Sacar el máximo dinero posible con su venta, tomarnos la revancha frente a uno de nuestros hermanos, dejar de pagar cuanto antes los gastos de una casa que ya no es de nuestro agrado… Cuando las prioridades están claras, resulta siempre mucho más fácil tomar aquellas decisiones que podrían afectarnos en un futuro.
Sin embargo, cuando hablamos de tomar una decisión legal, es imprescindible que conozcas previamente aquellos preceptos que delimitan hasta dónde te ampara la ley, esperando que la decisión que tomes sea compatible con lo que establece al respecto nuestro ordenamiento jurídico en una materia en la que, si te estás leyendo este artículo de nuestro blog, es por que ahora mismo tienes un problema de bastante gravedad.
La venta de una casa heredada suele ser difícil cuando uno de los copropietarios sigue negándose a ello, generándose cientos de reproches entre las partes y dando lugar a una carga emocional que en ocasiones es casi imposible de aguantar.
Por este motivo, hoy como abogados especializados en la disolución de proindivisos te explicaremos las 2 soluciones que tienes si un heredero no quiere vender, analizando pros y contras de cada una de ellas pero dejando que, durante los próximos 7 minutos, seas tú quien decidas cual es la que consideras más favorable para tí o para tus más allegados.
TU DECISIÓN EMPIEZA AQUÍ
Aunque primero de todo, déjanos presentarnos, dándote la bienvenida al blog de GJ Defensa Legal, un espacio a través del cual nuestro equipo de comunicación resuelve aquellas dudas que cualquier ciudadano podría tener previo paso al inicio de un procedimiento relacionado con las áreas de práctica donde ejercemos nuestra profesión, a través de ejemplos prácticos extraídos de nuestra trayectoria profesional de más de 10 años de experiencia en el sector. Y ahora sí…
🏘 EMPEZAMOS
SUMARIO DEL POST
¿Qué solución hay si un heredero no quiere vender?
Cuando un heredero no quiere vender, las dos soluciones posibles pasarán por vender mi parte de la casa a una empresa interesada en su adquisición, obteniendo por la misma una cuantía muy inferior al precio del mercado o, por el contrario, iniciar nosotros los trámites legales para forzar la venta del proindiviso del que somos copropietarios.
Antes de nada, debes tener muy claro que no se puede vender una casa si un heredero no quiere ya que, aunque lo intentaras (más allá de las consecuencias legales a las que te podrías llegar a enfrentar), el posible comprador lo primero que hará será pedir la nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad y, al ver que la casa sí tiene otro propietario y comprobar que este se niega la venta, ya no tendrá interés en adquirir el inmueble en cuestión, siendo su deseo obtener la totalidad del mismo y no solo una parte abstracta de la vivienda.
Imaginemos un inmueble con tres herederos, habiendo uno que no quiere vender, motivo por el cual, en aras de solucionar los problemas para la venta de esta casa de esquí ubicada en la localidad de Escarrilla, en Idealista los otros dos hermanos deciden poner un anuncio vendiendo la vivienda a espaldas de ese 3er hermano.
Aunque «podrían hacerlo», en tanto en cuanto los portales de este tipo no exigen documentación legal sobre los inmuebles que allí figuran, cuando el futuro comprador les contacté, al pedir la nota simple verá que la casa sí tiene otro copropietario, sintiéndose estafado por el tiempo que le hemos hecho perder por un inmueble en el que en un principio estaba más que interesado.
Por otro lado, aunque también existe la posibilidad de comprar la parte de una casa a un hermano, o por el contrario que sea este quien nos la compre a nosotros, si estás buscando la solución si un heredero no quiere vender es porque esta opción hace tiempo que fue descartada por tu parte, encontrándote preso de la actitud de un heredero que, además de oponerse a la venta, se niega a darte el dinero que por ley te corresponde por tu parte de la vivienda.
De hecho, será sobre este escenario personal en el que ahora mismo te encuentras sobre el cual te explicaremos lo que realmente está pasando si un heredero no quiere vender, mezclando los aspectos jurídicos con los de tipo económico para ofrecerte una mejor perspectiva del problema al que sí o sí tendrás que enfrentarte en un futuro.
