Si una persona se está negando a vender el proindiviso del que somos copropietarios, vender nuestra parte de la casa sin avisar a una entidad dedicada a la compra de proindivisos será una opción tentadora, rápida y aparentemente sencilla para deshacernos de un problema que desde hace años implica un tremendo desgaste emocional en nuestro día a día.
Dejando a un lado cuestiones sentimentales, desde el punto de vista económico esta no es ni de lejos la opción más rentable para obtener el dinero que por ley quizás sí nos corresponde, debiendo conocer otras cartas a jugar en una partida de negociación que hasta la fecha no parecen haber dado los frutos que esperábamos.
O jugamos todos, o rompemos la baraja
Algo que siempre nos ha llamado la atención como despacho de abogados especializado en la materia es que, a pesar de la infinidad de propiedades que se encuentran en situación jurídica de proindiviso, el desconocimiento sobre esta figura legal es aún más que notorio, siendo fácil caer en una desinformación que podría no ser la adecuada a la hora de tomar la última decisión sobre el bien inmueble del que somos copropietarios.
Y si la ley nos da una serie de cartas, seremos nosotros quienes debamos jugarlas con maestría, siendo a partir de aquí cuando te explicaremos otras opciones a valorar en caso de estar planteandote vender un proindiviso sin avisar al resto de copropietarios.
3,2,1… ¡EMPEZAMOS!
SUMARIO DEL POST
¿Se puede vender un proindiviso a una empresa especializada?
Antes de entrar a valorar si debes avisar o no al resto de propietarios para vender el proindiviso del que formas parte, al principio de este artículo habrás visto que sólo hemos mencionado la opción de vendérselo a una empresa dedicada a la compraventa de proindivisos, obviando de forma clara a sujetos particulares. ¿POR QUÉ?
Porque dentro de las ventajas y desventajas de un bien en proindiviso, las opciones para modificar o cambiar el mismo por parte de un futuro comprador se encontrarían claramente en el segundo grupo, algo que el legislador delimita de forma clara en el artículo 397 del Código Civil.
“Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos”
Si no vas a poder “cambiar una cosa”, es de lógica que no será atractivo adquirir la misma, en especial una vivienda que, salvo aquellas operaciones realizadas a modo de inversión, siempre la compras con el objetivo de disfrutarla con tus amigos o familiares.
Otra cuestión diferente sería que, en caso de que hubiese varios copropietarios (véase siguiente ejemplo de nuestro post) uno de ellos comprase su parte al otro, algo posible al existir una propiedad compartida por varias personas y cuya única consecuencia será el aumento de la cuota de propietario de aquel que decida adquirir nuestra parte del bien inmueble.
No obstante, las empresas especializadas si encontrarían en comprar en proindiviso una interesante línea de negocio, no por las modificaciones que harán en la vivienda para sacarla luego al mercado inmobiliario, sino por las labores de negociación que a posteriori realizarán con el resto de propietarios tras la adquisición de la misma.
Vender mi parte del piso a una empresa de estas características será siempre la opción menos interesante desde el punto de vista económico pero, al menos, debes tener claro que es una posibilidad claramente legal a tenor de lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico (artículo 399 del Código Civil), con independencia de que después avises o no al resto de copropietarios.
Hemos decidido realizar primero esta aclaración porque, sin lugar a dudas, el mercado inmobiliario es un tema estrella de los medios de comunicación, siendo conceptos como la okupación o los fondos buitre problemas que dan lugar a horas y horas de debates televisivos.
Y cuando nos planteamos vender un proindiviso sin avisar, estas son las primeras ideas que aparecen en la cabeza, a causa de nuestro desconocimiento en la materia y que, con carácter general, nada tienen que ver con el problema que ahora mismo parece preocuparte
El sector inmobiliario no es más que una parte del tejido empresarial de nuestro país (sector agrícola, tecnológico, industrial…), cambiando constantemente para satisfacer con excelencia las necesidades de las personas que dentro del mismo convergen.
Por ello, en los últimos años han aparecido innumerables entidades dedicadas a la compra y venta de proindivisos, actividad cuya regulación legal recae sobre el artículo 399 del Código Civil y que suponen una opción perfectamente válida en caso de encontrarte en una situación de estas características.
Entonces…
¿Puedo vender un proindiviso sin avisar?
Vender un proindiviso sin avisar al resto de copropietarios no será la opción más recomendable, si bien no existe como tal una norma que obligue a informar al resto de comuneros en caso de desear vender nuestra parte de una vivienda en copropiedad.
