Forzar la venta de un proindiviso es una opción viable desde el punto de vista jurídico en caso de encontrarnos en situación de copropiedad, es decir, si estamos compartiendo la propiedad del bien inmueble con otro sujeto como podría ser nuestra ex pareja o alguno de nuestros hermanos.
La concepción sobre qué es un proindiviso va unida de manera lógica a lo establecido en el artículo 400 del Código Civil, precepto que permite a cualquiera de los copropietarios salir de la comunidad de bienes de la que forma parte, realidad sobre la que nuestra jurisprudencia se ha manifestado ya en innumerables ocasiones a lo largo de los últimos años.
Y a pesar de esta realidad jurídica defendida en nuestro ordenamiento legal, el desconocimiento acerca de las opciones que tendremos al ser propietarios de sólo una “parte de la casa” son aún notorias entre la ciudadanía de nuestro país, motivo por el cual en su momento decidimos lanzar el blog de nuestro despacho de abogados en Madrid.
En GJ Defensa Legal hemos destacado de siempre por una explicación sencilla sobre aquellos preceptos que explicarían el conflicto jurídico que ahora mismo podrías estar viviendo, haciendo de la información cualificada el elemento mediante el cual reforzar tu seguridad jurídica a lo largo del procedimiento del que formes parte.
Por ello, hoy dedicamos un post a explicar los diversos pasos a tener en cuenta para forzar la venta de un proindiviso, mezclando la teoría jurídica con algunos escenarios legales de carácter práctico que te ayudarán a entender mejor la resolución de ese conflicto que ahora mismo parece preocuparte.
SUMARIO DEL POST
¿Realmente se puede obligar a un copropietario a vender su parte de la casa?
Cuando hablamos de la posibilidad de forzar la venta de un proindiviso, es importante diferenciar con carácter previo los conceptos jurídicos que apreciamos a nivel teórico de lo que pudiera suceder a posteriori tras la aplicación práctica de cada uno de ellos. Los bienes en proindiviso surgen cuando existe una pluralidad de sujetos frente a una unidad de objeto.
A modo de ejemplo, si una madre fallece y deja la vivienda a sus dos hijos, de esta herencia surgirá un proindiviso, siendo ambos descendientes propietarios a partes iguales del bien inmueble en cuestión (un solo bien + 2 personas propietarias del mismo) en caso de que la progenitora no hubiese especificado nada al respecto en su testamento.
El legislador es conocedor del carácter negativo de esta institución ya que, basta con aplicar la lógica y el sentido común para entender que, si de cualquiera de los hermanos hubiese dependido, ambos desearían hacer uso y disfrute del proindiviso de manera individual, sin tener que pedir explicaciones al otro miembro de su familia para hacer cualquier tipo de modificación sobre el mismo (alquilarlo, reformarlo, venderlo etc…).
Por ello, nuestro ordenamiento nos da la posibilidad de finalizar con esta situación, reforzando el carácter individual que preside la comunidad de bienes y eliminando cualquier tipo de obligación entre los integrantes de la misma, permitiendo a uno de los hermanos del anterior ejemplo forzar la venta del proindiviso en caso de que el otro copropietario se niegue a vender el inmueble cuyo derecho de propiedad es compartido entre ambos.
Anteriormente hemos mencionado las opciones que tendríamos al ser propietarios “de una parte de la casa”, algo que desde el punto de vista de la teoría jurídica no es exactamente así.
No es que seamos propietarios de una parte concreta del bien inmueble (por ejemplo, la cocina y el baño), sino que el derecho de propiedad es compartido con otra persona y, al no poder dividirse el bien objeto de conflicto, un juez podrá obligarte a vender el proindiviso al que das forma con otras personas.
Aunque más adelante profundizaremos en las distintas fases mediante las cuales será posible forzar la venta de un proindiviso, debemos valorar que un procedimiento de acción de división de la cosa común (si finalmente llegamos a la vía judicial), constará de 2 partes detalladas brevemente a continuación:
- PROCESO DECLARATIVO (Artículo 248 Ley de Enjuiciamiento Civil) ➝ Este tipo de procedimientos tienen por objeto la declaración, modificación o extinción de una relación jurídica.
- PROCESO EJECUTIVO (Artículo 521 Ley de Enjuiciamiento Civil) ➝ Una vez declarada la indivisibilidad del inmueble mediante sentencia firme, se produce el traslado de la sentencia en un plazo de 20 días en un proceso donde lo que se solicitará será la subasta del bien.
