cualquier tipo de sentimiento o emoción que ella pudiera sentir al respecto cuando, ante la negativa a comprar la mitad de la vivienda a su pareja, esta decidió venderla a traición a una empresa dedicada a la compra de proindivisos, colocándola en una encrucijada de la que ahora le cuesta encontrar la salida.

El hecho de que nos hallemos ante una propiedad indivisa significa que no se puede quedar uno el baño y el otro la cocina y, ante la imposibilidad de obligar a nadie a permanecer en esta situación, la única forma que tiene el juez para solucionar el conflicto es ordenar la subasta y repartir el dinero que se obtenga tras esta en proporción al porcentaje que cada uno de los copropietarios ostente en la nota simple de la vivienda.

Es decir, si por ejemplo en la subasta el piso se vende por 290.000€, Patricia recibirá 145.000€ y la empresa la misma cantidad al tener ambos el 50% del derecho de propiedad sobre la vivienda.

No obstante, es muy importante que valores que a ojos del juez esta subasta se ha producido porque Patricia se negó a vender su parte de la casa en una inmobiliaria y, al no poder comprar tampoco la parte a la corporación por el precio que la misma tenía en el mercado inmobiliario, obligó a esta a permanecer en una relación de copropiedad.

 

ARTÍCULO 404 CC

Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

 


 

 

ARTÍCULO 1062

Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.

 

Es decir, Patricia infringió el artículo 400 del Código Civil (véase epígrafe 1 de este artículo) y además, hizo caso omiso al requerimiento de la empresa, la cual le dio varias opciones para “llegar a un acuerdo” en aquel burofax pero, al negarse a todas ellas, propició que la empresa tuviera que acudir a los Tribunales de Justicia para solicitar auxilio en la resolución del conflicto del que era parte implicada.

 

Y el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es muy claro a este respecto, estableciendo mala fe para aquellos casos en los que, antes de acudir a los Tribunales de Justicia, se ha intentado llegar a un acuerdo haciendo una comunicación fehaciente al respecto.

 

Por ello, con el envío del burofax, más que intentar llegar a un acuerdo lo que están haciendo las empresas que compran la mitad de una casa es demostrar la futura mala fe de Patricia en caso de que finalmente tenga lugar la celebración del juicio, ya que esto se traducirá en un importante ingreso económico en su cuenta de resultados.

La mala fe de Patricia será castigada por el juez con la expresa imposición en costas hacia su persona (véase extracto de sentencia plasmada a continuación) cuantía que será descontada de la parte de ella una vez tenga lugar la subasta y será ingresada en la cuenta de la empresa que en su día ya compró el 50% de la vivienda a Alejandro.

las-empresas-que-compran-derechos-hereditarios
EL OBJETIVO DE LA EMPRESA

Asegurar la condena en
costas
a Patricia, pues en
este caso la cuantía
podría llegar
a alcanzar los 20.000€.

Y es que poniéndonos en el escenario de que yo quiero un piso y no me importa esperar porque tengo claro su valor como activo de inversión, lo primero que haré como empresa es comprar el 50% a Alejandro pagándole el 30% de su valor real y la otra mitad a Patricia en una subasta por un precio muy inferior para, ya con el 100% de la propiedad, venderla al precio que yo se que tiene en el mercado inmobiliario (380.000€) y obtener una enorme cantidad de dinero con la operación ejecutada por mi parte.

Las empresas que compran la mitad de una casa no necesitan saber cómo vender un piso rápido, sino cómo hacerlo de la forma más rentable posible, y en este caso es adquiriendo pequeñas cuotas y forzando al resto en función de lo que nuestro ordenamiento jurídico delimita sobre las relaciones de copropiedad de forma unánime.

Y sabiendo que ellos en una subasta podrán comprar el 50% restante a un precio más que ajustado, te podemos garantizar desde ya que no tendrán ninguna prisa o miedo si finalmente llega el juicio del procedimiento legal en cuestión.

En el lado contrario de la moneda, si antes de la llegada del mismo Patricia finalmente decide cambiar de opinión, la empresa aplicará la fórmula delimitada en el epígrafe anterior de este artículo, obteniendo un beneficio bastante importante y evitando el desarrollo del procedimiento judicial.

Pero en caso de no ser así, el resultado del beneficio en su operación económica con esta segunda opción de inversión quedará delimitado mediante la siguiente infografía.

0
ROI OPERACIÓN 213%
compramos-herencias

160.000 €

Precio obtenido por la mitad de la vivienda

51.000 €

Precio por el que compraron la mitad de la vivienda a Alejandro

51.000 €

Precio por el que compraron la mitad de la vivienda a Alejandro

100

*Esto implicaría que, por cada euro invertido, la empresa habrá obtenido 2,13€ de beneficio con la inversión realizada.

 

*Dichos cálculos son de carácter aproximado, debiendo restarles gastos como el coste la notaría o el pago del impuesto de compraventa que la empresa ya abonó al adquirir la mitad de la casa a Alejandro.

ABOGADOS DE DERECHO INMOBILIARIO

“Vender nuestra parte de una casa a una empresa es una decisión que podría requerir de información altamente cualificada al respecto. Por este motivo, en el pasado nuestro despacho se lanzó a desarrollar su blog corporativo, siendo este un espacio donde encontrar parte de la solución de los problemas que ahora mismo tanto te preocupan.

¿Te gustaría conocer más a fondo la trayectoria de nuestro equipo? Haz click en el enlace anterior y accede a nuestro perfil de LinkedIn”

 

📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO

 

1. SANDRA LÓPEZ LETÓN (21 de octubre de 2023) El calvario de las herencias familiares: ¿qué pasa si su hermano no quiere vender la casa?. EL PAÍS.

 

2. REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1989 por el que se publica el Código Civil. 25 DE JULIO DE 1889. BOE-A-1889-4763

 

3. AP MADRID. Sección 14a,  Sentencia 247/2008 del 14 de julio. 

 

4. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL  Sentencia 54/1994 de 24 de febrero. 

 

5. ACELERA PYME (1 de diciembre de 2022) ¿Qué es el ROI y cómo calcularlo en tu PYME?. ACELERA PYME.

 

6. PERIÓDICO PÚBLICO (20 de julio de 2016) Vecinos gays y hipsters provocan el aumento del precio de las viviendas en barrios de grandes ciudades. PERIÓDICO PÚBLICO.

 

7. ALBERTO DE LA CRUZ (27 de enero de 2017) Ruzafa, el barrio de moda de Valencia. VALENCIA SECRETA.

 

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