Cuando el resto de propietarios quieren vender un inmueble y tú te opones a su venta, de manera indirecta empieza una partida de cartas en la que, si juegas la mano equivocada, puedas acabar cayendo en una trampa de gravísimas consecuencias económicas para tu persona.
A lo largo de nuestra trayectoria como abogados especialistas en la disolución de proindivisos, cuando un cliente nos pregunta si me pueden obligar a vender mi parte de la casa, la recomendación prioritaria de nuestro equipo es llegar cuanto antes a un acuerdo de venta entre todos los copropietarios, solicitando una tasación que permita fijar un precio objetivo, justo y razonable para zanjar los problemas que rodearían al bien inmueble objeto de conflicto.
No obstante, muchas veces la persona ignora nuestras recomendaciones y persiste en su negativa a vender la casa de la herencia, amparándose en derechos que no existen en nuestro ordenamiento jurídico y lamentándose a posteriori de la decisión tomada a cabo por su parte.
Por ello, si esta es la situación en la que en estos momentos parece que te encuentras, lanzaremos una pregunta al aire que desde ya te recomendamos responder con la mayor honestidad posible.
Y si tu respuesta ha sido nada, hoy en nuestro blog te explicaremos no solo por qué te pueden obligar a vender tu parte de la casa, sino cuáles serían las consecuencias a las que te enfrentarías desde el punto de vista económico por no hacer caso a los profesionales que en la actualidad dan forma a nuestro despacho de abogados especializado en este área de práctica.
SUMARIO DEL POST
¿Te pueden obligar a vender tu parte de la casa?
Así es. El Código Civil establece que no se puede obligar a nadie permanecer en copropiedad, permitiendo al resto de herederos dividir la cosa común y darle a cada uno su parte del bien inmueble.
No obstante, como tu casa es un bien de carácter indivisible (es decir, no puedes darle a un propietario el baño y a otro el salón y las zonas comunes) la única solución si un heredero no quiere vender será subastar la vivienda en cuestión, obligándole a vender su parte de la casa y restando de la misma la condena en costas como consecuencia a haber hecho perdurar una situación nada favorable para las partes que la integraban.
A fin de cuentas, al negarte a vender tu parte de la casa estás obligando a otras personas a ser copropietarios, obviando lo establecido en el artículo 400 del Código Civil y llevando a cabo una conducta que el juez sancionará en la forma que él estime oportuna.
Y teniendo en cuenta que la condena en costas se calcula sobre el valor del bien inmueble, más allá de que un juez pueda obligarte a vender el piso, la cantidad consignada en el juzgado por tu parte de la casa podría llegar a alcanzar cifras irrisorias, situación que podrías haber evitado si hubieses accedido a vender la casa heredada de mutuo acuerdo mediante un agente inmobiliario.
En el ámbito del derecho, el análisis de cada caso en particular siempre es clave para trazar la mejor estrategia jurídica de defensa, no debiendo caer en generalidades y asesorándonos con un abogado especializado que revise las circunstancias que dan forma a nuestro caso en particular.
No obstante, para que te hagas un idea de la cantidad que se restaría a tu “porción” de la vivienda tras obligarte a vender tu parte de la casa, a continuación te dejamos algunas cantidades aproximadas en función del valor de referencia que ostente el bien inmueble objeto de litigio.
A lo largo de nuestra experiencia en este área de práctica, muchos personas se han puesto en contacto con nuestro equipo ante la negativa de uno de los copropietarios a vender la propiedad heredada, cansados de intentar llegar a un acuerdo con la otra parte pero debiendo abonar año tras año los gastos de un inmueble del que ningún caso pretenden seguir haciendo uso (artículo 395 del Código Civil).
Y cuando la persona que se niega a vender la parte del piso heredado recibe el primer burofax de nuestro equipo, rápidamente se pone en contacto con un abogado que, tras explicarle las consecuencias económicas de su decisión, suele cambiar de idea en su posición de negativa hacia la venta.
