DOS PROPIETARIOS, UNO QUIERE VENDER EL INMUEBLE Y EL OTRO NO

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La historia de Fernando y Alejandra es el caso de un inmueble con dos propietarios, existiendo uno que quería vender y otro que no, siendo Alejandra la persona que necesitaba deshacerse del piso adquirido con su exnovio y recuperar el dinero aportado durante los años de relación en los que se hizo cargo de la mitad del crédito hipotecario grabado sobre la vivienda.

Y aunque quizás esta historia (la cual te explicaremos al final del artículo) no coincida de manera exacta con la tuya, sí es importante que tengas en cuenta que, cuando existe un escenario de propiedad compartida entre varias personas, es frecuente apreciar que esa persona que no quiere vender además se cree poseedor de una serie de derechos que como tal nunca han estado reconocidos en nuestro ordenamiento jurídico.

Fruto de esas falsas creencias, la persona suele ofrecernos cantidades mínimas por adquirir nuestra parte de la propiedad en proindiviso e incluso, si todavía existiese una hipoteca sobre la vivienda, ofrece darnos una pequeña cuantía pero sin sacarnos del crédito hipotecario, alegando que el banco nunca le concederá a él o ella una hipoteca de forma individual y apelando a nuestra compasión por no tener todavía otro inmueble donde alojarse tras producirse el fin de la relación.

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No obstante, y con independencia de cómo acabase esta o cuáles fueran las causas de la ruptura, la única realidad que sí se aplica de manera unánime en nuestro ordenamiento jurídico es la imposibilidad de obligar a nadie a ser copropietario, algo establecido en el artículo 400 del Código Civil y derivándose de su incumplimiento gravísimas consecuencias económicas para la persona que hace perdurar esta situación, en este caso Fernando, el exnovio de nuestra clienta Alejandra.

Por este motivo, hoy como abogados especializados en la extinción de proindivisos dedicamos un artículo a explicarte lo que realmente está sucediendo cuando hay dos propietarios, existiendo uno quiere vender y otro que no, analizando las distintas opciones que tienes desde el punto de vista jurídico y utilizando ejemplos de nuestra jurisprudencia que te ayudarán a entender la posición de ventaja de la que partes si eres tú el que deseas vender la vivienda objeto de conflicto.

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¿Qué sucede realmente cuando hay dos propietarios, uno quiere vender y el otro no?

Si existen dos propietarios, uno quiere vender y el otro no, el que se niega a la venta está haciendo perdurar una relación de copropiedad lo que, en caso de dirimirse el asunto ante los tribunales de justicia, su conducta podría traerle gravísimas consecuencias desde un punto de vista estrictamente económico.

Y es que a pesar de los múltiples casos de propiedad compartida por varias personas que conocerás con tan solo mirar a la gente de tu entorno (hermanos que heredaron la casa de sus padres tras la aceptar la herencia, parejas que compraron un piso durante sus primeros años de relación…) el legislador valora este tipo de relaciones como incidentales, poco rentables y absolutamente desfavorables para las partes que las conforman, ofreciendo a sus ciudadanos diversas herramientas para dar por finalizadas las mismas en caso de así considerarlo oportuno.

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FUENTE CONSULTADA | STS 19 de Octubre de 2012 (véase punto 1 bibliografía artículo)

Por ello, será desde esta percepción tan negativa que cualquier juez tendría sobre las relaciones de copropiedad desde donde vamos a explicarte la posición de ventaja de la que partes cuando existen varios propietarios en un mismo inmueble y eres tú el que deseas que la casa se venda para obtener el dinero que por ley te corresponde.

 

¿Qué principios del ordenamiento jurídico regirían la relación que existe sobre el piso en proindiviso del que Alejandra es copropietaria?

El artículo 400 del Código Civil establece que no es posible obligar a nadie a permanecer en copropiedad.

Por tanto, basta con que apliques el sentido común para entender que, si existen dos propietarios y uno quiere vender y el otro no, el que se está negando a la venta nos obliga a permanecer en esta situación, habiendo desarrollado el legislador una serie de herramientas para terminar con la propiedad compartida del inmueble y sobre las que más adelante profundizaremos en este artículo de nuestro blog.