OPCIÓN 1. Iniciar trámites legales para obligar a vender a un copropietario
Comprender la figura del abogado como un profesional dedicado a solucionar problemas de carácter legal implica analizar cuál es la problemática real a la que se enfrentaría si accedemos a contratar sus servicios pero, sobre todo, lo que realmente está pasando si un hermano no quiere vender la casa a ojos del juez que finalmente tenga que emitir un fallo sobre nuestro caso en particular.
Lo que realmente está pasando si uno de los herederos no quiere vender, con independencia del número de copropietarios restantes que deis forma al bien inmueble en proindiviso, es que entre todos ellos se ha creado una relación de copropiedad, existiendo en el lado contrario una persona (tú o cualquiera de tus hermanos en este caso) que, por el motivo que sea, necesitáis y queréis salir cuanto antes de ella.
Y esto que te acabamos de decir, que en principio podría sonarte lógico o incluso obvio aunque no tengas conocimientos legales, es la base sobre la cual se desarrollan las posibles soluciones si un heredero no quiere vender, en parte al carácter negativo, incidental y transitorio (STS 609/2012 del 19 de octubre de 2012) con el que los jueces entienden siempre las relaciones de estas características.
«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común»
De hecho, vuelve a leer el artículo 400 del Código Civil pero fijándote ahora en los dos términos subrayados en diferente color dentro del mismo: Ningún y cualquier tiempo, los cuales definirían el alcance absoluto de ese derecho que cualquier persona tiene en caso de no querer formar parte de una relación de este tipo.
Son palabras que no admiten opción a réplica, no estando condicionadas a las características de alguno de los copropietarios (por ejemplo la edad o el tipo de relación que existiese con el resto de miembros de tu familia) o a la forma de adquisición del bien inmueble, siendo indiferente si estamos hablando de la venta de una vivienda heredada o por el contrario nos estamos refiriendo a un piso a medias comprado con nuestra expareja en los primeros años de relación sentimental.
Las relaciones de copropiedad siempre serán entendidas como algo anómalo, lo cual es bastante lógico si te paras a pensar en la cantidad de problemas que de ellas suelen derivarse.
De hecho… ¿Quién no conoce a alguien que ha dejado de hablarse con su familia a raíz de una herencia?
Y por si acaso te quedase alguna duda sobre este derecho que tienes frente a la persona que se está negando a vender la vivienda heredada, nuestro legislador refuerza el mismo mediante el artículo 1965 del Código Civil, recordándole a sus ciudadanos que su ejercicio jamás quedará condicionado a un plazo determinado de tiempo, siendo una herramienta con la que siempre podrás contar por el mero hecho de ser copropietario de un bien inmueble de cualquier tipo.
Lo único que quizás podría condicionar la opción de que un juez obligue a vender el piso a esa persona que se niega a la venta sería que estuviéramos hablando de un bien inmueble de carácter divisible, por ejemplo un terreno en situación de proindiviso, en cuyo caso, si todos los copropietarios estáis de acuerdo, la forma más lógica de terminar con esta relación sería dividir el inmueble en dos partes iguales.
Pero como este no parece ser tu caso (si necesitas conocer más a fondo la diferencia entre proindiviso divisible o proindiviso indivisible haz click en el anterior enlace) si un heredero no quiere vender, tú o cualquiera de los otros copropietarios pasaréis a tener una herramienta con la que dar por finalizada esta relación tan conflictiva de los últimos años, debiendo el heredero que está persistiendo en su negativa a la venta atenerse a las consecuencias por haber hecho perdurar en el tiempo una relación de copropiedad.
¿Y de qué consecuencias estaríamos hablando? Pues de una importantísima sanción económica que, en caso de problemas para vender una propiedad, será calculada por el tribunal en función del valor total del bien inmueble, no sobre la parte de la casa que uno de los herederos se niega a vender y de la cual es propietario.