Es decir, no es que sea posible “forzar” la venta de un proindiviso, sino que la combinación de estos dos procedimientos habilita nuestra opción de subastar el bien para otorgar a cada copropietario el valor de su cuota.
Además, la posible depreciación de su valor si finalmente este procedimiento llega a su última etapa (véase siguiente epígrafe de nuestro post) sí actuaría como elemento de presión para forzar la venta del proindiviso mediante un agente inmobiliario, logrando ese acuerdo entre las partes por miedo a que la negación de una de ellas nos haga obtener menos dinero del que obtendríamos vendiendo la vivienda de mutuo acuerdo.
¿Cuánto pagan las empresas que compran proindivisos?
Si la anterior explicación teórico – jurídica quizás te ha resultado demasiado compleja, basta con que apliques la lógica o el sentido común sobre el tejido empresarial inmobiliario en la actualidad para entender hasta que punto sí será posible forzar la venta de un proindiviso.
En los últimos años han surgido innumerables corporaciones dedicadas a la compra de proindivisos, las cuales adquieren nuestra parte de la vivienda (o de un terreno sin edificar) para, a posteriori, iniciar las oportunas negociaciones con el otro copropietario hasta finalmente lograr vender el proindiviso del que forman parte y obtener así una mayor rentabilidad tras la operación ejecutada.
Lejos de ser algo ilegal, oscuro o carente de regulación jurídica, este tipo de empresas no son más que la respuesta natural del mercado inmobiliario ante el innumerable conjunto de situaciones que con carácter habitual se dan cuando existe una situación de copropiedad entre varios sujetos, algunas de ellas detalladas a continuación:
- Cuando existen tres herederos, pero uno no quiere vender.
- Cuando necesitamos obligar a vender a un copropietario para deshacernos de los gastos que cada año debemos abonar como copropeitarios del bien inmueble (por ejemplo el recibo del IBI).
- Cuando quiero vender mi parte de la copropiedad para obtener esa liquidez económica que un momento dado necesito para realizar proyectos de otro tipo (por ejemplo, reformar la cocina de mi actual vivienda).
- Cuando compran nuestra parte del inmueble para, a posteriori, obligar a nuestro ex a vender la vivienda que de mutuo acuerdo no hemos conseguido vender debido al nulo entendimiento tras la ruptura sentimental.
No obstante, para determinar cuánto pagarán por un proindiviso, es de lógica que el valor ofrecido por nuestra parte de la casa será muy inferior al que podríamos obtener si iniciamos un procedimiento por nuestra cuenta con el objetivo de forzar la venta del proindiviso que tenemos en común.
Ser propietarios de sólo una cuota del inmueble no ofrece ningún tipo de rendimiento económico, sustentándose este negocio en la opción de que se puede vender una propiedad si un propietario no quiere, desarrollando el procedimiento judicial que a continuación explicaremos en el siguiente epígrafe de nuestro artículo.
Además, para valorar el interés que tendría la adquisición de una cuota de la propiedad en proindiviso, este tipo de corporaciones suelen tener en cuenta cuestiones tales como las detalladas a continuación:
- Que no exista ningún derecho grabado sobre el inmueble en cuestión (por ejemplo, una hipoteca).
- Que la vivienda se encuentre en una metrópoli consolidada con una densidad de población suficiente (por ejemplo, más de 50000 habitantes).
- Que, en caso de que la vivienda se encuentre en un casco urbano, tenga algún tipo de salida en el mercado inmobiliario.
En la misma línea de las entidades dedicadas a la compra de proindivisos existirían también corporaciones que operan como compradores de herencias, las cuales suelen ofrecer un precio por todo el lote hereditario para, a posteriori, deshacer el mismo y sacarlo al mercado para obtener el valor que realmente podría llegar a tener.
En conclusión, nadie haría una inversión en adquirir solo una parte de un bien inmueble sino fuese posible forzar la venta frente al resto de propietarios, siendo esta una de las principales diferencias entre indiviso y proindiviso, que el primero puede venderse en su totalidad mientras que el segundo refiere esa relación jurídica y de copropiedad entre varias personas con las que, de una u otra forma, estaremos obligados a negociar.