La propiedad compartida de una vivienda se caracteriza por una serie de principios jurídicos encargados de su regulación que, con independencia de los problemas que se observen para la venta de ese inmueble con varios propietarios, no debemos perder de vista durante todo el procedimiento de negociación.

A modo de ejemplo, los principios de libertad individual y autonomía privada darían a Alejandra dos opciones para dar por finalizada esta relación copropiedad:

Respecto a la primera opción (vender tu parte de la vivienda a un tercero) debes tener en cuenta que, si bien los principios de autonomía privada y libertad individual habilitarían dicha posibilidad, la persona o entidad que decida comprarla, en base al principio democrático y el principio de equidad, deberá consultar con el otro copropietario (en este caso Fernando) cualquier cambio a efectuar sobre el bien inmueble del que ahora ostenta la propiedad al 50%.

Por tanto… ¿Dónde se encontraría la lógica de comprar un proindiviso que ni siquiera alguien puede llegar a disfrutar o al menos alquilarlo para obtener la rentabilidad económica que el mercado podría llegar a ofrecerle?

Pues en el irrefutable hecho de que, en caso de problemas para la venta entre las distintas personas que aparecen presentes en las escrituras del proindiviso (ahora Fernando y la empresa a la que Alejandra decida vender su parte del bien inmueble) la entidad que adquiera su cuota de propietario jugará siempre la mano ganadora, siendo Fernando el que inicie una partida en la cual lleve todas las de perder.

Ahora imagínate que tienes una vivienda sin hipoteca por un valor de 300.000€.

Dicha vivienda consta de dos copropietarios, por lo que cada uno de ellos tiene una cuota por un valor de 150.000€ pero que, valorando lo que pagan las empresas que compran proindivisos (haz click en el anterior enlace si deseas conocer más sobre el funcionamiento de este tipo de entidades), el precio que te ofrecerán nunca será superior al 40% por tu parte del inmueble, obteniendo aproximadamente 60.000€ si finalmente accedes a llevar a cabo esta operación.

Cuando empiecen las negociaciones con la otra parte, le ofrecerán a esta venderlo de mutuo acuerdo en el mercado inmobiliario y, debido a las consecuencias que tendría oponerse a ello (más adelante hablaremos sobre esto en el punto 3 de nuestro artículo), es muy probable que la otra persona acepte la oferta sino tiene la posibilidad de comprarle a la empresa la cuota que adquirió a la que en su momento fue su pareja sentimental.

Como conclusión, la operación de adquirir esta cuota de propietario para a posteriori forzar la venta del proindiviso arrojará a la entidad un beneficio económico detallado en la siguiente infografía.

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¿ES UN NEGOCIO RENTABLE?

 

Pues para que te hagas una idea, en el caso de la vivienda de 300.000€, el beneficio obtenido sería mínimo de 30.000€, lo que implica una operación con un ROI (Retorno de Inversión) del 50% que además, valorando que el mismo se produce en un plazo de 3 a 4 meses, convierte operaciones de estas características en algo más que apetecible para las entidades que actúan dentro de este sector de nuestro tejido empresarial.

De hecho, con teclear en Google “empresas que compran la mitad de una casa” accederás a un sinfín de corporaciones que ejecutan operaciones de estas características, no siendo lógico la existencia de tantas si se tratase de una actividad ilegal o que no ofreciese un importante lucro económico.

No obstante, debes tener en cuenta que, en caso de haber dos propietarios, existiendo uno que quiere vender y otro que no, es la empresa que accede a comprar un proindiviso la que gana dinero, siendo tú el que renuncias a la parte del valor de tu vivienda con el objetivo de obtener liquidez de forma rápida y sin trámite judicial de ningún tipo.

Pero por el contrario, si eres tú el que das el paso y decides iniciar los tramites para deshacerte del inmueble en proindiviso del que formas parte, serás la persona que ocupe esa posición ganadora, iniciando un procedimiento que a continuación será detallado en el siguiente epígrafe de nuestro artículo.

