En GJ Defensa Legal siempre nos llama la atención que, al empezar los problemas entre personas que conforman una propiedad compartida de cualquier tipo, suelen ser las que han obrado correctamente para su resolución las que primero empiezan a hacerse preguntas que en realidad “no tienen tienen sentido”, tales como si será posible obligar a vender a ese copropietario que no parece atender a razones sobre el bien inmueble objeto de conflicto.
El hecho de que de cada historia siempre existan dos versiones no debe hacernos pensar que, en caso de no llegar a un acuerdo de venta entre todos los copropietarios, ambas serían escuchadas por el juez que tramite nuestro caso en particular, autoridad judicial que ya tiene muy clara su “propia versión de los hechos” y que, sin lugar a dudas, ha ido plasmando en diversas sentencias de la jurisprudencia nacional.
Por este motivo, más allá de contarte porqué sí puedes obligar a vender a un copropietario, hoy como abogados especializados en la gestión integral de proindivisos dedicaremos un post ha explicarte porqué está pregunta está mal formulada a efectos prácticos, utilizando extractos de diversas sentencias que te permitirán obtener una perspectiva más completa de ese problema que ahora mismo parece preocuparte.
SUMARIO DEL POST
¿Qué derechos tiene una persona en la relación de propiedad compartida que existe sobre una vivienda?
Antes de entrar en materia debes valorar que, para explicarte porqué sí es posible obligar a vender a un copropietario siempre usaremos el caso de varios hermanos que no logran vender una propiedad heredada tras el fallecimiento de sus padres, obviando a parejas peleadas por la venta de su casa o las desavenencias que pudieran surgir en los terrenos con varios propietarios de un bien inmueble en situación de proindiviso. ¿POR QUÉ?
Porque por nuestra experiencia en este área de práctica (véase último epígrafe de este post) este sería el supuesto más habitual que plantean los clientes en la primera consulta jurídica con nuestro equipo, usándose por tanto a modo de ejemplo para explicarte por qué la pregunta que te estás planteando ni siquiera está bien formulada desde un punto de vista estrictamente legal.
No obstante, si tu situación sí fuese la de los dos casos anteriormente mencionados, a continuación te dejamos otros artículos del blog donde nuestro equipo te explicará de manera más específica lo que debes saber al respecto.
Y ahora sí… ¡EMPEZAMOS!
Cuando un copropietario se niega a vender un proindiviso (es decir, ese bien inmueble cuyo derecho de propiedad recae sobre más de una persona), es importante tomar distancia de la situación para entender porqué sí será posible obligarle a llevar a cabo su venta:
En primer lugar, porque nadie nos puede obligar a ser copropietarios de una vivienda
Una relación de copropiedad siempre es vista por el legislador como algo negativo para las partes que la integran, no teniendo un hermano la opción de obligarnos a permanecer en ella si no lo consideramos oportuno, realidad que de forma clara ha quedado establecida en el artículo 400 del Código Civil.
Por ello, lo primero que tenemos que entender es que no se trata de determinar si es posible obligar o no a vender a un copropietario, sino que es ese copropietario (en este caso uno de los hermanos) el que no puede obligarnos a permanecer en una situación que no resulta favorable para nosotros o para cualquiera de los miembros de nuestra familia.
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir que se divida en cualquier momento la cosa común”
A modo de ejemplo, y ya sabiendo lo que la ley establece al respecto, en el caso de tres herederos en el cual uno no quiere vender, lo lógico sería que ese uno se preguntase qué le podría pasar si obliga a sus hermanos a ser copropietarios o qué consecuencias legales tendrían sus actos, no que los otros empiecen a plantearse opciones tales como si será posible obligar a vender a ese copropietario o si podrán vender su porcentaje de la vivienda a un tercero para dar por zanjado un asunto que tantos dolores de cabeza les ha acarreado en los últimos años.
No obstante, por nuestra experiencia en este área de práctica, sabemos que esto es algo que nunca sucede, siendo el copropietario de la vivienda que no quiere vender el que se despreocupa de la conducta llevada a cabo por su parte, alegando versiones que a efectos legales no tienen sentido tales como las detalladas brevemente a continuación:
"La realidad es que, a mis hermanos no les importa la casa donde hemos pasado los mejores años de nuestra infancia y necesitan el dinero para hacer otras cosas en su vida".