Establecidas ya las distintas opciones para salir de una propiedad indivisa y aclarada la legalidad de cada una de ellas, si deseas forzar la venta de un proindiviso te invitamos a ponerte en contacto con nuestro equipo rellenando el siguiente formulario de contacto.
En GJ Defensa Legal analizaremos las particularidades que expliquen tu caso en particular para, a posteriori, trazar la estrategia jurídica que mejor se adapte a tus intereses personales gracias a nuestra experiencia de más de 10 años en la tramitación de supuestos de hecho de estas características.
Fases para forzar la venta de un proindiviso
Nuestro sistema legal no establece un cauce exclusivo para instar frente al resto de copropietarios un procedimiento de acción de división de la cosa común, siendo esta la herramienta a valorar para forzar la venta del proindiviso del que formamos parte en la actualidad.
Si tenemos en cuenta el objeto del litigo (en este caso un bien inmueble), es más que probable que el mismo supere la cuantía de los 6000 euros, por lo que los procesos de este tipo se incluyen en nuestro ordenamiento civil dentro del ámbito del juicio ordinario (artículo 249.2 Ley de Enjuiciamiento Civil).
No obstante, la definición sobre qué es un proindiviso podría “diferir” en cierto modo de los problemas habituales que se aprecian al existir la propiedad compartida de una vivienda, debiendo detallar de manera clara las distintas fases que debemos respetar en los procesos de este tipo para obtener un resultado satisfactorio según nuestros intereses personales como copropietarios del inmueble.
Fase extrajudicial de negociación con el resto de copropietarios
A la hora de intentar forzar la venta de un proindiviso, la negociación previa con el resto de propietarios del bien inmueble es un elemento fundamental para probar nuestra buena fe como parte demandante en el procedimiento del que formaremos parte.
A modo de ejemplo, tras el reparto de una posible herencia, es imprescindible intentar buscar una solución si un heredero no quiere vender de manera extrajudicial ya que, en caso de que finalmente sí se proceda a la interposición de la demanda, en los hechos contenidos en la misma argumentaremos que, solo ante la imposibilidad de haber llegado a un acuerdo con la otra parte nos hemos visto obligados a recurrir a los organismos de justicia competentes.
Un elemento en común que se aprecia en todos los procedimientos para forzar la venta de un proindiviso, en especial si los comparamos con otras ramas del ordenamiento jurídico, es que gran cantidad de ellos finalizan en este punto, acordando las partes la venta del proindiviso a través de un agente inmobiliario.
Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos que un heredero no quiere vender y que, por mucho que hemos intentado hablar con el de manera informal (como sería la discusión que podría darse en el seno de cualquier núcleo familiar) este se niega a vender la propiedad que comparte con nosotros.
Cuando recibe el burofax del abogado, lo lógico es que se ponga en contacto con alguien especializado en la materia para asesorarse acerca de las posibles consecuencias que podría tener el inicio de un procedimiento de estas características.
Y lo cierto es que, a excepción de que concurriesen una serie de circunstancias que con carácter general no suelen apreciarse, en caso de que el heredero siguiese negándose, el proceso de división de la cosa común finalizaría en subasta, con la depreciación del valor del inmueble que esto podría acarrear más la condena en costas a la parte que de mala fe se ha opuesto al correcto desarrollo del procedimiento judicial.
Interposición de la demanda para la disolución de un proindiviso
Tras haber intentado llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios y no haber conseguido nuestro objetivo, el siguiente paso será la interposición de la demanda para lograr la “partición” de la cosa común. Si te fijas, el término partición anteriormente aparece entrecomillado.
En la resolución del juez, al no poder “partirse” la casa, es decir, al ser un elemento indivisible, se procederá a la subasta judicial del inmueble, en tanto en cuanto no existen obligaciones de los copropietarios del inmueble en relación a permanecer en la comunidad de bienes de la que forman parte.
Cuando contratamos un abogado para que nos ayude a forzar la venta de un proindiviso, solo la experiencia de muchos años puede ser el aval de garantía necesario para lograr un resultado satisfactorio acorde a nuestros intereses personales.
La forma en la que redactemos la demanda será un elemento clave para la consecución de nuestras pretensiones como parte demandante en las siguientes fases del procedimiento.
A modo de ejemplo, en la propia redacción de la demanda podemos solicitar la subasta tras la división de la cosa común o, si fuese esta nuestra intención, armar la estrategia jurídica para que sea el otro copropietario quien finalmente acceda a comprar nuestra parte de la vivienda.