Además, debes tener en cuenta que, si lo que pretendes es vender un proindiviso con hipoteca (como era el caso de Fernando y Alejandra), esta opción no será tan válida ya que, aunque alguien podría comprar un porcentaje de la vivienda, esto no borrará tu nombre del crédito hipotecario que en su momento solicitaste para proceder a su adquisición.

 

¿Y si nos hayamos ante una propiedad que no se puede dividir?

Dejando a un lado la opción de vender mi parte del piso a una empresa interesada en proceder a su adquisición, la segunda posibilidad para finalizar la relación de copropiedad que existe cuando hay 2 propietarios, uno quiere vender y el otro no, será dividir el piso en partes iguales, entregándole a cada uno su porción del bien inmueble.

El copropietario de una vivienda, por el mero hecho de serlo, tiene la opción de solicitar que se lleve a cabo su división, no siendo algo que pudiera estar condicionado al porcentaje del inmueble que posea o a la forma en la que hubiese tenido lugar la adquisición del mismo (venta de una casa heredada, inmueble comprado por una pareja de mutuo acuerdo etc…).

Y como muestra de ello, nos trasladaremos a este extracto de la SAP Sevilla de 29 de abril de 2013, sentencia que refleja a la perfección este derecho inherente a cualquiera de las personas que forman parte de una vivienda en copropiedad:

«Es principio esencial de la comunidad el de que ningún propietario está obligado a permanecer en la misma, por razones tanto económicas como jurídicas.

 

La comunidad es siempre una situación transitoria y no definitiva, siendo derecho de todo copropietario el de hacer cesar la misma.

 

La acción de división de cosa común es un derecho indiscutible e incondicional para cualquier propietario, y es de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna»

AP SEVILLA Sección 5a Sentencia 210/2013 del 29 de abril

Entonces… ¿Qué problemas surgen a partir de aquí?

Pues que si bien no se puede vender una propiedad si uno de los propietarios no quiere, lo cierto es que tampoco es posible dividirla en dos partes iguales sin que resulte inservible para el uso que está destinada, en este caso ser la residencia habitual de cualquier persona que decida proceder a su adquisición (artículo 401 del Código Civil).

A la casa, si le quitamos la cocina y el baño para dárselo a Alejandra y el resto del inmueble se lo entregamos a Fernando, dejaría de cumplir su utilidad más básica, ya que nadie quiere vivir en una casa sin cocina o baño y viceversa.

Si por ejemplo estuviésemos hablando de un terreno en proindiviso, si se cumpliesen ciertos requisitos como el tamaño mínimo de las nuevas fincas, sería posible segregar el inmueble en dos partes iguales y proceder a la inscripción de las mismas siempre y cuando ambos propietarios estuviesen de acuerdo.

Pero como este no es el caso que nos ataña, y al mismo tiempo no se puede obligar a nadie a permanecer en copropiedad, la única herramienta con la que cuenta un juez para terminar con la relación de copropiedad es la venta en pública subasta, repartiendo el dinero obtenido en función de la cuota que ostente cada uno de los copropietarios.

 

ARTÍCULO 404 DEL CÓDIGO CIVIL | Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

 

Por tanto, cuando existen dos propietarios, uno quiere vender y el otro no, el que se está negando a la venta debe tener muy claro que sí podrán obligarle a vender su parte de la casa , asumiendo las consecuencias por la actitud llevada a cabo por su parte durante todo el procedimiento de negociación y sobre las que profundizaremos en el siguiente epígrafe de nuestro artículo.

 

¿Qué implica la subasta judicial de un inmueble en copropiedad?

En caso de existir una vivienda en proindiviso, no ser posible adjudicarla a uno de los copropietarios indemnizando a los otros y encontrándonos ante un inmueble de carácter indivisible, la subasta de la vivienda será el desenlace final en cualquier procedimiento de acción de división de la cosa común.