Podría también suceder que, al recibir el burofax, la persona considere que se trata de un farol para forzar la venta del proindiviso, no viendo factible que se pueda obligar a vender a un copropietario y pensando que el resto de herederos tarde o temprano se cansarán de intentar llevar a cabo la venta del bien inmueble.
No obstante, cuando la persona recibe la demanda, de forma obligatoria tendrá que asesorarse de nuevo con un abogado, el cual volverá a explicarle lo mismo y, si la persona no quiere perder una gran cantidad de dinero, cuanto antes llegará a un acuerdo con el resto copropietarios para vender la vivienda que todos tienen en común.
De hecho, a la hora de hallar la solución si un heredero no quiere vender, estas son las estadísticas porcentuales que nuestro equipo maneja en la resolución de un problema de estas características.
¿Significa esto que tu situación para vender la casa de la herencia se solucionará de igual manera que los porcentajes anteriormente citados? NO.
El Código Deontológico de la Abogacía no permite la promesa de resultados que no dependan de manera exclusiva del letrado que te representa, por lo que, si uno de los herederos no quiere vender, es de lógica que la resolución del conflicto estará condicionada a la capacidad de este para cambiar de opinión sobre el bien inmueble del que también es copropietario.
“La publicidad no podrá implicar la promesa de obtener resultados que no dependan exclusivamente del que la realiza”.
ARTÍCULO 6.3D CÓDIGO DEONTOLÓGICO ABOGACÍA
No obstante, si este persiste en su posición, la opinión tan negativa que el legislador tiene sobre la figura del proindiviso, sobre la cual profundizaremos en el siguiente epígrafe de nuestro post, hará que sí sea posible obligarle a vender su parte de la casa, sancionando de manera clara la conducta llevada a cabo por su parte a lo largo de todo el procedimiento previo de negociación.
2 sentencias interesantes a la hora de vender una casa heredada
Cuando afirmamos de manera tan taxativa que sí te podrían obligar a vender tu parte de la casa, lo hacemos en base al conocimiento de una jurisprudencia con la que nuestro equipo está acostumbrado a trabajar en el día a día de su despacho de abogados en Madrid.
Por ello, en caso de encontrarte en una situación problemática para la venta de un inmueble con varios propietarios, a continuación te dejamos 2 sentencias que te ayudarán a entender la posición de ventaja de la que partirías a la hora de iniciar las oportunas labores de negociación contra ese copropietario que persiste en su negativa hacia la venta.
Sobre lo que pasa si un heredero no quiere vender
Cuando una persona se niega a vender su parte de la casa, de manera indirecta está haciendo perdurar una situación de comunidad de bienes (institución jurídica regulada en los artículos 392 y siguientes del Código Civil), la cual el legislador percibe de manera muy negativa para las partes que la integran.
De hecho, así se recoge en la sentencia 609/2012 del 19 de Octubre del 2012 del Tribunal Supremo, texto jurídico que otorga a esta figura dos de los adjetivos con los que el legislador percibe la misma.
STS 609/2012 DEL 19 DE OCTUBRE DE 2012
Una situación de copropiedad, también llamada condominio, proindiviso o comunidad de bienes, siempre será entendida por el juez como algo incidental o transitorio, siendo “lo normal o más lógico” ser propietario de forma exclusiva del bien inmueble.
Y esto que te estamos contando ni siquiera es algo nuevo o propio de nuestro ordenamiento jurídico ya que, en el antiguo Derecho Romano, era tal el grado de conflictividad que se entendía anexo a relaciones de este tipo que expresamente estaba prohibido que los condóminos pactasen el carácter indefinido de las mismas (véase punto 5 bibliografía artículo).
A modo de ejemplo, y volviendo ya a la actualidad, en el caso de un inmueble con 2 propietarios en el cual uno quiere vender y otro no, el legislador es conocedor de que, si de cualquiera de ellos hubiese dependido, su deseo hubiese sido heredar el bien íntegro en su totalidad, no teniendo que consultar con el otro hermano los cambios a hacer en la vivienda (artículo 397 del Código Civil) para poder disfrutar de ella.
