Cuando un heredero no quiere vender, el núcleo familiar del que formamos parte pasa a convertirse en un escenario donde los reproches y la peor cara de nuestros más allegados juegan un papel protagonista, preguntándonos hasta qué punto conocemos a esas personas que hasta hace poco considerábamos “nuestros seres queridos” y con los que, sin lugar a dudas, en el pasado vivimos grandes momentos que ya han quedado diluidos entre los recuerdos de nuestra memoria.
A lo largo de nuestra experiencia como abogados especializados en la disolución de proindivisos, nuestro equipo ha escuchado infinidad de problemas personales para vender una casa heredada en la consulta jurídica de su despacho, siendo todos ellos distintos, pues no hay dos familias iguales, pero teniendo unos y otros un clarísimo punto en común: Nadie jamás se hubiese imaginado llegar a esos extremos con personas de su propia familia.
Para nuestro equipo es algo lógico que, saber que otras personas han atravesado tus mismas circunstancias no te resultará de consuelo o alivio.
Sin embargo, si pretendes solucionar de manera eficaz el bloqueo de la venta de una casa con varios herederos por tan sólo uno de ellos es necesario que tomes distancia de la situación y entiendas, no solo lo que realmente está haciendo la persona que se opone a la venta, sino cuáles podrían ser las consecuencias para ella desde un punto de vista estrictamente económico.
Por este motivo, hoy en nuestro blog te explicaremos porqué no se puede vender una propiedad si un heredero no quiere, valorando en el lado contrario de la moneda lo que está haciendo el heredero con su negativa a la venta y lo que un juez podría determinar en caso de finalmente resolverse tu problema ante los Tribunales de Justicia.
3,2,1… ¡EMPEZAMOS!
SUMARIO DEL POST
¿Se puede vender una casa si un heredero no quiere?
Desde un punto de vista estrictamente legal, no se puede vender una propiedad si un heredero no quiere, siendo este un acto de alteración o disposición jurídica que requiere del consentimiento de todos los copropietarios del bien inmueble (artículo 397 del Código Civil), bastando con la oposición de uno de ellos para que el mismo no se pueda llevar a cabo.
Desde la perspectiva práctica de esta pregunta, la venta de un inmueble con varios propietarios a espaldas de cualquiera de ellos es un escenario que en pocos casos llega a consumarse, algo que entenderás con tan sólo aplicar el sentido común mediante el siguiente ejemplo práctico.
Uno de los propietarios que quieren vender pone el inmueble en un portal inmobilario
Como te comentábamos al principio de este artículo, la trayectoria de GJ Defensa Legal ha estado repleta de anécdotas de lo más diversas con la cartera de clientes que han apostado por confiar en el buen hacer de nuestro equipo.
Y para que entiendas mejor por qué no se puede vender una propiedad si un heredero no quiere desde un punto de vista práctico (en el siguiente epígrafe profundizaremos de manera exclusiva en la perspectiva legal de esta pregunta), utilizaremos una de ellas por si acaso fueras tú el que se estuviera planteando llevarla a cabo en estos mismos momentos.
🏠 CASO REAL | Cuando todos los herederos quieren vender menos uno, es más habitual de lo que pudieras pensar que uno de los que sí quiere vender anuncie la casa en un famoso portal inmobiliario de internet a espaldas del propietario que persiste en su negativa a la venta.
¿De verdad es esto posible? Pues a efectos prácticos sí, en tanto en cuanto este tipo de páginas no exigen documentación legal sobre los inmuebles que allí figuran, siendo algo que más de una vez nos ha contado un cliente cuando se ha puesto en contacto con nuestro equipo.
Y al ver el anuncio por el cual se pretendía vender la herencia compartida de la cual él era copropietario, la persona ha decidido escribir un correo al portal inmobiliario, recibiendo esta contestación o similar ante su asombro por lo que estaba pasando con la vivienda objeto de conflicto en su página web.
Obviamente, lejos de resultarle una respuesta tranquilizadora, la persona nos ha llamado para saber qué se podia hacer al respecto, siendo nosotros los que le hemos explicado que esto no era “tan grave” desde un punto de vista práctico, si bien no dejaba de ser algo muy desagradable desde un punto de vista estrictamente emocional… ¿POR QUÉ?