"Si mis padres levantaran la cabeza se morían otra vez de la vergüenza por la situación a la que hemos llegado. Empiezo a dudar que en algún momento hayamos sido miembros de la misma familia".
Si un heredero no quiere vender (en este caso Carmen) y finalmente el procedimiento llegase a juicio, lo único que se debatirá ante el juez competente es porqué la casa sí es divisible o no (artículo 401.1 del Código Civil), dejando a un lado cuestiones personales que ya nada importan sobre el conflicto a solucionar.
Y basta con que apliques el sentido común para entender que, una casa sin terreno como el piso utilizado a modo de ejemplo en este artículo, nunca podrá dividirse al ser imposible entregarle a Carmen la cocina o el baño y a sus otros dos hermanos el salón y las zonas comunes.
De hecho, al no ser posible obligar a nadie a permanecer en copropiedad y tampoco darle a cada uno de los hermanos su parte del piso, la única opción que tendrá el juez será forzar la venta del proindiviso mediante subasta pública para, con el dinero obtenido, repartir las ganancias en función del porcentaje de la vivienda que ostente cada uno de los copropietarios en las escrituras del bien inmueble y finalizar así con una relación claramente perjudicial para las partes implicadas.
Cuando en el ámbito de la familia es necesaria la intervención de un abogado, es habitual prestar demasiada importancia a temas personales que, si bien generarían un gravísimo desgaste emocional para nuestra persona, a efectos prácticos carecerán de importancia frente al juez que analice las circunstancias de nuestro caso en particular.
Por ello, más que preguntarte cómo obligar a vender a un copropietario, debes empezar a valorar que medidas tomará el juez frente a la persona que ha hecho perdurar una situación nada favorable para ti o para el resto de tus familiares, las cuales serán detalladas más adelante en este artículo de nuestro blog.
Además, si bien la subasta judicial de un inmueble en copropiedad será la forma en la que un “juez pueda obligarte a vender un piso”, debido a las consecuencias económicas que tendría para la persona que no ha accedido a vender la propiedad con varios dueños (en este caso Carmen) este escenario casi nunca llega a producirse, siendo lo habitual pactar un precio y vender la casa mediante la intervención de un agente inmobiliario.
En segunda lugar, porque nadie puede obligarte a renunciar al valor de tu vivienda
Pongamos ahora el caso de un heredero que no quiere vender un inmueble con un valor de referencia de 330.000€ y cuyo derecho de propiedad comparte con dos hermanos más. En este caso, cada uno de los hermanos tendría una parte de la casa por un valor de 110.000€ pero, si uno de ellos se negase a venderla, estaría impidiendo a los otros dos “acceder al dinero” que por ley les corresponde.
La acción para obligar a un copropietario a vender su parte (la cual encuentra su origen en la figura legal del Derecho Romano del actio communi dividundo) es la única forma de garantizar el valor que cada una de las partes tendría por separado para cada copropietario, siendo la libertad individual un principio clave en la configuración de cualquier relación de copropiedad.
De hecho, si uno de los hermanos está cansado de la situación y necesita liquidez para llevar a cabo otros proyectos de su vida, este siempre tendrá la opción de vender su parte del piso heredado (artículo 399 del Código Civil) a una empresa dedicada a la compra de proindivisos, la cual con carácter general le ofrecerá entre un 25% y un 40% del valor real que tuviese su parte del bien inmueble (de 27500€ a 44000€ en este caso en particular).
No obstante, en caso de que finalmente decida obligar a un copropietario a vender su parte mediante las herramientas legales que el ordenamiento pone a su disposición, deberá ser consciente que la versión del legislador ha sido ya plasmada en reiteradas ocasiones en diversos textos jurídicos, siendo este extracto de la SAP Pontevedra, sección 6a, del 17 de Octubre de 2013 un mero ejemplo de ello.
“Frente a dicha facultad incondicional de todo codueño solo cabe alegar dos motivos de oposición: el pacto de indivisión y que la cosa sea esencialmente indivisible, en cuyo supuesto de no existir acuerdo de adjudicarla a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá en pública subasta repartiendo el precio entre los cotitulares”
Al empezar este artículo hemos comentado que, en caso de problemas para la venta de un inmueble con varios copropietarios, es de lógica que siempre existirán 2 versiones contrapuestas sobre cómo se han ido sucediendo los hechos.