Por este motivo, no es tanto el hecho de que puedan obligarte a vender tu parte de la casa, sino que al negarte tú a su venta obligas a otras personas a permanecer en un situación que históricamente se ha entendido como muy negativa para cualquier sujeto integrante de la misma, algo que ningún juez permitiría en caso de llegar el caso a dirimirse ante los tribunales de justicia.
Sobre nuestro derecho a obligar a otro copropietario a vender su parte de la vivienda
Pongamos un supuesto de hecho en el que yo (en este caso me haré llamar Antonio), tengo un piso a medias con mi expareja. La forma en la que me puede obligar mi ex a vender la casa sería instar contra mí un procedimiento de acción de división de la cosa común.
No obstante, basta con aplicar el sentido común para entender que Raquel (en este caso el nombre de mi ex pareja) va a ofrecerme antes de esto que le compre su parte de la vivienda, recurriendo sólo a un abogado cuando la situación entre ambos se haya vuelto del todo insostenible.
Pero si yo me niego, y además tampoco accedo a poner el inmueble a la venta en una inmobiliaria, aunque Raquel todavía no lo sabe ya ha empezado gran parte del procedimiento por su cuenta, ejerciendo a partir de aquí un derecho que va unido de manera intrínseca a su condición de copropietaria.
“El artículo 400 del Código Civil dispone que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad, de modo que “cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común“.
Este reconocimiento tan explícito de la acción de división, mas allá del posible disfavor con el que nuestro Código acoge la regulación de las situaciones de comunidad, se presenta como una aplicación de uno de los principios rectores que informan a la comunidad de bienes conforme a su clara orientación romana: la preferencia de la libertad individual que cada comunero conserva pese al estado de indivisión, de forma que se erige en una significativa facultad del comunero de naturaleza imprescriptible (artículo 1965 del Código Civil), calificada, además, como irrenunciable.”.
STS 399/2012 DEL 15 DE JUNIO DE 2012
La opción de ejercitar un procedimiento de acción de divisón de la cosa común va unida a la propia condición de copropietario, no teniendo yo la posibilidad de oponerme a ello y siendo la herramienta con la Raquel podrá asegurarse de “recuperar el dinero invertido” durante los años de relación en la vivienda objeto de conflicto.
De hecho, si la vivienda estuviera valorada en 300000€, Raquel es propietaria de una parte cuyo valor asciende a 150000€, siendo yo el que le estoy impidiendo “acceder” a ese dinero y pudiendo ella obligarme a vender mi parte de la casa para obtener el dinero que por ley sí le corresponde.
Por este motivo, el derecho de Raquel a obligarme a vender mi parte de la casa nunca se extinguirá con el paso del tiempo (artículo 1965 del Código Civil), no teniendo además relevancia a nivel jurídico lo que hubiese podido pasar entre nosotros durante los últimos años de relación.
Si necesitas vender una propiedad con varios dueños pero te es imposible por la negativa de uno o varios de ellos, te invitamos a rellenar el siguiente formulario de contacto. Un profesional de nuestro equipo analizará las circunstancias exactas de tu caso en particular para ayudarte a trazar la mejor estrategia jurídica de defensa.
Un caso práctico de GJ Defensa Legal
El hecho de que sí te puedan obligar a vender tu parte de la casa, más allá del análisis teórico – jurídico realizado anteriormente, podría dar lugar a situaciones que en la práctica quizás te cueste entender desde la perspectiva humana, moral y personal al no tener un conocimiento especializado sobre este área de práctica.
No obstante, como estas forman parte del día a día de nuestro despacho de abogados en Madrid, usaremos una de ellas a modo de ejemplo para responder a la pregunta que ahora mismo parece preocuparte y por la cual has empezado la lectura de este artículo de nuestro blog.
En el ámbito del derecho de familia, los sentimientos juegan siempre un papel clave en los casos a tramitar por cualquier abogado, siendo imprescindible saber diferenciar entre el dolor que una situación podría llegar a provocarnos y la importancia que el juez que tramite nuestro supuesto de hecho otorgaría a circunstancias de este tipo.