Porque imagínate que un posible comprador ve el anuncio de esta casa de cinco hermanos, le encanta su distribución y la zona donde se encuentra ubicada y hace una oferta por el inmueble en cuestión.
Lo primero que hará a posteriori (sin lugar a dudas) es acceder al Registro de la Propiedad y pedir la nota simple de la vivienda, con el objetivo de averiguar si la casa está libre de cargas.
Y si la casa tenía cinco copropietarios, con casi toda seguridad le habrán dicho que es propiedad sólo de 4 y, al pedir la nota simple, no tardará en descubrir los problemas de herencia entre hermanos, a lo que deberemos sumarle el correspondiente enfado por el engaño al que ha sido sometido y el hecho de que tiene que comenzar de cero la búsqueda de casa en el portal inmobiliario en cuestión.
Por este motivo, la única forma en que “se podrá vender una casa” sin el consentimiento de uno de los copropietarios será contar con un poder falsificado de esta persona que permita llevar a cabo esta operación en un primer momento pero que, como veremos en el siguiente epígrafe de este artículo de nuestro blog, tarde o temprano la ley dará como nulo y la operación de compraventa acabará careciendo de la oportuna validez.
Además, en caso de estar planteándote llevar a cabo la venta del inmueble a través de una agencia inmobiliaria, debes saber que las empresas de este sector exigen siempre que la hoja de encargo esté firmada por todos los copropietarios, no empezando nunca a trabajar hasta que cada uno de ellos de su aprobación de forma expresa y por escrito.
Vender una propiedad a espaldas del que se niega a la venta desde un punto de vista estrictamente jurídico
Dejando ya a un lado ejemplos prácticos, a continuación usaremos cuatro sentencias de la jurisprudencia de nuestro país (puedes acceder directamente a las mismas haciendo click en este enlace) a través de las cuales te explicaremos por qué no se puede vender una propiedad si un heredero no quiere desde un punto de vista estrictamente jurídico.
Pero para ello, será necesario ir primero al Código Civil, analizando los artículos que delimitan la validez de un contrato de compraventa pero fijándote de ahora en adelante sólo en aquellas palabras subrayadas por nuestro equipo en diferente color para que, si careces de conocimientos jurídicos, esta explicación te resulte lo más sencilla posible.
Lo primero que debemos tener muy claro en caso de intentar llevar a cabo la venta de una vivienda heredada a espaldas de cualquiera de los copropietarios es que, la “cosa del contrato” no es solo el bien inmueble, sino también aquellos derechos que sobre el mismo recaen, de los cuales no disponemos pero que, lo queramos o no, forman parte de la operación de compraventa que estamos intentando llevar a cabo con el posible comprador interesado (STS 92/2012, 7 de marzo).
Si por ejemplo nos hallamos ante un chalet de 300 m2 con tres herederos, de los cuales uno no quiere vender, el inmueble no es un edificio en el que cada uno es propietario de 100 m2, sino que hablamos de una vivienda cuyo derecho de propiedad se reparte proporcionalmente entre tres personas, es decir, cada uno de ellos posee el 33% de ese derecho.
De tu familia no has “heredado una parte de una casa” has heredado una parte de un derecho del cual puedes disponer como tú consideres oportuno, siempre y cuando con ello no dañes los intereses del resto de copropietarios del bien inmueble en proindiviso que tienen “sus otras partes correspondientes” del derecho en cuestión (artículo 399 del Código Civil).
Y es que efectos prácticos, si la venta de un piso entre hermanos (como habitualmente suele pasar) se alarga en exceso ante la falta de entendimiento entre las partes, debes valorar que al menos tú sí tendrás la opción de vender tu parte del piso heredado (por ejemplo, tu 25% de la propiedad) a una empresa interesada en proceder a su adquisición, no necesitando del consentimiento del resto para poder llevar a cabo esta operación de compraventa (SAP Madrid sección 11a, 168/2017 del 4 de Mayo).