Y sin entrar a detallar de manera exacta el procedimiento jurídico mediante el cual tiene lugar la subasta judicial, debes saber que tras la venta del proindiviso el dinero obtenido será consignado en la cuenta del juzgado y, a posteriori, repartido de forma proporcional a la cuota que cada uno de los copropietarios ostente sobre el bien inmueble objeto de conflicto.

No obstante, vender el proindiviso por esta vía llevará implícita 2 realidades que con carácter general se aplicarán a todos los procedimientos de estas características:

Volvamos ahora al ejemplo de Fernando y Alejandra en el que este primero, aunque tenía dinero e interés en comprar la mitad indivisa de la vivienda, ofrecía precios ridículos o no parecía estar dispuesto a sentarse a negociar con la parte contraria del procedimiento.

Si su actitud hubiese perdurado en el tiempo, y finalmente el asunto hubiese llegado al juez competente (véase la resolución del caso mencionado al final de este artículo), la subasta de la casa hubiese sido por un precio inferior al que se podría haber obtenido vendiendo el inmueble de mutuo acuerdo en el mercado inmobiliario, restándose además a su parte aproximadamente 30.000€ en concepto de costas judiciales.

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Es por ello que, ante el miedo a perder la propiedad del inmueble y la clara opción de que el mismo se venda muy por debajo del precio de mercado (un 30% aproximadamente), cuando existen dos propietarios, uno quiere vender y el otro no, tras la recepción del primer burofax lo habitual es que se llegue a un acuerdo entre todos los copropietarios presentes en las escrituras del proindiviso.

Y es que aunque probablemente no tengas un conocimiento exhaustivo sobre el mundo legal, sí debes ser consciente que, dentro de la rama civil de nuestro ordenamiento jurídico, pocas escenarios son definidos con palabras tan claras para su regulación, llegando a existir juristas como Diez Picazo o Miquel González que han valorado el mismo como reiterativo y redudante.

Por este motivo, si te encuentras en un inmueble con dos propietarios, habiendo uno que quiere vender y otro que no, te invitamos a rellenar el siguiente formulario de contacto. Un profesional de GJ Defensa Legal analizará las circunstancias concretas de tu caso en particular para ofrecerte la ayuda jurídica que quizás en estos momentos necesitas.

¿Los padres separados con hijos podrían obligar a vender el piso a la parte contraria?

Antes de proceder a detallar el caso práctico mencionado a lo largo de todo este artículo, cuando existen dos propietarios, uno quiere vender y el otro no, existe una pregunta que, sin lugar a dudas, constantemente se repite entre los clientes que acuden a la consulta jurídica con nuestro equipo y que consideramos oportuno aclarar previamente.

Pongamos el caso de un matrimonio que, tras hacerse firme su sentencia de divorcio, se concede a la madre la guarda y custodia de las hijas, atribuyéndose a ella además el disfrute de la vivienda familiar.

El otro progenitor, cansado de ofrecerle distintas opciones para que se quede con la totalidad del inmueble, se siente atado al pago de la hipoteca de una vivienda que, a efectos prácticos, nunca podrá llegar a disfrutar.

A este respecto, es importante dejar claro que, la existencia de un derecho de uso en ningún caso impediría al padre iniciar el procedimiento anteriormente mencionado, realidad sobre la que nuestra jurisprudencia se ha manifestado ya en innumerables ocasiones.

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FUENTE CONSULTADA | Noticias Jurídicas (véase punto 6 bibliografía artículo)

El hecho que exista un derecho de uso sobre una vivienda proindivisa no «genera en paralelo» una prohibición que impida proceder a la venta de la misma.

De la misma forma, la venta del proindiviso en pública subasta, es decir, el derecho a pedir la división común de la cosa común y siendo este su resultado final si no hay acuerdo entre las partes no eliminará ese derecho de uso anteriormente mencionado, algo sólo posible a voluntad de los interesados o mediante decisión judicial adoptada por el órgano competente.

Pongamos ahora el caso de problemas entre tres hermanos para vender un proindiviso con un derecho de usufructo en favor de uno de ellos.