Sobre el dilema en el que ahora mismo podrías encontrarte, es importante que diferencies la teoría jurídica de los diversos escenarios prácticos que de la misma pudieran surgir, estableciendo una serie de cuestiones a este respecto:
El derecho de adquisición preferente por parte de los otros copropietarios
El significado de proindiviso en derecho está marcado por un fuerte carácter negativo, entendiendo el legislador esta situación como algo anómalo o temporal, haciendo de la propiedad de manera exclusiva el escenario en el que cualquiera de nosotros querría encontrarse.
Si decidimos vender un proindiviso sin avisar, estamos haciendo perdurar esta situación ya que, el número de propietarios no disminuye, motivo por el cual las otras personas a las cuales no hemos avisado tendrán la opción de ejercitar el retracto de comuneros y obtener nuestra cuota de la vivienda en la forma y precio que se la hayamos vendido a una empresa especializada.
No obstante, como personas que no hemos comunicado la venta a los otros copropietarios, esta acción ya no nos afectaría, ya que la demanda de retracto de comuneros será interpuesta por parte de otro de los copropietarios frente al nuevo adquirente de la cuota de propiedad, en este caso la empresa externa que haya comprado nuestra parte de la vivienda.
La realidad de avisar o no al resto de copropietarios sobre la decisión tomada al respecto
Cuando nos encontramos en una situación de copropiedad, es de lógica que, antes de ofrecer la compra de la mitad indivisa de la vivienda a una empresa especializada hemos hablado con el resto de propietarios, intentando llegar mil y una veces a un acuerdo para deshacernos de ese problema que tanto nos afecta.
Por ello, a efectos prácticos, vender el proindiviso sin avisar no tiene demasiado sentido ya que, cuando les comuniquemos nuestra decisión, es de lógica que será algo esperado a causa de sus continuas negativas para llegar a un acuerdo sobre el bien inmueble objeto de conflicto.
Además, el artículo 399 del Código Civil habilita nuestra opción para vender nuestra parte de la vivienda, motivo por el cual no debemos confundir la opción de avisar, que mostraría nuestra buena fe para salir de esa situación, con el hecho de que necesitemos su aprobación para tomar nuestra última decisión al respecto.
La venta de proindivisos y la relación de copropiedad
Dejando a un lado cuestiones técnico – jurídicas sobre la importancia de comunicar al resto de propietarios la decisión que hemos tomado sobre nuestra parte del bien imueble, a continuación vamos a explicarte porqué vender un proindiviso sin avisar quizás no es la opción más favorable para obtener el dinero que realmente valdría tu cuota de copropietario.
Para ello, pondremos de ejemplo un caso tramitado en nuestra experiencia profesional (cambiando los nombres de nuestros clientes por cuestiones lógicas de privacidad), en el cual 3 hermanos heredaron un piso a partes iguales ubicado en La Manga (Murcia) tras el fallecimiento de sus padres.
PISO AL 33% EN PROINDIVISO
María lleva 9 años siendo copropietaria de un apartamento tras producirse la aceptación de la herencia de sus padres, siendo este piso un bien inmueble en proindiviso repartido a partes iguales con sus otros dos hermanos.
La vivienda, a la cual lleva mucho tiempo sin ir, era la casa de veraneo de su familia cuando eran pequeños, siendo un piso que no tendría gran valor en el mercado inmobiliario (130000 €) pero que, como cualquier otro inmueble, requiere de unos gastos a repartir de manera proporcional entre aquellos que ostentan su condición de copropietario (artículo 395 del Código Civil).
En innumerables ocasiones, María les ha pedido que compren su parte de la vivienda en proindiviso que entre los 3 conforman, haciendo estos caso omiso y poniendo excusas sobre su situación económica que a ciencia cierta María sabe que no son verdad.
Conocedora de que puede vender su parte del piso a un tercero, María se pone a investigar tras escuchar un anuncio en la radio sobre inmobiliarias que se dedican a comprar casas con problemas, plantéandose en los próximos meses vender el proindiviso sin avisar a sus otros 2 hermanos para cerrar ese asunto que tantos dolores de cabeza le ha acarreado en los últimos años.
¿ESTÁ TOMANDO MARÍA LA DECISIÓN ADECUADA?
DEPENDE.