De hecho, si esta es la opción que desde un principio tenías en mente, a continuación te dejamos 2 artículos de nuestro blog que esperamos resulten de tu interés.
No obstante, también debes tener muy en cuenta que, como la empresa que lo adquiera tampoco lo va a poder poner a la venta si otro de los herederos no quiere, el valor que te darán por tu parte de la casa será muy inferior (aproximadamente un 70% más bajo) al que obtendrías vendiendo la casa de mutuo acuerdo y repartiendo el dinero en función del porcentaje del derecho que cada persona ostente en la nota simple de la vivienda.
Dejando ya a un lado las características de un contrato de compraventa, y habiéndose explicado cual sería la “cosa del mismo”, a continuación pasaremos a analizar las especialidades que el Código Civil delimita para un contrato de cualquier tipo, revisando a su vez lo establecido en la Ley Hipotecaria para inscripciones de estas características.
No obstante, recuerda seguir prestando especial atención sólo a aquellas palabras subrayadas por nuestro equipo en diferente color, con el objetivo de que esta explicación te siga resultando lo más sencilla posible.
Como ya hemos mencionado antes, la única forma en la que se puede vender una propiedad si un heredero no quiere es contar con un poder notarial falsificado (con las consecuencias que la utilización de este documento nos podría llegar a acarrear) mediante el cual la persona nos “preste ese consentimiento” para vender la casa a un tercero interesado.
Sin embargo, si esto llegase a suceder, es seguro que la persona afectada interpondrá la correspondiente demanda y, a través de una pericial caligráfica, demostrará que ella nunca otorgó el poder en cuestión, quedando este contrato de compraventa declarado como nulo.
No obstante, vayamos un paso más y pensemos en esa persona que, aunque sí consultó el Registro de la Propiedad, vio el poder en cuestión y entendió que podía comprar una casa con varios herederos, ya que todos parecían estar de acuerdo y él en todo momento obró de buena fe para la adquisición del bien inmueble.
Es tal su creencia al respecto que, la persona solicita el reconocimiento de este contrato, amparándose en lo establecido en el artículo 464 del Código Civil y diciendo que, al ser un acto de venta de cosa ajena, él es propietario de la vivienda y no es su problema lo que previamente hubiese podido pasar entre los miembros del núcleo familiar.
La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. Artículo 33 Ley Hipotecaria
Con independencia de lo que esta persona pudiera pensar, la combinación del artículo 1261 del Código Civil delimitando el consentimiento como requisito de validez de cualquier contrato sumado al artículo 397 del mismo texto legal, que delimita la venta de un inmueble como un acto que requiere del consentimiento de todos los copropietarios, resolverá esta ecuación jurídica con efecto de contrato nulo, con independencia de lo que pudiera considerar la parte compradora de la operación. (STS 148/2012, del 26 de Marzo).
Es decir, ese poder falsificado permitiría disponer del “consentimiento” del propietario que no quiere proceder a la venta de una casa heredada pero, tras probarse la no validez del mismo, tarde o temprano el contrato sería declarado como nulo, con independencia de que el comprador lo inscribiese en el Registro de la Propiedad y a posteriori alegase su buena fe al respecto durante el proceso de compra del bien inmueble objeto de conflicto.
Más allá de la nulidad del contrato firmado mediante la utilización de un poder notarial falsificado, la creación y utilización del mismo podría implicar la consumación de un delito de falsedad de documental, quedando tipificada esta conducta en el artículo 395 del Código Penal al tratarse en este caso de un documento de carácter privado.
La pena de prisión podría oscilar de los 6 meses a los 2 años, desaconsejando claramente nuestro equipo una actuación de estas características y recordándole a sus lectores que este blog es tan sólo un espacio de divulgación jurídica que aspira a resultar lo más práctico posible para aquellas personas que están atravesando un problema legal de cualquier tipo.
Y es que si yo tengo el 50% de una propiedad, pero lo que hago es vender el inmueble en su totalidad, en ningún caso los Tribunales de Justicia entenderán esto como un acto de venta de cosa ajena, sino que entenderán que lo estoy haciendo como venta propia y en perjuicio del resto de copropietarios, los cuales se niegan a la venta del bien inmueble objeto de conflicto y en ningún caso han autorizado esta operación.