No obstante, la versión del legislador es unánime al respecto, siendo la acción para obligar a vender a un copropietario algo que no prescribe ni estará condicionada a lo que uno de los hermanos pudiese alegar al respecto sobre el bien inmueble objeto de conflicto, realidad que de forma clara es delimitada en el artículo 1965 del Código Civil:
“No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas.”
Por tanto….
¿Puedo obligar a vender a un copropietario?
Así es. El ordenamiento jurídico permite obligar a un copropietario a vender su parte solicitando la acción de división de la cosa común sobre el bien inmueble objeto de conflicto, teniendo el copropietario disconforme como única alternativa la alegación de un pacto de indivisión previamente firmado entre las partes.
No obstante, si bien este pacto tendría la eficacia anteriormente mencionada, es una realidad indiscutible que en poquísimos casos apreciamos de su existencia a la hora de solucionar los problemas relativos a la venta de una casa heredada.
De hecho, volviendo al ejemplo de Carmen, si existiese un pacto jurídico que impidiese la venta de la casa de la herencia, es de lógica que ella misma haría uso del mismo para contestar a sus otros dos hermanos, recordándoles el acuerdo al que llegaron en su momento y sobre el cual ya no pueden echarse atrás.
Pero como esto no es así, Carmen dedicará años de su vida a darles largas hasta que sean ellos los que finalmente tomen cartas en el asunto, siendo quizás desconocedora de las consecuencias que pudiesen tener sus actos y cuya explicación haremos en el último epígrafe de nuestro post.
Si tu situación es similar a la de los hermanos de Carmen y necesitas obligar a vender a un copropietario, te invitamos a rellenar el siguiente formulario de contacto. Un profesional de nuestro equipo analizará las circunstancias exactas de tu caso en concreto para ofrecerte la ayuda jurídica que quizás en estos momentos necesitas.
Un caso práctico de GJ Defensa Legal
La historia de Carmen y sus hermanos encontraría su origen en un caso tramitado durante la trayectoria de nuestro despacho de abogados en Madrid, modificando sus datos personales para explicarte qué solución deberías tomar si un heredero no quiere vender su parte de un bien inmueble del que tú también eres copropietario.
Y si te fijas, a lo largo de todo este artículo hemos ido mencionado las consecuencias que tendría para uno de los hermanos oponerse a vender su parte del piso, consecuencias que con ver el plazo de tiempo en el que se solucionó este caso te hará entender la gravedad de las mismas desde un punto de vista estrictamente económico.
AÑO 2020
En una herencia, si un hermano no quiere vender y de manera continuada hace caso omiso a todos nuestros requerimientos, si el procedimiento finalmente llega a juicio, el juez declarará el bien objeto de conflicto como indivisible y procederá a la subasta judicial del mismo.
No obstante, a la persona que de manera sistemática se ha ido oponiendo a llegar a un acuerdo para vender la casa, se le restará la condena en costas de la cantidad correspondiente a su cuota de propietario, cuantía que en el caso de Carmen podría haber alcanzado la cifra detallada a continuación.
Por ello, cuando pretendemos obligar a un copropietario a vender su parte, el envío del burofax suele hacer que la persona se asesore con un abogado especializado y, si concurren los requisitos pertinentes, el profesional en cuestión se ponga en contacto con nuestro equipo para llegar cuanto antes a un acuerdo.
En caso de que esto no sea así, la interposición de la demanda suele favorecer un cambio de postura en el hermano disconforme, volviéndose a asesorar con ese abogado especialista y entendiendo que, aquellas cuestiones que creía válidas desde un punto de vista meramente personal, podrían salirle muy caras desde un punto de vista estrictamente económico.
De hecho, con el objetivo de que entiendas los principales riesgos de la figura del proindiviso en caso de no llegar a un acuerdo de venta entre todos los copropietarios, a continuación te dejamos una frase extraída de una ponencia dada por un catedrático de Derecho Procesal Civil de la Universidad Carlos III (minuto 40.07), que de manera irónica reflejaría la gravedad de las mismas.
¿Que hará un abogado para que no le impongan las costas a un cliente suyo que se ha opuesto a la acción de divisón de la cosa común? Rezar
A fin de cuentas, si nadie nos puede obligar a permanecer en copropiedad y uno de los herederos no quiere vender, ese “uno” se incluiría dentro del término nadie (en este caso Carmen), tomando el juez las medidas que considere oportunas para sancionar la conducta llevada a cabo por su parte.