Por otro lado, con independencia del ejemplo de bien comunal al que nos estemos refiriendo (un bien inmueble o una parcela en proindiviso), es importante valorar que el hecho de haber interpuesto una demanda no elimina nuestra “obligación” de seguir intentando llegar a ese acuerdo para vender el bien que tenemos en común.
Imaginemos que queremos proceder a la disolución de una comunidad de bienes entre hermanos porque uno de ellos no quiere vender. Es posible que durante las primeras comunicaciones su negación se mantenga igual pero que, tras recibir la demanda, el mismo cambie de opinión y finalmente acceda a llegar a un acuerdo.
Aunque no sea una “obligación” establecida como tal en nuestro ordenamiento jurídico, sí es importante ser conscientes que, como parte demandante, debemos mostrar en todo momento una actitud proactiva para vender el inmueble compartido, no olvidando nunca que nuestro máximo interés para forzar la venta de un proindiviso es obtener el dinero que nos corresponde en base a nuestra cuota como copropietarios, no usar la demanda como un elemento de venganza frente a los miembros de nuestra familia o frente a nuestra última pareja sentimental.
Juicio y ejecución de sentencia
Al tratarse de un bien indivisible, en la primera sentencia lo que se buscará será la declaración de esta condición por parte del juez competente para que, en caso de que la resolución no fuese recurrida, se tardarán 20 días en producirse el traslado de la misma.
Una vez finalizado el proceso, una cuestión que suele resultar de importancia a la hora de forzar la venta de un proindiviso es determinar quien paga las costas del procedimiento de acción de división de la cosa común.
Y aunque no debemos caer en generalidades y será importante analizar cada caso en particular, lo habitual es que, si la parte contraria se ha opuesto de mala fe al desarrollo del proceso (no contestando las comunicaciones de la primera fase, no atendiendo las llamadas de la parte demandante…) sea esta la que sufra la condena en costas.
El cálculo de las mismas es realizado en base al precio del inmueble, siendo bastante elevadas y, por ende, actuando como elemento de presión frente al copropietario que no desea proceder a la venta del proindiviso.
Esperamos que a través de este artículo hayas entendido de manera sencilla las diferentes opciones que tendrías a la hora de forzar la venta de un proindiviso, valorando pros y contras de cada una de ellas.
En GJ Defensa Legal nos gusta utilizar el blog de nuestra web para explicar aquellas dudas que con carácter general apreciamos entre nuestra cartera de clientes previo paso al inicio de sus procesos de reclamación. ¿Hay alguna otra pregunta que tengas en relación al procedimiento para forzar la venta de un proindiviso?
Te invitamos a dejar la misma en la sección de comentarios de nuestro blog.
ABOGADOS ESPECIALIZADOS EN DISOLUCIÓN DE CONDOMINIOS
“Un conocimiento exhaustivo de lo que la ley dicta para nuestro caso en particular será imprescindible para hacer valer nuestros derechos como ciudadanos, siendo este blog un espacio creado únicamente para darte la información que igual en estos momentos necesitas. Te invitamos a seguirnos en Linkedin para mantenerte al día de la actualidad jurídica de nuestro país”
📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1. TRIBUNAL SUPREMO. Sección 1a, Sala 1a Sentencia 609/2012 del 19 de octubre de 2012
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pujhrb5
2. NOELIA ZAZO (8 de noviembre de 2021) Los herederos de Lucía Bosé comienzan a poner orden en el legado de su madre. VANITATIS, EL CONFIDENCIAL.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2p5uwe9j
3. DIEZMINUTOS.ES (12 de mayo de 2021) Kiko Rivera cierra la venta de Cantora: las imágenes que lo demuestran. DIEZ MINUTOS
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2olqnf8h
4. REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1889, por el que se publica el Código Civil. Las indemnizaciones de las víctimas de accidentes de tráfico. 25 DE JULIO DE 1889.
BOE-A-1889-4763
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2e5qovqg
5. INMA BERMEJO (26 de junio de 2021) Disputas entre hermanos por la herencia: ¿qué herramientas legales hay para evitarlas?. LA RAZÓN.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2msjzyom
6. LEY 1/2000, DE 7 DE ENERO, de Enjuiciamiento Civil. 8 DE ENERO DE 2021.
BOE-A-2000-323
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/m89nlta
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