Aclarado ya porqué no se puede vender una propiedad si un heredero no quiere, desde GJ Defensa Legal te pedimos de ahora en adelante que cambies el foco sobre la situación que ahora mismo preocupa a tí y tus familiares, pensando únicamente en ese derecho que como tal sí tienes reconocido en la nota simple de la vivienda y que, como es de lógica, tendrá un valor cualquiera desde el punto de vista económico.
- 25% DEL DERECHO DE PROPIEDAD
- CASA CON VALOR DE 280.000 €
TU DERECHO VALE 70.000€
- 33% DEL DERECHO DE PROPIEDAD
- CASA CON VALOR DE 120.000 €
TU DERECHO VALE 40.000€
- 50% DEL DERECHO DE PROPIEDAD
- CASA CON VALOR DE 230.000 €
TU DERECHO VALE 115.000€
¿No te parece algo “injusto” que, por el mero hecho de que un propietario no quiera vender su parte de la herencia, esto te impida a tí acceder al dinero que vale tu cuota de propietario y que por ley te corresponde?
Es como si necesitaras liquidez para comprarte un coche nuevo y, aunque tienes un diamante de gran valor que ya no quieres y que podrías empeñar para comprarte el mismo, tienes que tirar de tus ahorros porque una persona no te deja usarlo, poniendo en peligro con ello la salud de tu economía familiar.
¿No crees que esto es algo que un juez en ningún caso debería permitir?
JURISPRUDENCIA DEL CENDOJ
Al principio de este artículo te hemos mencionado que, cuando atravesamos un escenario de estas características, es imprescindible tomar distancia de nuestros sentimientos para poder entender lo que realmente está pasando si uno de los herederos no quiere vender, realidad que no todo el mundo conoce pero que, sin lugar dudas, si llegase al peor de los escenarios tendría unas gravísimas consecuencias a nivel económico para esa persona que ha persistido en su actitud de negativa hacia la venta.
Por ello, en el siguiente epígrafe te explicaremos la herramienta que el ordenamiento jurídico te ofrece para obligar a vender a un copropietario, solucionando este conflicto que hace tiempo entró a formar parte de tu familia y que no parece se vaya a resolver en los meses venideros que aún están por llegar.
No obstante, si has llegado hasta aquí, es porque este artículo de una u otra forma se ajusta bastante a ese problema que ahora tanto te preocupa. Por ello, si lo deseas, te invitamos a rellenar el siguiente formulario de contacto contándonos las especialidades de tu caso en particular.
Un profesional del despacho analizará tus circunstancias concretas para, en caso de considerarlo oportuno, ofrecerte la ayuda jurídica que quizás en estos momentos necesitas.
¿Y qué pasa si un hermano no quiere vender la casa?
Incidental, desfavorable, poco rentable y transitoria
Lo que pasa si un heredero no quiere vender es que, entre todos los copropietarios se crea un escenario calificado por nuestro ordenamiento jurídico con estas palabras (STS 609/2012 de 19 de octubre de 2012), teniendo el legislador por tanto que ofrecer a sus ciudadanos una herramienta para poder terminar con el mismo en cualquier momento, siendo lo habitual que de este se deriven infinidad de problemas como el que tú ahora parece que estás viviendo.
Ya en la era del Imperio Romano, la copropiedad de un bien inmueble se entendía como algo raro, siendo lo normal que las domus, insulae o villas (casas típicas de la época) perteneciesen de manera exclusiva a una sola persona, estando además prohibido pactar la copropiedad sobre las mismas de manera indefinida.
Y quince siglos más tarde, la jurisprudencia de nuestro país poco ha cambiado a este respecto, derivándose del artículo 400 del Código Civil innumerables textos legales que siguen viendo este tipo de relaciones como algo que en ningún caso es normal o favorable, pudiendo un copropietario terminar con ellas en cualquier momento si así lo estima oportuno y no necesitando de una justificación por la decisión que finalmente decida llevar a cabo.
