El extracto del siguiente contrato de compraventa podría ser uno de los múltiples ejemplos donde encontraremos este término, desconociendo qué es un proindiviso o qué opciones tendremos cuando el derecho de propiedad sobre un bien es compartido por más de una persona.
Al adquirir un bien inmueble en proindiviso (por ejemplo una pareja que compra un piso a medias tras varios años de relación) gran parte de nuestra preocupaciones giran en torno al precio del mismo, el crédito hipotecario que nos concederá el banco o la disposición de la vivienda para llevar a cabo nuestras actividades del día a día.
No obstante, cuando empiezan los problemas entre las partes (desavenencias en el precio de venta, divorcios, peleas por una herencia…), la definición sobre qué es un proindiviso será más importante de lo que en un primer momento pudiéramos pensar, valorando cómo proceder al uso y disfrute de esa vivienda con varios propietarios sin infringir lo que la ley establece para nuestro caso en particular.
El blog de nuestro despacho de abogados en Madrid nació con una clara vocación de divulgación jurídica sobre aquellas áreas de práctica en las cuales ejercemos nuestra profesión, resolviendo dudas de lo más variadas o analizando conceptos legales que en ocasiones resultan difíciles de entender.
Por este motivo, hoy dedicamos un artículo a explicar qué es un proindiviso, los principios que regulan esta figura jurídica y qué aspectos deberemos tener en cuenta en caso de necesitar proceder a la disolución y/o venta del mismo.
SUMARIO DEL POST
¿Qué es un proindiviso?
Un proindiviso es el escenario jurídico que tiene lugar cuando el derecho de propiedad sobre un bien es compartido por varias personas, siendo sinónimo de este término conceptos tan diversos como comunidad de bienes, copropiedad o condominio.
Para entender a la perfección este escenario jurídico, es importante marcar la diferencia entre:
La definición de proindiviso según la RAE
Según la Real Academia de la Lengua, la concepción sobre qué es un proindiviso se desglosa entre la locución latina original, pro indiviso, la cual se escribe separada y significa que no se puede dividir, y el término proindiviso, creado a partir de la misma y que se escribe junto, el cual puede actuar como adjetivo o adverbio de carácter invariable en ejemplos tales como los detallados a continuación.
- Ayer vendimos la propiedad proindiviso que tenía con mis hermanos tras el fallecimiento de mi madre.
- El terreno proindiviso que tenemos en Galicia es utilizado por mis tíos para labores de agricultura.
- Los gastos del proindiviso que recibí en la herencia de mis padres me suponen un coste importante en mi economía a final de mes.
De hecho, si vuelves a fijarte en el contrato de compraventa utilizado al principio de este artículo, verás que el término aparece junto, no siendo erróneo escribirlo así a pesar de que originariamente en la Antigua Roma fuese escrito separado.
El significado de proindiviso en nuestro ordenamiento jurídico
En el ordenamiento jurídico, el significado de pro indiviso no es delimitado de manera exacta por el legislador, escribiéndose siempre separado y figurando el mismo en los artículos 392, 1339, 1354, 1414 y 1642 del Código Civil.
Por tanto, para entender qué es un proindiviso, más que buscar una definición concreta en nuestra legislación deberemos valorar los principios que sí explicarían esta institución jurídica, los cuales son detallados brevemente a continuación.
4 principios clave para la configuración del significado jurídico de proindiviso
Para entender de manera exacta lo que significa proindiviso, a continuación son detallados los 4 principios clave que regulan esta institución jurídica, explicándose los mismos de manera teórica pero utilizando ejemplos prácticos para obtener una mejor perspectiva de la temática a tratar.
Principio de autonomía privada
Las normas que regulan la institución jurídica del proindiviso (artículos 392 y siguientes del Código Civil), serán siempre de carácter dispositivo, es decir, solo se aplicarán cuando previamente no hayan sido establecidas otras normas por los copropietarios del bien inmueble.
EJEMPLO PRÁCTICO: Imaginemos que Laura quiere vender un piso cuya propiedad es compartida con su exnovio Miguel, pero Miguel se niega a ello al considerar que no es el momento en base a sus conocimientos del mercado inmobiliario, afirmando que ambos perderían dinero si venden el piso que tienen en común tras su separación.