Al no haber sido posible la adjudicación a uno de los hermanos, el inmueble es vendido en pública subasta, siendo finalmente comprado por un inversor inmobilario que lo ve como una importante oportunidad para su negocio de alquiler de pisos turísticos en Valladolid.

 

El principio de publicidad registral (puedes hacer click en el anterior enlace para conocer los detalles jurídicos del mismo) implica que lo que no está inscrito en el Registro de la Propiedad, a efectos prácticos es como sino existiese.

 

Si la vivienda subastada tuviese inscrito su derecho de uso, el inversor al pujar por ella sabría qué tipo de acciones puede efectuar al respecto o si realmente le resulta interesante la adquisición de la misma.

Pero si esto no es así, las consecuencias para la persona que es poseedor de ese derecho de uso podrían llegar a ser devastadoras, siendo imprescindible asesorarnos bien con un abogado especializado en este área de práctica en caso de ser nosotros los que nos encontremos en esta misma situación.

De hecho, aunque existen multitud de sentencias que se han pronunciado de manera clara sobre este tema, a continuación te dejamos diversos extractos de una emitida por el Tribunal Supremo, la cual esperamos te ayude a entender ese carácter absoluto del derecho que cualquier persona tendría cuando existen dos propietarios, y es ese segundo el que no quiere vender.

«La doctrina reiterada de esta Sala al abordar supuestos análogos al presente sostiene la posibilidad de ejercicio de la acción de división si bien garantizando la continuidad del derecho de uso que pudiera corresponder en exclusiva a uno de los partícipes…

 

En el caso de que en virtud de un derecho de usufructo o de uso esté atribuida la utilización de la cosa común sólo a uno de los cotitulares, ello supone la exclusión de los demás respecto de dicho uso o disfrute, pero no les priva de la posibilidad de pedir la división de la cosa…

 

Una eventual venta de la cosa en subasta pública debe garantizar la subsistencia de aquella medida, que sólo puede ser modificada por la voluntad de los interesados, o por decisión judicial adoptada por el órgano jurisdiccional competente en relación con el proceso matrimonial en que se acordó…»

TRIBUNAL SUPREMO Sala 1a, Sección 1Sentencia 1123/2008 del 3 de diciembre.

No obstante, debes valorar que esto son solo algunas indicaciones con carácter general, siendo imprescindible analizar con un profesional especializado en la materia qué preceptos jurídicos regularán las circunstancias exactas que expliquen tu caso en particular.

 

Un caso práctico de GJ Defensa Legal

Explicada ya gran parte de la teoría jurídica a conocer cuando existen dos propietarios, uno quiere vender y el otro no, pasaremos a contarte la historia de Fernando y Alejandra, de los cuales hemos modificado cualquier dato de carácter personal que pudiese permitir su identificación pero que, sin lugar a dudas, te ayudará a entender de manera práctica lo explicado a lo largo de este artículo de nuestro blog.

En el momento álgido de su relación, Alejandra y Fernando decidieron comprar un piso en el municipio de los Yébenes, localidad en la que querían vivir una vez tuviese lugar la celebración de la boda programada por su parte para octubre de 2019.

Desde el principio, la pareja tuvo muy claro su deseo de tener hijos y, al vivir los padres de él en el mismo pueblo, vieron esta localidad como un buen sitio donde comprarse una casa para, en un futuro, apoyarse en los abuelos para el cuidado de la familia que juntos estaban deseosos de formar.

No obstante, importantes diferencias en la pareja dieron lugar a una precipitada ruptura sentimental, volviendo Alejandra a vivir a Madrid y viéndose atada al pago de la hipoteca de una casa que, a efectos prácticos, había sido elegida por su expareja Fernando y en la que ella ya no tenía ningún tipo de interés en vivir en un futuro.

Superado el duelo de la ruptura, y viendo como mes a mes la cuota de la hipoteca se cargaba en la cuenta que ambos decidieron abrir en común, Alejandra retomó conversaciones con Fernando, presuponiendo que, al haber sido él la persona que había escogido el piso, no pondría demasiados impedimentos para comprarle su parte de la casa.