La acción de división de la cosa común (actio comunni dividundo en la Antigua Roma) es el derecho que cualquier ciudadano puede ejercer para pedir ante los Tribunales de Justicia que una relación de copropiedad se de por finalizada (SAP Guipuzkoa 148/2014), derecho por el cual a efectos prácticos un juez puede obligar a vender un piso a esa persona que se está oponiendo a la venta.
Si por ejemplo queremos vender un piso heredado por varios hermanos, el primer paso será enviar un burofax a la persona que se niega a la venta, comunicándole por escrito nuestro deseo de finalizar con esta relación de copropiedad.
Y si por un casual la persona quisiera quedarse con la casa, deberá comprar nuestra parte a precio de mercado o, en caso de no tener dinero para poder hacerlo, por su propio bien será recomendable que la vendamos de mutuo acuerdo en una inmobiliaria, repartiendo el dinero obtenido tras la venta del inmueble en función del derecho que ostentemos cada uno de los copropietarios en la nota simple del inmueble.
¿POR QUÉ DECIMOS POR SU PROPIO BIEN?
Porque sino aceptase ninguna de estas dos opciones, a ojos de la ley esa persona nos está obligando a permanecer en una relación que los tribunales entienden como negativa para nosotros (recuerda los cuatro adjetivos citados al principio), siendo un juez el que ordene la subasta del bien inmueble y castigue su actitud hacia nuestra persona durante los últimos años.
Y es que a fin de cuentas, no se trataría de un procedimiento penal en el cual es necesaria la intervención del juez para dirimir si el acusado es culpable o inocente, sino que se está obligando a un juez a solucionar (artículo 394 Ley 1/2000, de 7 de enero) un conflicto que, si mi hermano se quería quedar con la casa, se podía haber resuelto de mejor manera llegando a un acuerdo entre todos los familiares.
Pero como esta opción no ha sido posible, el inicio de un procedimiento legal por nuestra parte ha resultado ya inevitable, teniendo el final del mismo una serie de consecuencias sobre las cuales puedes profundizar accediendo a los siguientes artículos de nuestro blog:
JURISPRUDENCIA DEL CENDOJ
En relación a esto, otra premisa que continuamente es escuchada en la consulta jurídica de nuestro despacho para los casos en los que yo quiero vender mi parte de la casa pero mi hermano se opone a ello es la de… “es que a mi hermano esta situación le interesa“.
Y con la ley en la mano, sentimos decirte que esto no es así, siendo una situación que tu hermano “cree que le interesa” porque no es consciente de las consecuencias que un procedimiento de estas características podrían acarrear para él, quedando algunas de ellas detalladas brevemente a continuación:
- DEPRECIACIÓN DEL VALOR DE LA VIVIENDA EN SUBASTA JUDICIAL
- CONDENA EN COSTAS A SU PERSONA TRAS EL JUICIO
Y es que, aunque no será posible vender una propiedad si un heredero no quiere, si tu hermano te obliga a acudir a los Tribunales de Justicia lo primero que se hará es extinguir la relación de copropiedad que existe entre vosotros para, a posteriori, ordenar la venta del inmueble en pública subasta.
Pero del dinero que se obtenga (que suele ser ya entre un 30% y un 50% menos de su valor real) a la parte de tu hermano se le restará además la condena en costas, ya que el juez apreciará mala fe por su parte al no haber puesto facilidades de ningún tipo para terminar con esta relación tan conflictiva de los últimos años, quedando él en una situación similar a la que podrás entender mediante la siguiente infografía.
Pongamos el caso de un inmueble con dos propietarias, de las cuales una quiere vender y otra no (en este caso Alejandra, la hermana pequeña de la familia), cuyo precio quedó en su momento estipulado mediante una tasación de TINSA por un valor de 120.000€.