¿Significa esto que tu problema vaya a resolverse de la misma manera? NO
En el ámbito del derecho, el análisis de cada caso en particular en la primera consulta jurídica es un elemento clave para trazar la estrategia legal más favorable a la defensa de nuestros intereses personales, debiendo el abogado valorar los diferentes escenarios que podrían surgir durante los meses venideros de negociación.
Por ello, si deseas conocer más a fondo el procedimiento de acción de división de la cosa común, te invitamos a hacer click en el anterior enlace para descubrir la herramienta jurídica que el ordenamiento pone a tu disposición para obligar a vender al copropietario del bien inmueble del que tú también formarías parte.
No obstante, a la hora de solucionar los conflictos relativos a la venta de una casa heredada, sí que existen 2 condicionantes que suelen favorecer la resolución del conflicto en un breve periodo de tiempo, los cuales podrás conocer haciendo click en los siguientes acordeones de este post.
Que uno de los copropietarios quiera quedarse con la casa
En multitud de ocasiones, lo que sucede si un heredero no quiere vender es que, en realidad no desea pagar lo que nos corresponde por nuestra parte de la vivienda, dándonos largas para cerrar un acuerdo pero estando más que interesado en la propiedad del bien inmueble en su totalidad.
Por ello, en los casos de hermanos peleados por la casa de la herencia es habitual que, cuando el que se opone a la venta recibe el burofax, rápidamente haga una oferta para no ver devaluado el precio del inmueble que tanto le gusta o tener que enfrentarse a los diversos trámites para vender una casa heredada que la ley establecería como necesarios al respecto.
Que el inmueble esté libre de cargas
En los casos de viviendas heredadas, lo habitual es que el inmueble no tenga ninguna carga (por ejemplo una hipoteca) y que, tras la venta del mismo, la situación económica de todos los copropietarios pase a ser mejor tras recibir el dinero por su cuota de propietario.
De hecho, es bastante habitual que, al existir un copropietario que no paga los gastos de conservación y mantenimiento (por ejemplo el recibo del IBI), los otros se empiezan a plantear si realmente tiene sentido mantener la propiedad de la vivienda, empezando a partir de aquí a buscar soluciones para obligar a vender al copropietario que está realizando acciones de diverso tipo para oponerse a la venta del bien inmueble objeto de conflicto.
Esperamos que a través de este artículo hayas podido entender mejor las herramientas legales con las que cuentas para obligar a vender a un copropietario, cambiando a su vez tu perspectiva sobre la situación en la que ahora mismo podrías encontrarte.
¿Hay alguna otra pregunta que aún no tengas clara? Te invitamos a dejar la misma en la sección de comentarios de nuestro blog. Es más que probable que otros lectores se sientan identificados con el problema que ahora mismo podría preocuparte.
¡GRACIAS POR LEERNOS!
EQUIPO ESPECIALISTA EN EXTINCIÓN DE PROINDIVISOS
“Cuando pretendemos vender una casa con varios herederos, el conocimiento exhaustivo de la ley será la base sobre la que desarrollar nuestra estrategia jurídica de defensa. Por este motivo, el equipo de GJ Defensa Legal lanzó en su momento su blog corporativo, explicándote a través de él los aspectos básicos que debes conocer sobre el procedimiento del que próximamente formarás parte. ¿Quieres conocer más a fondo la trayectoria de nuestro despacho de abogados? Te invitamos a acceder a nuestro LinkedIn a haciendo click en el anterior enlace.”
📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1. INMA BERMEJO (26 de octubre de 2022) ¿Se puede obligar a un heredero a vender su parte de la vivienda?. LA RAZÓN.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2a7xjpg5
2. AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA. Sección 6a, Sentencia 00678/2013 del 17 de octubre de 2013
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2a6psf9l
3. REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1889, por el que se publica el Código Civil. 25 DE JULIO DE 1889.
BOE-A-1889-4763
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2e5qovqg
4. ILUSTRE COLEGIO DE LA ABOGACÍA DE MADRID, (28 de Marzo de 2022). Foro de Familia y Sucesiones: Aspectos de la división de la cosa común en los procesos de familia. YOUTUBE
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/28bdogmk
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