Y como ejemplo de ello, a continuación usaremos un formulario de contacto que llegó a nuestra web (modificando datos personales de cualquier tipo) para explicarte hasta qué punto un juez puede obligarte a vender un piso, con independencia de las características que tú presentes como copropietario del bien inmueble.
En otoño, una de las hermanas nos pidió que le avaláramos con nuestra parte de la vivienda para pedir una nueva hipoteca y, al negarnos, nos hemos enterado por terceras personas que se está planteando vender su parte del piso a una empresa dedicada a la compra de proindivisos para obtener el dinero que en estos momentos parece necesitar.
Nuestra madre tiene 72 años y vive sola. Nos gustaría recibir asesoramiento para saber qué opciones tendríamos si esto llega a suceder y cómo podría afectarla desde el punto de vista jurídico.
Además, ni yo ni mi otra hermana tenemos dinero para comprarle su parte de la casa, por lo que no tenemos claro cómo podría finalizar esta situación, que hace que mi madre esté empezando a atravesar un grave episodio depresivo desde hace ya varios meses."
Para entender este caso, es importante matizar previamente que sí es posible vender tu porcentaje de la vivienda, opción cuyo fundamento se sustenta en lo establecido en el artículo 399 del Código Civil.
De hecho, es sobre la viabilidad de esta opción sobre la cual en los últimos años han florecido infinidad de empresas que compran la “mitad de una casa”, siendo conocedoras del desgaste emocional que se sufre cuando uno de los herederos no quiere vender para, tras comprar una parte la vivienda, obligar al resto a vender su parte de la casa mediante las herramientas jurídicas que el ordenamiento pone a su disposición.
Y es que a fin de cuentas, el mercado inmobiliario es tan solo una actividad más del Producto Interior Bruto de nuestro país, adaptándose a los nuevos escenarios sociales que van surgiendo para impulsar su crecimiento y haciendo de la resolución de un problema la forma óptima de garantizar su posición económica.
En una herencia, si uno no quiere vender, podemos desgastarnos tanto con los problemas derivados de esta situación (primos que no se hablan, copropietarios que no pagan los gastos de una vivienda, hermanos que hacen un uso incorrecto del inmueble… ) que, si una empresa nos ofrece comprar nuestra parte del piso, aunque la cantidad sea menor accederemos a ello para dar por zanjado el asunto.
No obstante, aunque yo si puedo vender mi parte de una casa heredada, la persona o empresa que la compre no podrá alterar la misma sin el permiso de los otros copropietarios (en este caso las 2 hermanas) o por ejemplo alquilarla para sacar un rendimiento económico por ello, algo establecido en los artículos 397 y 398 del Código Civil.
Por tanto… ¿Donde estaría la lógica de llevar a cabo una operación económica de estas características?
Pues en el irrefutable hecho de que se puede obligar a vender a alguien su parte de la casa y, al haber comprado el porcentaje de la vivienda por un valor muy inferior al precio del mercado (un 30% aproximadamente), al vender el inmueble de mutuo acuerdo el beneficio obtenido será el 70% restante que no hemos pagado a la persona que en su momento nos vendió su parte de la herencia.
Lo que realmente pasa si uno de los herederos no quiere vender es que se crea una escenario para empresas de estas características de altísima rentabilidad económica, no siendo ni siquiera una “inversión” como tal ya que al concepto de inversión en el ámbito de la economía siempre se le une un riesgo de algún tipo.
No obstante, en este caso el riesgo en cuestión ni siquiera existe porque nadie te puede obligar a permanecer en copropiedad y, por consiguiente, casi siempre se podrá obligar a alguien a vender su parte de la casa, con independencia de las características que presente esa persona como sujeto partícipe de una relación de estas características (edad, tiempo de uso de la vivienda etc…)
Volviendo al ejemplo de las 3 hermanas, si careciésemos de conocimientos especializados en este área de práctica, lo primero que pensaríamos al leer el caso serían ideas tales como:
- Un juez no va a permitir que desahucien a una anciana de su vivienda.
- Es imposible vender la parte indivisa de una propiedad, sobre todo si ni siquiera vives en ella.