EN CASO DE ACABAR EN SUBASTA JUDICIAL EL INMUEBLE SE VENDERÍA FACILMENTE POR 85.000€, ES DECIR, UN 70% DE SU VALOR REAL SOBRE EL PRECIO DE MERCADO
ESTO IMPLICARÍA QUE, CADA UNA DE LAS PARTES VA A RECIBIR 42.500€ POR SU PARTE DE LA VIVIENDA, LO QUE SUPONE 17.500€ MENOS QUE SI HUBIERAN LLEGADO A UN ACUERDO
NO OBSTANTE, A LA PARTE DE ALEJANDRA SE LE RESTARÁ DESPUÉS LA CONDENA EN COSTAS (20.000€ APROX), RECIBIENDO SOLO 22.500€ POR SU PARTE DE LA CASA
Es decir, aunque no se podía vender la propiedad si Alejandra no quería, tras el final del procedimiento y la venta en pública subasta la hermana pequeña de la familia recibirá el 30% de lo que objetivamente vale su cuota de propietaria en el mercado inmobiliario.
¿Y EN QUÉ SE TRADUCE ESTO?
Pues en que, cuando la persona recibe el burofax, a poco que hable con un abogado serio y honesto, es muy probable que cambie de opinión, no por el aprecio que pudiera tener al resto de copropietarios, sino por las consecuencias económicas que desconocía le podía acarrear persistir en su negativa a la venta de una manera tan taxativa.
Y para el caso de que la persona decidiese no recoger este documento en la oficina de correos, cuando reciba la demanda sí o sí deberá contratar un abogado, el cual seguro le recomendará llegar a un acuerdo en vez de ir a juicio, a lo que deberemos añadir que, con el plazo de tiempo que tendrá para responder a nuestro escrito (20 días), forzar la venta del proindiviso será mucho más sencillo para aquellas personas que, en el pasado, ya le ofrecimos solucionar este problema de una manera mucho más amistosa entre las partes (vender mi parte de la herencia a otro heredero, ponerla de mutuo acuerdo en una agencia inmobiliaria etc…)
*Forma habitual de resolución del conflicto en nuestro despacho
Entendemos que los anteriores porcentajes sobre la forma en la que suelen resolverse los litigios que pasan por nuestras manos no serán vistos por tu parte como una confirmación sobre cómo se resolverá tu supuesto de hecho ya que, como es de lógica, esto siempre dependerá de la voluntad de esa persona para cambiar de opinión sobre la venta del inmueble del que en la actualidad tú tambien eres copropietario.
No obstante, al principio de este artículo hemos hecho un fuerte hincapié en la gravedad de lo que pasa si un heredero no quiere firmar para vender, algo que, viendo el altísimo número de casos que no llegan a juicio (90% aproximadamente), podrás visualizar de una forma mucho más práctica gracias a la tabla en cuestión.
Hasta aquí nuestro artículo en el cual te hemos explicado porqué no se puede vender una propiedad si un heredero no quiere. ¿Hay alguna otra pregunta que aún no tengas clara?
Puedes dejarnos la misma en la sección de comentarios de nuestro blog. Un profesional del despacho estará encantado de resolverla con la cercanía y profesionalidad que desde hace 10 años avalan la trayectoria de nuestro equipo.
EQUIPO EXPERTO EN LA EXTINCIÓN DE PROINDIVISOS
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📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1. DAVID JUSTO (2 de febrero de 2023) Cómo identificar fraudes en Idealista a la hora de buscar un piso y cuáles son los más comunes. LA SER
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2nhmek7r
2. REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1889, por el que se publica el Código Civil. 16 DE AGOSTO DE 1889.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2f86anbp
3. TRIBUNAL SUPREMO. Sección 1a, Sala de lo civil. Sentencia 92/2012 del 7 de marzo de 2012
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pujhrb5
4. AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID. Sección 11a Sentencia 168/2017 del 4 de mayo de 2017
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pujhrb5
5. DECRETO DE 8 DE FEBRERO DE 1946, por el que se aprueba la nueva redacción de la Ley Hipotecaria. 20 DE MARZO DE 1946
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2f86anbp
6. TRIBUNAL SUPREMO. Sala de lo civil. Sentencia 620/2011 del 19 de julio de 2011
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pujhrb5
7. AUDIENCIA PROVINCIAL DE GUIPUZKOA. Sección 3a Sentencia 148/2014 del 30 de junio de 2014
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pujhrb5
8. TRIBUNAL SUPREMO. Sala de lo civil. Sentencia 609/2012 del 19 de noviembre de 2012
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pujhrb5
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