Miguel no podría obligar a Laura a no vender (más adelante profundizaremos en esta cuestión) ya que, en virtud de lo establecido en el artículo 400 del Código Civil, le estaría haciendo permanecer en una situación de copropiedad que no resulta favorable para ella.
No obstante, si cuando fueron a firmar las escrituras del proindiviso hicieron un pacto escrito por el cual se comprometían a no vender el bien inmueble durante los próximos 5 años tras su adquisición, dicho pacto primará por encima del derecho de Laura a no permanecer en situación de copropiedad.
Por tanto, para entender qué es un proindiviso, debemos valorar que las normas de nuestro ordenamiento jurídico encargadas de su regulación solo serán tenidas en cuenta ante la falta de normas propias entre las partes, tal como dispone el artículo 392 del Código Civil ( “…a falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”).
Principio de proporcionalidad
Los beneficios y gastos que soporte el bien en proindiviso deberán ser disfrutados y/o satisfechos en base a la cuota que ostente cada uno de los copropietarios (llamados también comuneros en el derecho civil) siendo este un principio recogido en el artículo 393 del mismo texto legal.
No obstante, en este punto es importante destacar el derecho a solicitar la división del proindiviso (véase 4rto epígrafe de nuestro post), el cual es imprescriptible según el artículo 1965 del Código Civil y que, en ningún caso dependerá del porcentaje de la cuota que ostente cada copropietario, teniendo todos ellos la posibilidad de iniciar un procedimiento para su extinción si así lo consideran oportuno.
Es decir, al significado de proindiviso le acompaña de manera intrínseca la opción de pedir su disolución, siendo la comunidad de bienes una institución de carácter temporal, anómala y percibida de forma más que negativa por nuestro legislador (STS 609/2012. Sala 1a, Sección 1a).
Principio de las mayorías o democrático
La administración y disfrute de un bien en proindiviso estará sometida a la mayoría de cuotas de participación, a excepción de aquellos supuestos en los cuales la ley establezca la unanimidad de todos los copropietarios.
EJEMPLO PRÁCTICO: Uno de los principales problemas de las parcelas indivisas surge cuando, tras la aceptación de la herencia por parte de 3 hermanos, uno de ellos no desea que la misma sea utilizada para labores de explotación agrícola.
En este caso, la aprobación de dos de los hermanos sería suficiente para llevar a cabo dicha actividad, realidad establecida por el artículo 398 del Código Civil. No obstante, si dicha actividad llegase a dar beneficios económicos, los mismos deberán ser repartidos entre los 3 hermanos a pesar de que uno de ellos se opusiese al desarrollo de la misma en un principio.
Principio de libertad individual
Sin lugar a dudas, y en contra de lo que pudiéramos pensar, el principio de libertad individual es la característica más importante para determinar qué es un proindiviso o cómo funciona esta institución jurídica a efectos prácticos.
Imaginemos de nuevo el caso de 3 hermanos que heredan a partes iguales el piso en el que ambos vivieron durante su etapa de infancia o juventud.
Tras la recepción de la herencia, uno de los hermanos desea vender el proindiviso para, con el dinero obtenido, terminar de pagar la hipoteca que tiene contraída en la actualidad sobre el inmueble en el que vive con su familia, disfrutando así de una mejor salud financiera.
No obstante, los otros dos hermanos se niegan, considerando inaceptable vender el piso en el que fueron felices en su infancia a un tercero y enterrando con ello los diversos sentimientos que tanto peso tienen en el bagaje personal de su memoria.
Dejando a un lado cuestiones sentimentales, la parte de la copropiedad recibida en la herencia tiene un valor, y la opción de poder venderla será la única forma de asegurar el mismo a su copropietario, a pesar de la negativa de los otros dos hermanos por razones personales.
Por este motivo, si en un momento dado la situación de desgaste familiar llegase a un punto insostenible, cualquiera de ellos podría vender el proindiviso sin avisar, siendo único requisito imprescindible que al comprador le quedase claro que está adquiriendo la cuota de uno de los hermanos y no el bien en su totalidad, no existiendo posibilidad por parte estos dos de impugnar esa venta entre particulares.