Dicha cantidad es lo que jurídicamente se denomina como condena en costas, por la cual el juez «castiga» la mala fe de esa persona que se ha negado a vender la parte de una herencia y debido a la cual ha sido necesaria la celebración del juicio, siendo obligatoria la intervención de un organismo judicial para la resolución del conflicto que atañaba a las partes implicadas.
Y es que a fin de cuentas, si mi hermano quiere quedarse con la casa, bien porque le gusta bien por otro motivo que solo él tiene claro, bastará con que me dé lo que vale mi parte de la vivienda y, en caso de no tener dinero para comprarla, deberemos ponerla de mutuo acuerdo en una inmobiliaria ya que, lo que en ningún caso un juez va a permitir es que él me obligue a ser copropietario solo por su deseo de quedarse el inmueble para su uso y disfrute personal.
Si por el contrario él decide no entender esto mismo que te estamos contando, será necesario sin demora el inicio de un procedimiento de acción de división de la cosa común contra su persona, utilizando la solución si un heredero no quiere vender que el ordenamiento jurídico ofrece para terminar con una relación de estas características.
Y si desde la primera comunicación por nuestra parte, en la cual le indicamos a través de un burofax el deseo de finalizar con la relación de copropiedad dándole varias opciones para ello, hasta la celebración del juicio, no se llegará a un acuerdo para la venta del inmueble con varios propietarios, la casa tendrá que ser vendida en pública subasta, repartiéndose el dinero obtenido en función de la cuota de copropietario que cada una de las partes ostente en la nota simple de la vivienda.
No obstante, tras la subasta judicial del inmueble en copropiedad, a la parte del hermano que se ha opuesto a la venta se le restará la condena en costas, motivo por el cual, lo habitual es que antes de que esto suceda finalmente las partes lleguen a un acuerdo de forma extrajudicial y que el heredero que no quería vender cambie de opinión por las consecuencias que en breve podrían echársele encima.
Que duda cabe que, cuando todos los herederos quieren vender menos uno, la subasta judicial es algo que nos asusta, a excepción de que alguno de los otros copropietarios esté dispuesto a pujar por la casa para venderla a posteriori por su cuenta, siendo esta la forma perfecta de quedarse el bien inmueble en su totalidad por un precio muy inferior al que tendría adquirirlo en el mercado inmobiliario o comprándoselo al resto de sus hermanos.
Sin embargo, esta sería la única herramienta que tiene el juez para finalizar con una relación de estas características (artículo 404 del Código Civil) algo que hará de manera obligatoria debido a la gran cantidad de problemas que de las mismas suelen derivarse, como podría ser por ejemplo el problema que te ha llevado a leer este artículo de nuestro blog.
Hasta aquí la primera solución si un heredero no quiere vender. Y aunque hemos intentado explicártela con bastante claridad, es probable que aún tengas ciertas dudas que han quedado sin resolver.
Por ello, a continuación te dejamos otros artículos de nuestro blog que complementan la información sobre esta solución si un heredero no quiere vender, pudiendo acceder a los mismos haciendo click en sus correspondientes enlaces.
Pero si por el contrario lo que quieres es contactar con nuestro equipo directamente para contarnos las particularidades de tu caso e iniciar los trámites legales contra ese copropietario que se niega a la venta, haz click en este enlace y rellena el siguiente formulario de contacto.
Además, en caso de ser más de un heredero los que tenéis problemas para vender la herencia compartida envía este artículo al resto de copropietarios si te está resultando interesante para, tras finalizar su lectura, decidir entre todos cuál de las dos soluciones queréis ejercer frente a ese heredero que no quiere vender el inmueble que ambos compartís, explicándose la segunda opción de manera detallada en el próximo epígrafe de nuestro post.
OPCIÓN 2. Hablar con una de las múltiples empresas que compran la mitad de una casa
Que duda cabe que, las relaciones de copropiedad tendrían como único requisito imprescindible que más de una persona ostente la propiedad del bien inmueble ya que, si por ejemplo un chalet tiene como dueño a un solo propietario, esta relación ni siquiera se dará como tal a la hora de entender la realidad del bien inmueble y/o los problemas que del mismo pudieran ir surgiendo.