Si con la operación sobre el inmueble en proindiviso María pretende obtener una cuantía de entre 10000€ a 17000€ (entre un 25% a un 40% del valor total) de manera rápida y sin excesivos trámites judiciales, vender un proindiviso sin avisar puede ser una buena opción para su caso en particular, recibiendo esta cantidad de dinero en un plazo no superior a 72 horas tras modificar ante notario las escrituras del proindiviso.
No obstante, si María quiere obtener entre 35000€ a 40000€ (entre un 80% y un 90% del valor total) por su parte del bien inmueble y no le importa esperar un plazo mayor de tiempo, nuestra legislación ofrecerá a María una serie de herramientas que quizás deba valorar antes de tomar una decisión de carácter irreversible, las cuales se detallan brevemente a continuación:
El significado jurídico de proindiviso y la libertad individual
Para saber qué es un proindiviso debemos valorar que se trata de una relación entre varias partes marcada de un fuerte carácter individual, no pudiendo los hermanos obligar a María a hacer nada anómalo con su parte de la casa.
Tanto es así que, si te fijas, María “podrá” vender un proindiviso sin avisarles y obtener el valor que tendría su parte de la vivienda, tomando la decisión “individual” que más le favorezca según el momento que esté atravesando de su trayectoria vital.
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”
No obstante, si el artículo 400 del Código Civil establece que nadie puede obligar a María a permanecer en copropiedad, dentro del término “nadie” se encontrarían sus dos hermanos, los cuales, aunque ella todavía no lo sabe, están ejerciendo una conducta muy negativa en caso de que un juez finalmente procediese a resolver el conflicto que entre ellos existe tras la aceptación de la herencia de sus padres.
¿Debe María comunicar el deseo de vender su parte indivisa de la propiedad a sus dos hermanos?
ASÍ ES.
Aunque María ya les ha ido diciendo en innumerables ocasiones a sus hermanos que adquieran su parte para que el inmueble esté escriturado por mitad y proindiviso entre los dos y no al 33%, si al final ella decide contratar a un abogado especializado en este área de práctica el primer paso será el envío de un burofax, es decir, la comunicación oficial a sus dos hermanos de las posibilidades que tienen para llegar a un acuerdo, destacando a este respecto opciones tales como:
- Adquirir su parte, previa tasación del proindiviso de mutuo acuerdo o a través de un perito especializado designado para ello o…
- Vender el mismo de mutuo acuerdo mediante un agente inmobiliario o….
- Acudir a subasta voluntaria a través de los cauces establecidos en la Ley 15/2015 del 22 de julio.
Y si ninguna de estas opciones les resultasen adecuadas, María ya les ha avisado para vender el proindiviso y las opciones que tenían para ello, viéndose obligada a instar un procedimiento de acción de división de la cosa común ante los tribunales de justicia y solicitarle al juez que le ayude con la resolución del problema que tanto le ha estado afectando en los últimos años.
¿Permite el burofax forzar la venta del proindiviso?
A efectos prácticos, sí.
Desde un punto de vista teórico, un burofax no es más que una herramienta jurídica que permite certificar que una comunicación ha sido efectuada, “no teniendo el poder de obligar” a su receptor a hacer nada en concreto tras la recepción del mismo.
No obstante, lo lógico (véase último epígrafe de nuestro artículo) es que tras la recepción del burofax, los hermanos de María se pongan en contacto con un abogado especializado en este área de práctica que, a excepción de que concluyesen algunos requisitos muy específicos que normalmente no suelen apreciarse, les recomendará que cuanto antes lleguen a un acuerdo con su hermana pequeña.
A fin de cuentas, María les ha ofrecido tres opciones a valorar para la venta del proindiviso, dándoles 10 días para que tomen su decisión definitiva y, en caso de no hacer nada al respecto, instar contra ellos un procedimiento de acción de división de la cosa común.
Y si finalmente este llegase a la fase judicial, la condena en costas será calculada sobre el valor del bien inmueble, una cuantía que, por las características de la propiedad proindiviso citada a modo de ejemplo, aproximadamente rondaría la siguiente cifra.
Aunque María podía haber vendido el proindiviso sin avisar, decidió comunicar de buena fe a sus hermanos su intención de salir de la copropiedad ya que nadie podía obligarla a permanecer ahí, siendo sus hermanos las que la colocaron en una situación nada favorable con sus continuas negativas para llegar a un acuerdo beneficioso para ambos.