De hecho, es sobre esta idea sobre la cual en los últimos años han florecido gran cantidad de entidades dedicadas a la compra de proindivisos, las cuales adquieren la cuota de ese hermano que sí desea vender para, a posteriori, iniciar con el resto de familiares las oportunas labores de negociación.
Desde una perspectiva meramente empresarial, se trata de una oportunidad de negocio legal, segura y bastante fácil de entender aunque carezcamos de conocimientos jurídicos en la materia ya que, si los dos hermanos persistiesen en su negativa, esta situación finalizaría con un procedimiento de subasta judicial del proindiviso, con la oportuna condena en costas hacia ellos por haberse negado a vender el piso que ambos tenían en común tras la muerte de sus padres.
¿Qué implicará ser copropietario de un inmueble a efectos prácticos?
Si la definición sobre qué es un proindiviso refiere un escenario legal compuesto de un único objeto y varios sujetos, será en este punto donde debamos profundizar acerca de lo que significa ser copropietarios de una vivienda, es decir, lo que supone ser una de esas personas que componen un bien en proindiviso o qué derechos tendremos como cotitulares del mismo.
Para ello viajaremos al Derecho Romano, disciplina de la cual han sido heredadas gran parte de las figuras legales aplicadas por nuestros juristas en la actualidad y que, en contra de lo que pudiéramos pensar, no han variado tanto con el paso de los siglos.
En la antigua Roma, el significado de copropietario era equivalente a un dueño o a un socio (llamados condóminos), los cuales poseían un “dominium pro parte pro indiviso”, es decir, una parte o fracción del derecho de propiedad y no una parte del bien inmueble en cuestión.
Esta idea de propiedad, la cual impera en la actualidad en nuestra legislación, era aplicada sobre bienes inmuebles o incluso sobre esclavos, siendo importante mencionar las palabras del jurista Ulpiano en aquella época acerca de lo que era un proindiviso y lo qué implicaba ser copropietario.
Aunque esta frase podría parecernos confusa si carecemos de conocimientos legales en la materia, resultará imprescindible para entender los diversos problemas que surgen a día de hoy en relación a qué es un proindiviso y cómo proceder a su disolución (véase siguiente epígrafe de nuestro artículo).
Como copropietarios de una parte de la vivienda, lo que tendremos será una “porción ficticia” de esa parte del bien inmueble.
En caso de desacuerdos entre las partes, no podemos darle esa porción a cada uno de los copropietarios (uno se queda con el dormitorio y otro con las zonas comunes) ya que, por ejemplo, un piso en situación de proindiviso perdería todo su valor si lo sacamos así al mercado inmobiliario (nadie querría comprar un piso que no tiene dormitorio o zonas comunes).
En la línea de otros ejemplos prácticos, sucedería lo contrario con una parcela en proindiviso (por ejemplo, una tierra heredada por 3 hermanos tras la muerte de sus padres), la cual, si resultase posible su división sin que perdiese utilidad, entregaríamos a cada uno de los hermanos su parte realizando un proceso de segregación, eliminando con ello las desavenencias entre familiares.
Por ello, en este punto debemos establecer la diferencia entre indiviso y proindiviso.
El significado de indiviso se aplicaría a aquellos elementos que permanecen unidos a pesar de sí ser posible su división (por ejemplo una parcela o unas tierras de cultivo) pero que permanecen en situación de proindiviso, es decir, que su derecho de propiedad recae sobre más de una persona.
A la hora de intentar forzar la venta de un proindiviso, esta diferencia será clave previo paso al inicio de cualquier tipo de negociación entre copropietarios, siendo importante dejarnos asesorar por un equipo jurídico especializado en la materia.
La experiencia de GJ en la gestión de proindivisos
A pesar de la concepción tan negativa que el legislador y la historia del derecho han mantenido de siempre sobre lo que es un proindiviso y las desventajas de esta institución jurídica, como abogados especializados en la materia sigue llamándonos la atención el altísimo desconocimiento que aun apreciamos al respecto entre la ciudadanía de nuestro país.
Dicho desconocimiento sería aún más chocante si tenemos en cuenta la importancia del sector inmobiliario en la configuración de la economía española, sector que tras el fin de la pandemia del coronavirus parece recobrar la energía adquirida en tiempos de antaño.