Y a pesar de ese «carácter colectivo» que de manera obligatoria presentan las relaciones de este tipo, debes entender que desde el punto de vista jurídico serán los valores individuales los encargados de regular las mismas, siendo sobre estos segundos sobre los cuales se sustentaría la segunda solución si un heredero no quiere vender que a continuación te explicaremos en este artículo de nuestro blog.
Para que entiendas mejor de qué estamos hablando, vamos a utilizar un ejemplo de una herencia con 4 hermanos, en el cual dos quieren vender y dos no, con los reproches habituales que un escenario jurídico de estas características acarrearían en cualquier núcleo familiar.
El escenario jurídico del que estaríamos hablando es el segundo y no el primero ya que, aunque no se puede vender una propiedad si un heredero no quiere, sí será posible vender la cuota que tú ostentes dentro de la comunidad, gracias al principio de libertad individual que preside las relaciones de este tipo y por el cual podrás obtener a cambio el dinero que alguién esté dispuesto a pagar por tu parte la vivienda.
Y a pesar de la infografía jurídica diseñada por nuestro equipo para explicarte esta cuestión, debes tener en cuenta que se trata de una cuota abstracta, no de una área exacta que se pueda calcular sobre el bien inmueble objeto de conflicto.
Por ello ahora imagínate que, cansado de los problemas con tres de sus hermanos, una de las personas accede a vender su parte del piso heredado a una empresa que ejecuta operaciones de estas características, con el objetivo de obtener rápida liquidez económica para comprase un coche nuevo.
En caso de que el piso tenga 200 m2, la empresa no compraría 50 m2 de la vivienda, sino que adquiriría el 25% de la propiedad del bien, con los derechos y obligaciones que esta nueva situación podría implicar para la entidad.
Es decir, hablando de manera coloquial, la empresa pasaría a tener el 25% de la terraza, del salón, de las zonas comunes y de todas las partes que conforman el bien inmueble que acaba de adquirir, siendo por tanto una situación bastante desagradable que en cualquier momento puede dar por zanjada (al igual que el resto de copropietarios), ejecutando la primera solución si un heredero no quiere vender que te hemos explicado al principio de este artículo.
Debes valorar que, el escenario al que nos enfrentaremos para saber qué hacer cuando un heredero no quiere vender (denominado comunidad de bienes y regulado en los artículos 392 y siguientes del Código Civil) encontraría su origen en el Derecho Romano, periodo de la historia en el cual la esclavitud era válida y las personas pertenecientes a este estrato social solo eran meros «objetos a intercambiar» entre patricios y comerciantes de la ciudad.
Y como entenderás con tan solo aplicar el sentido común, cuando aparecía un problema similar al que tú ahora mismo podrías estar viviendo, no era posible dar a cada uno de los propietarios el 25% de una persona, desarrollando las leyes de la época la actio communi dividundo, procedimiento jurídico que nuestro legislador utiliza a día de hoy para resolver problemas de estas características, adaptándolo eso sí a las necesidades actuales de la sociedad contemporánea.
Establecido ya qué es exactamente lo que estás entregando si accedes a vender tu parte de la herencia, en caso de ser esta la solución que elijas si un heredero no quiere vender lo que quizás deberías empezar a plantearte es qué esta comprando la entidad que adquiere tu cuota del bien inmueble en proindiviso del que a día de hoy sigues siendo copropietario.
Y es que a fin de cuentas, si yo quiero vender mi parte de la herencia y una empresa está dispuesta adquirirla, lo que realmente estaría comprando la entidad es el «acceso» a una situación históricamente entendida como desfavorable que, en caso de ser llevada en la actualidad ante los Tribunales de Justicia, se resolverá a su favor haciéndole ganar una importante suma de dinero.
Pongamos ahora el supuesto de hecho de un piso con dos propietarios (Joaquín y Raúl) en el cual uno quiere vender y otro no, estando Joaquín muy cansado de un hermano que no paga nada y, además, se niega a comprarle su parte de la vivienda.