Por ello, con carácter general, en caso de que finalmente se produzca la subasta judicial de la vivienda, María obtendrá el dinero que le corresponde por su parte del bien inmueble y al dinero de sus hermanos consignado en el juzgado se le restarán la cuantía en costas anteriormente citada.
Si tu situación es igual o similar a la de María y te estás planteando vender tu proindiviso sin avisar, te invitamos a rellenar el siguiente formulario de contacto.
Un profesional de nuestro equipo estará encantado de analizar las circunstancias concretas de tu supuesto de hecho para, en caso de considerarlo oportuno, ofrecerte la ayuda jurídica que quizás en estos momentos necesitas.
¿Y si finalmente llegásemos a juicio?
Imaginemos que, al final María decide no vender el proindiviso sin avisar a sus hermanos pero que, tras la recepción del burofax y la interposición de la correspondiente demanda, sus hermanos no atienden a razones y el juez finalmente procede a la resolución de su caso.
El juicio que tendría lugar es de tipo declarativo, en el cual un juez declara que la propiedad en proindiviso es de carácter indivisible y, al no poder obligar a María a permanecer en ella, debe ser subastada para repartir el dinero obtenido en función de la cuota que ostente cada uno de los copropietarios, restandose la condena en costas a la parte de sus hermanos si el juez finalmente apreciase mala fe por su parte y… ¿Por qué te estamos contando esto?
Porque en multitud de ocasiones, nuestro desconocimiento acerca del mundo legal sumado a las muchas series que hemos visto sobre abogados hacen que tengamos un conjunto de ideas sobre lo que implicaría ser parte en un juicio que, en este caso, nada tienen que ver con la realidad.
En caso de llegar a juicio, María no tendrá que sentarse a resolver cuentas pendientes con sus hermanos ni explicar la historia que ha vivido durante los últimos 9 años de su vida, siendo una celebración en sala a la que, si lo desea, podría incluso no acudir.
Y con esto no pretendemos hacerte pensar que será fácil o menos doloroso ya que, al producirse la herencia en proindiviso y los diversos problemas que surgen por los fallidos intentos de venta de ese inmueble con varios copropietarios, los mismos ya de por sí implican un tremendo desgaste emocional al pelearnos con gente que no hace mucho tiempo formó parte de una época importantísima de nuestra vida.
No obstante, lo que sí debes saber es que, si finalmente decides delegar tu caso en un abogado especializado y no vendes tu proindiviso sin avisar a una empresa especializada, conflictos de este tipo no tendrán ningún peso en la resolución de tu supuesto de hecho, apartando los mismos para trazar la estrategia jurídica más favorable a la defensa de tus intereses personales.
A fin de cuentas, es el destino y la vida el que baraja las cartas que nos han tocado, quedando en nuestra mano decidir cómo usarlas para ganar la partida a las múltiples adversidades que por desgracia vayan apareciendo en nuestro camino.
Esperamos que a través de este artículo hayas podido entender las consecuencias de vender un proindiviso sin avisar y otras herramientas legales con las que contarías en caso de querer finalizar con ese problema que tanto parece preocuparte.
¿Hay alguna otra pregunta que aún no tengas clara? Déjanos la misma en la sección de comentarios de nuestro blog. Un trabajador de GJ Defensa Legal estará encantado de resolverla con la profesionalidad que desde hace 10 años avala el buen hacer de nuestro equipo.
ABOGADOS ESPECIALISTAS EN GESTIÓN DE PROINDIVISOS
“Si el derecho regula las relaciones más importantes de la sociedad contemporánea, el conocimiento exhaustivo del mismo sera una obligación como ciudadanos partícipes de la misma, siendo nuestro blog una herramienta creada exclusivamente para ello. ¿Te gustaría conocer un poco más de la trayectoria de nuestro equipo? Haciendo click en el botón anterior podrás acceder a nuestro perfil de LinkedIn.
📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1. ABC (11 de octubre de 2017) ¿Sería posible poner a la venta la mitad del chalet que poseo en la sierra?. ABC.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2nwz5hzt
2. AGENCIA ATLAS (1 de octubre de 2019) Fondos buitre sin piedad: acechan a Teresa que lleva 60 años en la misma casa por 100 euros. INFORMATIVOS TELECINCO
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2kzsqzh3
3. REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1889, por el que se publica el Código Civil. 16 DE AGOSTO DE 1889. BOE-A-1889-4763
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2e5qovqg
4. FÉLIX LÓPEZ – DÁVILA (2022) Bienes inmuebles en proindiviso. EDITORIAL JURÍDICA SEPÍN.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2l6bg552
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En nuestro despacho de abogados, el reconocimiento del valor hacia aquellos autores que invierten parte de su tiempo en la elaboración de contenidos jurídicos de calidad representa un pilar fundamental en nuestra forma de entender el derecho, contibuyendo entre todos a una explicación de la ley más sencilla frente a aquellos ciudadanos que se ven inmersos en un conflicto legal de cualquier tipo.