Durante los años previos a 2008, el sector del ladrillo fue visto como un mercado seguro, no siendo pocas las personas que se lanzaron a comprar una casa con su pareja u otro familiar al considerar que se trataba de una inversión completamente rentable en el medio y largo plazo.
No obstante, los problemas entre las partes convirtieron estas inversiones en auténticos quebraderos de cabeza para sus copropietarios, siendo muchos los que quedaron presos de una inversión que en su momento sí consideraron adecuada pero que a día de hoy necesitan dar por finalizada para seguir con su proyecto de vida.
En la misma línea debemos destacar la herencia de un proindiviso, siendo válidos todos los ejemplos que hemos ido citando a lo largo de nuestro artículo y que, con carácter general, representan escenarios donde tienen lugar a relaciones de copropiedad de las cuales podremos no querer formar parte.
Con independencia de lo que es un proindiviso o los principios que regulan esta institución jurídica, es importante destacar que sobre casi ninguna figura existe una opinión tan negativa de manera unánime por parte del legislador, habiendo desarrollado la ley las herramientas necesarias para salir de ella si así lo consideramos oportuno.
Además, por nuestra experiencia en la tramitación de este tipo de supuestos de hecho, llama la atención que es la parte que ha obrado de buena fe a lo largo del proceso (negociando con el resto de hermanos, fijando un precio justo por la vivienda, intentando acercar posturas con su expareja…) la que antes desiste de vender el bien inmueble que tantos problemas le ha acarreado en los últimos años de su vida.
Por ello, debes valorar que, esta conducta pro activa frente a cualquier negociación será valorada por el juez en caso de finalmente ser necesaria una intervención judicial de cualquier tipo, permitiéndonos fijar las condiciones de la subasta si esta llegase a producirse al final de nuestro procedimiento de reclamación.
Si en la actualidad tienes algún problema en relación a la venta de un proindiviso en la Comunidad de Madrid o estás experimentado problemas de cualquier tipo con alguno de sus copropietarios, te invitamos a rellenar el siguiente formulario de contacto detallándonos la situación en la que te encuentras ahora mismo.
Un profesional de nuestro equipo analizará tu supuesto de hecho para, en caso de considerarlo oportuno, ofrecerte la ayuda jurídica que en estos momentos necesitas, trazando la estrategia legal más favorable para la defensa de tus intereses personales.
Además, si tienes cualquier otra pregunta sobre qué es un proindiviso, te invitamos a dejarnos la misma en la sección de comentarios de nuestro blog. Un profesional de GJ Defensa Legal intentará resolverla con la cercanía y experiencia que desde hace 10 años avalan el buen hacer de nuestro despacho de abogados.
ABOGADOS ESPECIALIZADOS EN DISOLUCIÓN DE PROINDIVISOS
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📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1. DICCIONARIO PANHISPÁNICO DE DUDAS 2005. Definición de proindiviso. RAE
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2mvy9779
2. NOTICIAS JURÍDICAS (11 de abril de 2016) Si un inmueble tiene varios cotitulares, el ayuntamiento puede dividir entre ellos el recibo del IBI. NOTICIAS JURÍDICAS.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2jzhvzye
3. ISABEL DESVIAT (4 de abril de 2019) El Supremo reitera que un copropietario no está legitimado para impugnar un acuerdo cuando no le afecta su contenido. NOTICIAS JURÍDICAS
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2ktkxynp
4. PÉREZ DÍAZ, RAQUEL (10 de Marzo de 2021) La comunidad de bienes en el derecho romano y en el derecho español. El ejercicio de la actio communi dividundo en los procesos matrimoniales. UNIVERSIDAD DE OVIEDO.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2nqx53zb
5. CALAVIA ROGEL, MIRIAM (26 de enero de 2009) 2008, el año en que estalló la burbuja inmobiliaria. CINCO DÍAS, EL PAÍS.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2prubftd
6. MARÍA JOSÉ LOPEZ REYES Y OTROS (2021) La comunidad de bienes.(2nda edición, 2021 ) EDITORIAL TIRANT LO BLANCH.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2l7v47rl
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