No obstante, el rencor que todavía seguía sintiendo su expareja, la cual no entendía que Alejandra hubiese terminado con la relación, hizo que las respuestas a sus peticiones para nada fueran las esperadas, alegando una serie de cosas que Alejandra no tenía muy claro si eran verdad a causa de su desconocimiento jurídico en una materia que le resultaba completamente nueva.

Desde el punto de vista estrictamente emocional no cabe duda que, en multitud de ocasiones, las rupturas no representan lo que en su día fue para nosotros aquella relación.

No obstante, como te contábamos al principio de este artículo, desde un punto de vista estrictamente jurídico, situaciones de este tipo generan siempre una serie de ideas que en ningún caso cuentan con respaldo legal de ningún tipo y que, si no nos dejamos asesorar por un abogado especializado en la materia, podremos dar por válidas, perdiendo con ello una importante suma de dinero.

A modo de ejemplo, con independencia de lo que haya costado la casa (en este caso más barata al ser el primer vendedor un amigo de los padres del novio), en caso de ser necesario recurrir a la vía judicial por problemas para la venta de un proindiviso, el valor del mismo será el que exista a la hora de interponer la demanda, algo delimitado en el artículo 251.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no siendo relevante el precio que anteriormente el piso tuviera en el mercado.

Por este motivo, y cansada de no llegar a un acuerdo con su expareja, Alejandra decidió contactar con nuestro equipo para proceder a la extinción de este bien inmueble en proindiviso ubicado en la provincia de Toledo (haciendo click en el anterior enlace podrás conocer los detalles exactos de la resolución de este caso).

Tras recibir el burofax por parte de nuestro equipo, Fernando se puso en contacto con un abogado que, tras explicarle cuáles serían las consecuencias para él si el procedimiento finalmente llegaba ante el juez competente, nos llamó para hacer una oferta por la vivienda comprendida entre los valores que previamente habíamos fijado nosotros con Alejandra.

¿Significa esto que tu caso se resolverá de la misma manera? NO.

Es de lógica que, cuando existen dos propietarios, uno quiere vender y el otro no, la resolución del conflicto dependerá siempre de la voluntad de esa persona que se niega a la venta para llegar a un acuerdo, si bien tampoco es ilógico negar que, debido a las consecuencias descritas a lo largo de todo este artículo, gran parte de estos procedimientos son resueltos de manera amistosa.

No obstante, por nuestra experiencia jurídico – personal en procedimientos de estas características, sí es cierto que existían 4 factores que colocaban a Alejandra en una posición de ventaja frente a aquellas visicitudes que hubiesen podido tener lugar durante el desarrollo del procedimiento.

Esperamos que a través de este artículo hayas podido entender las diferentes opciones que tienes cuando existen dos propietarios, uno quiere vender y otro no, conociendo aquella información jurídica que podrías requerir en caso de estar atravesando una situación de estas características.

¿Hay alguna otra pregunta que aún no tengas clara?

Puedes dejarnos la misma en la sección de comentarios de nuestro blog. Un profesional del despacho estará encantado de resolverla con la cercanía y profesionalidad que desde hace años han caracterizado el buen hacer de nuestro equipo.

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📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO

 

1. TRIBUNAL SUPREMO. Sección 1a, Sala 1a Sentencia 609/2012 del 19 de octubre de 2012 

 

2. MARIA JOSÉ LÓPEZ REYES Y OTROS (2021) La comunidad de bienes (2nda edición, 2021). EDITORIAL TIRANT LO BLANCH.

 

3. AP SEVILLA. Seccion 5a, Sentencia 210/2013 del 29 de abril

 

4. REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1989, por el que se publica el Código Civil. 16 DE AGOSTO DE 1889.

 

5. ISABEL DESVIAT (13 de enero de 2020) Quiero vender la casa pero mi ex tiene el uso. ¿Puedo hacerlo?

 

6. MANUEL FAUS. Principio de publicidad registral. Certificaciones y notas simples. VLEX

 

7. TRIBUNAL SUPREMO Sala 1a, Sección 1 Sentencia 1123/2008 del 3 de diciembre

 

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