Si te gustaría leer alguna de las fuentes citadas en este artículo, puedes acceder a ellas haciendo click en su correspondiente enlace o visitar la bibliografía jurídica que encontrarás al final de nuestra página web.
ARTÍCULOS MÁS LEÍDOS
6 comentarios
Hola! A la muerte de mi madre, mi hermano y yo, heredamos el piso de mi madre a partes iguales. Mi hermano vive en el piso y no quiere vender. ¿Qué puedo ?
A la atención de Merce:
Gracias por compartir su caso con los lectores del blog de GJ Defensa Legal.
Si su hermano no quiere comprar el 50% de una vivienda de la que usted es copropietaria, y al mismo tiempo se niega a vender la casa de mutuo acuerdo, las dos opciones por su parte serían vender su parte del piso a una empresa dedicada a la compra de proindivisos o, por el contrario, iniciar los trámites legales que el ordenamiento jurídico establece para obligar a vender a un copropietario, finalizando así con esta relación de copropiedad de la que ahora mismo no quiere formar parte.
Es importante que tenga en cuenta que el hecho de que su hermano resida en la vivienda no le impide a usted iniciar el procedimiento judicial anteriormente mencionado.
Nuestro despacho de abogados no se dedica a la compra de proindivisos, siendo sólo un equipo legal especializado en casos de esta tipología.
Por consiguiente, y en base a las circunstancias que plantea sobre su caso en la sección de comentarios de nuestro blog, le dejamos 4 artículos que entendemos le ayudarán a comprender mejor qué es un proindiviso y cómo sería el procedimiento que podría iniciar contra su hermano, esperando haber resuelto su duda de la mejor forma posible:
Hola, desearía me informaran de los pros y contras si decidiera vender mi tercio de una finca y una empresa que heredamos mis hermanas y yo.
A la atención de Alejandro Gallego Olivera
Gracias por compartir su caso con los lectores del blog de GJ Defensa Legal.
Con el objetivo de ofrecerle el asesoramiento que ahora mismo podría necesitar, a continuación le dejamos un link con el formulario de contacto de nuestro equipo.
Puede detallar ahí su número de teléfono, correo electrónico y las circunstancias generales de su situación para que, tras haber procedido al análisis de las mismas, un profesional de nuestro equipo se ponga en contacto con usted:
Hola, ¿qué pasa si la otra parte de la copropiedad vive en el apartamento y es no solvente, por lo tanto no tiene posibilidad de comprarme mi mitad y se niega a vender, pero además existe el peligro para mi de que si no paga los gastos comunes, estos recaigan enteramente sobre mi?
A la atención de MPS.
Aunque no se puede vender una propiedad si un propietario no quiere, sí es posible obligarle a pagar los gastos inherentes a la misma en función de la cuota que ostente dentro de la copropiedad que con usted forma parte, la cual por el contenido de su mensaje entendemos que es del 50% restante.
▪ EJEMPLO PRÁCTICO: Si cada uno ostenta el 50% de la copropiedad, cada uno deberá pagar el 50% del importe del recibo del IBI.
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La reclamación de estas cantidades puede hacerse de manera independiente o, en caso de instar un procedimiento de acción de división de la cosa común, es posible plantear una acumulación de acciones, girando ambas cuestiones sobre el mismo objeto de litigio, en este caso esa casa que la otra parte no quiere vender.
El hecho de que ella no pueda comprar su parte de la vivienda supone que, ante el miedo a perder una gran cantidad de dinero por la devaluación que la casa podría sufrir en caso de llegar a subasta, la demanda sirva como elemento de presión para vender de mutuo acuerdo el inmueble a través de una agencia inmobiliaria.
No obstante, esto siempre dependerá de la capacidad de la parte contraria para cambiar de opinión, no siendo nunca correcto hacer una predicción a futuro desde el punto de vista jurídico.
Esperamos haber resuelto su duda de la mejor forma posible.