El objetivo del presente artículo es exponer de forma clara y sencilla como afectaría la acción de división de la cosa común al derecho de uso que se ha atribuido a la vivienda.
Es importante valorar que la acción de división de cosa común es procedente cuando la propiedad de una cosa pertenece proindiviso a varias personas, no estando ninguno de ellos obligado a permanecer en la comunidad, pudiendo pedir en cualquier momento la división, salvo que la cosa resultara inservible con la división para el uso a la que se destina.
SUMARIO DEL POST
Aspectos generales sobre el derecho de uso y la acción de división
En primer lugar, debemos considerar que en la mayor parte de estos procedimientos de división de la cosa común con atribución del derecho de uso los litigantes eran matrimonio y que el régimen económico que regía su relación era el de separación de bienes, pudiéndose dar el supuesto de tener un régimen económico matrimonial de gananciales y la vivienda haberse comprado con anterioridad al matrimonio.
En segundo lugar, la atribución de uso de la vivienda familiar no tiene otra finalidad que la del mero alojamiento tras la ruptura matrimonial, independientemente de la naturaleza ganancial, privativa o mixta de la misma, sin conferir a los beneficiarios derechos superiores de los que deriven del título de ocupación.
Ha de tenerse en cuenta que la asignación del uso de la vivienda familiar se hace siempre en el marco del derecho de familia con carácter temporal, pues concluye en general, en último término, a la efectividad de la liquidación de la sociedad legal de gananciales o al de la división de la cosa común, o de la venta extrajudicial en el caso de pacto entre las partes.
La doctrina jurisprudencial mantiene que en atención al artículo 96 del Código Civil existe una protección del menor incondicional al derecho de uso de la vivienda, que deriva directamente del mandato constitucional. Esta protección no ocurre en el caso de los mayores, llevando a un sector de la doctrina menor a declarar extinguido el derecho de uso de la vivienda adjudicado al hijo menor una vez alcanzada la mayoría de edad.
Ahora pongámonos en el supuesto de un matrimonio que adquirió en proindiviso una vivienda que luego constituyó el hogar familiar.
Tras la ruptura matrimonial en la sentencia de divorcio se adjudica el uso de la vivienda familiar al hijo menor de edad y a la madre que ostenta la guarda y custodia.
El padre interpone una demanda de división de la cosa común.
La sentencia resultaría estimada argumentando que el artículo 400 del Código Civil establece la acción de división de la cosa común como un derecho de carácter absoluto, incondicional e irrenunciable para cualquier propietario, sin que su ejercicio quede sometido a circunstancia optativa alguna.
La existencia del derecho de uso de la vivienda familiar en beneficio del hijo y de su madre no es un obstáculo para la división de la cosa común, habiendo previsto la ley los mecanismos jurídicos necesarios para preservar su interés, como es la inscripción del derecho de uso de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Para evitar futuros problemas, como abogado de familia considero imprescindible la inscripción de este derecho de uso. Pensemos por ejemplo que, tras la división de la cosa común y la subasta, la vivienda se la adjudicase un tercero, en este caso el derecho de uso permanecería inalterable al poder oponerse esta condición.
Análisis de jurisprudencia relacionada
Para entender con mayor claridad cómo influiría el derecho de uso sobre un procedimiento de acción de división de la cosa común, resulta imprescindible analizar la jurisprudencia más importante que se aprecia en nuestro país a este respecto, testando la opinión del legislador sobre una materia jurídica en particular.
Sentencia 861/2009 del Tribunal Supremo
Esta sentencia ya confirmó que el cónyuge titular del derecho de propiedad de la vivienda puede venderla o cederla a un tercero una vez dictada la sentencia en el procedimiento matrimonial. Puede ocurrir también que se trate de una vivienda en copropiedad de ambos cónyuges y que uno ejerza la acción de división.
En estos casos, se ha venido sosteniendo que el derecho del cónyuge titular es oponible a los terceros que hayan adquirido directamente del propietario único o en la subasta consiguiente a la acción de división de la cosa común. Las razones se encuentran en la protección de la familia y la vivienda, y se basan en la buena fe en las relaciones entre cónyuges o ex cónyuges.
La sentencia de Pleno de la Sala del 14 de enero de 2010 cuando afronta la cuestión relativa a la reclamación por un tercero de la vivienda familiar cuyo uso se ha asignado a uno de los cónyuges parte de una afirmación muy clara:
El uso de la vivienda familiar atribuido judicialmente a uno de los cónyuges se configura como un derecho cuya titularidad corresponde al cónyuge al que se ha atribuido el uso, solo o en unión de los hijos.