- Al estar viviendo la madre durante tantos años en la vivienda, cualquier juez la entenderá como su casa desde el punto de vista legal, castigando la traición de una de las hijas hacia la madre.
Pero con independencia de quien haya estado viviendo en el inmueble durante los últimos 7 años, lo cierto es que en su nota simple sólo aparecen 3 propietarias, pudiendo cualquiera de ellas vender su parte de una vivienda a una empresa especializada si realmente necesita el dinero para empezar otros proyectos de su vida.
En el hipotético caso de que sí existiese un derecho de uso sobre la vivienda (por ejemplo un usufructo que permitiese a la madre disfrutar del inmueble hasta que fallezca) desde el punto de vista teórico existirían una serie de matices a valorar antes de iniciar un procedimiento de acción de división de la cosa común.
Pero como esto no es así, tras comprar la parte de la vivienda, la empresa contactará con las otras dos hermanas para llegar a un acuerdo de venta y, a pesar de la “traición de su hija”, será la madre la que deba abandonar el bien inmueble en el que hasta ahora guardaba los últimos recuerdos de su vida.
Una relación de copropiedad no es como una partida de poker, en la cual para ganar en un momento dado será necesario tener que apostarlo todo.
La opinión del legislador es casi unánime al respecto por lo que, si en una herencia uno de los hermanos no quiere vender, será él quien desde el principio empiece jugando la mano perdedora.
En caso de problemas entre las partes para vender la vivienda, a la devaluación del valor del inmueble debemos sumarle la condena en costas tras la subasta judicial, la cual puede hacer que el precio por nuestra parte de la casa alcance cifras que en un primer momento nos hubiese costado imaginar.
Esperamos que a través de este artículo hayas podido entender no solo si es posible obligarte a vender tu parte de la casa, sino también las consecuencias que tendría persistir en tu actitud de negativa hacia la venta de esa vivienda cuyo derecho de propiedad compartes con otras personas.
¿Hay alguna otra duda que aún no tengas clara? Te invitamos a dejarnos la misma en la sección de comentarios de nuestro blog. Estamos convencidos de que otros lectores de este post podrían verse identificados con la situación en la que ahora mismo pareces encontrarte.
GRACIAS POR LLEGAR HASTA AQUÍ
ABOGADOS ESPECIALIZADOS EN COPROPIEDAD INMOBILIARIA
“En GJ Defensa Legal, nuestro equipo apostó hace años por hacer de su blog un espacio mediante el cual resolver aquellas dudas que con frecuencia apreciábamos entre nuestra cartera de clientes, usando en paralelo este espacio para comentar diversos temas jurídicos de actualidad. ¿Te gustaría conocer más a fondo la trayectoria de nuestro equipo? Accede a nuestro Linkedin haciendo click en el enlace anterior”
📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1. REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1889, por el que se publica el Código Civil. 25 DE JULIO DE 1889. BOE-A-1889-4763
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2e5qovqg
2. INMA BERMEJO (26 de junio de 2021) Disputas entre hermanos por la herencia: ¿qué herramientas legales hay para evitarlas?. LA RAZÓN.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2msjzyom
3. TRIBUNAL SUPREMO. Sección 1a, Sala 1a Sentencia 609/2012 del 19 de octubre de 2012
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pujhrb5
4. TRIBUNAL SUPREMO. Sección 1a, Sala 1a Sentencia 609/2012 del 19 de octubre de 2012
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pujhrb5
5. IVÁN PEDRÉ LÓPEZ (Junio de 2017) La propiedad en el derecho romano: origen y desarrollo. UNIVERSIDAD DE SALAMANCA.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2p5uwe9j
6. TINSA (26 de febrero de 2021) Las actividades constructoras e inmobiliarias representaron un 17% del PIB. TINSA.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2p5uwe9j
7. EQUIPO SINGULAR BANK (27 de septiembre de 2018) ¿Existe alguna inversión sin riesgo?. SINGULAR BANK.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2p5uwe9j
8. BBVA EL DINERO Y SU USO. ¿QUÉ RIESGOS CONLLEVA?. BBVA
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2olqnf8h
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