El alcance de la facultad de oponerse a la reclamación por parte de un tercero de la vivienda ocupada por uno de los cónyuges ha sido determinado por la jurisprudencia según las circunstancias de cada caso, aplicando el principio de que la atribución de la vivienda a uno de los cónyuges no puede generar un derecho antes inexistente.
De ahí que en la citada sentencia se afirme que el derecho de uso a la vivienda familiar concedido mediante sentencia no es un derecho real, sino un derecho de carácter familiar, cuya titularidad corresponde en todo caso al cónyuge a quien se atribuye la custodia o a aquel que se estima y no habiendo hijos el que ostente un interés más necesitado de protección.
Lógicamente, la aplicación de esta doctrina debe ser amoldada a las circunstancias de cada caso.
EJEMPLO PRÁCTICO | Imaginemos una vivienda familiar que es un bien en proindiviso de los esposos y existe sobre la misma una hipoteca previamente a la inscripción del derecho de uso.
En este caso no resulta oponible el derecho de uso de la vivienda familiar reconocido en la sentencia de divorcio e inscrito en el Registro de la Propiedad, frente al derecho real de hipoteca constituido en fecha muy anterior e inscrito con anterioridad al derecho de uso, por lo que difícilmente puede predicarse la pervivencia de un derecho de uso declarado con posterioridad a la constitución de la hipoteca y ulterior a la fecha de inscripción registral de la misma.
La esposa quedaría tras subastarse la vivienda y adjudicársela un tercero en una situación de precario siendo inoponible al tercero.
Por tanto, cuando sea atribuido el derecho de uso de la vivienda conyugal, tanto si es de titularidad de la sociedad de gananciales como si pertenece a uno solo de ellos o ambos son copropietarios, es muy conveniente inscribir este derecho en el Registro de la Propiedad, a los efectos de evitar que se disponga de la misma a favor de un tercero de buena fe, con respecto al cual dicho uso no sería oponible por su falta de publicidad registral.
Otros escenarios jurídicos a tener en cuenta
Otra cuestión a tener en cuenta es que la declaración del derecho de uso en la sentencia de separación y la eficacia de dicho pronunciamiento no podrá proyectarse a quienes no han sido parte en el correspondiente proceso, sin que ello suponga la merma del derecho de tutela judicial efectiva.
Imaginemos la situación en la que el inmueble se encuentra inscrito a nombre de un tercero que no fue parte, por ejemplo, la madre de uno de los cónyuges. En este caso la inscripción no sería viable.
Además, la madre del esposo ostentaría la acción de desahucio porque existiría un precario en el momento que la madre del esposo dejara de tolerar la posesión, poniéndose en evidencia la característica de la simple tenencia de la cosa sin título, por lo que puede ejercerse el desahucio.
Por último, indicar que, en algunas ocasiones, ha surgido una controversia sobre si el derecho de uso debe tener imprescindiblemente un plazo de duración para poder proceder a su inscripción. Y aunque diversas voces de la jurisprudencia se han ido manifestando a este respecto, la conclusión sobre la temática siempre ha sido unánime al respecto:
Si bien ha de constar en el registro el plazo de duración de los derechos reales de carácter temporal, el derecho de uso de la vivienda familiar no es propiamente un derecho real, sino de orden puramente familiar, para cuya eficacia se establecen ciertas limitaciones a la disposición de tal vivienda.
Aunque no se señale un plazo de duración siempre tendrá un término máximo y dicha atribución no es irrevocable, en tanto en cuanto las medidas que el juez acuerde en los casos de separación y divorcio siempre pueden modificarse si cambian las circunstancias que dieron lugar a dicha aprobación.
Espero que a través de este artículo hayas podido entender de manera sencilla las diferentes casuísticas que rodean a los procedimientos de acción de división de la cosa común cuando existe sobre la vivienda un derecho de uso, realidad que como abogado de familia me resulta bastante frecuente dentro del cómputo global de casos que tramito en el día a día de mi trabajo.
📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1 . REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1989 por el que se publica el Código Civil. 25 DE JULIO DE 1889. BOE-A-1889-4763
- 💻 DISPONIBLE EN: https://cutt.ly/pXIfIms
2 . ITZIAR ECHEANDIA / ROSA ALEVITO (18 de agosto de 2022) Derechos tras el divorcio: Si mi hijo es mayor de edad, ¿pierdo la casa familiar?. LA INFORMACIÓN. BOE-A-1889-4763
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/22pzrokz
3 . TRIBUNAL SUPREMO. Sección 1a, Sala 1a Sentencia 861/2009 del 18 de enero de 2010.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/22pzrokz
4 . REDACCIÓN NJ (9 de abril de 2015) El derecho de uso de la vivienda familiar establecido judicialmente, no puede oponerse en el proceso de ejecución hipotecaria. NOTICIAS JURÍDICAS.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/22pzrokz
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