Joaquín se va quemando con la situación, la cual dura desde que su padre Cipriano falleció y un día contacta con una empresa que le ofrece el 30% del valor de su parte de la casa (50.000€), en un plazo de 48 horas, con la máxima discreción y corriendo ellos con todos los gastos de este proceso de compraventa, lo que en la cabeza de Joaquín es recibido como la idea de…
QUITARSE EL PROBLEMA DE ENCIMA A CAMBIO DE UN
CHEQUE DE 50.000 €
¿Dudarías tú de que hacer al respecto? Pues Joaquín tampoco, accediendo a vender el 50% de la vivienda de la que es copropietario con solo acudir a la notaría en la que le cita la empresa para firmar las escrituras de compraventa.
Y como solución si un heredero no quiere vender, no negaremos que es un «final más o menos feliz», probablemente eficaz y que sin lugar a dudas nos otorga cierta liquidez para poder iniciar otros proyectos de nuestra vida, como por ejemplo podría ser reformar la vivienda en la que en la actualidad reside nuestra familia o hacernos con ese coche que siempre nos había llamado la atención cuando leíamos las revistas de automoción en la consulta del dentista.
No obstante, debes tener siempre muy claro que el «vencedor» de esta operación no será Joaquín, sino la empresa que ha comprado su cuota de propietario, que tras firmar el contrato y entregarle su cheque efectuará los tres pasos que a continuación son detallados por nuestro equipo contra su hermano Raúl:
Sin ser nuestro despacho de abogados un equipo especializado en este tipo de inversiones inmobiliarias, pero valorando que desde el punto de vista jurídico la subasta del bien inmueble es una realidad que sí o sí tendrá lugar, si Joaquín accede a ver su parte de una vivienda heredada a una empresa de estas características, la entidad tendrá dos formas de cerrar la operación inmobiliaria ejecutada por su parte:
- VÍA EXTRAJUDICIAL → La empresa obtendrá un beneficio de 100.000€, lo que en base a la inversión realizada implica un ROI del 100% en un plazo de aproximadamente 5 meses.
- VÍA JUDICIAL → Si la entidad compra el inmueble en subasta por 230.000 y luego lo vende por 300.000 en el mercado inmobiliario, valorando que la condena en costas podría alcanzar la cifra de 30.000€, la empresa obtendrá un beneficio de 205.000€, lo que en base a la inversión realizada implica un ROI del 152,94% en un plazo de aproximadamente dos años.
Es decir, la entidad siempre saldrá ganando, no siendo ni siquiera una «inversión como tal», ya que el riesgo no existe y, en función de la actitud que decida tomar Raúl frente al problema, la corporación arrojará más o menos dinero en su cuenta de resultados a final del ejercicio económico.
Y si los números no fueran lo tuyo, abre una nueva pestaña en tu buscador de internet y teclea el término «vender proindiviso», observando a continuación la enorme lista de empresas interesadas en comprar tu parte de la casa, siendo de lógica que si tantas corporaciones se dedican a ello es porque se trata de un negocio altamente rentable valorado desde el punto de vista económico.
- ¿Es legal vender mi parte de la casa a una empresa? SÍ.
- ¿Es legítimo comprar la parte de una vivienda que no podemos utilizar, aprovechando el desgaste emocional que suele derivarse de las relaciones de copropiedad para, en función de lo que establece al respecto nuestro ordenamiento jurídico, enriquecerse con ello? AQUÍ LA RESPUESTA DEPENDE DE TÍ.
Según la web de TINSA, el mercado constructor e inmobiliario en el año 2021 representó el 15% del PIB nacional, siendo un sector que, en base a los problemas que van apareciendo en la sociedad, desarrolla nuevos servicios para seguir aumentando su cuenta de resultados.
Y si tenemos en cuenta que en aproximadamente un 85% de los casos no suele producirse la subasta del bien inmueble, llegándose a un acuerdo de venta entre todos los copropietarios, en caso de ser esta la solución que escojas si un heredero no quiere vender, debes valorar que lo que estás haciendo es renunciar al 70% del valor de tu parte de la vivienda sólo por no querer iniciar el procedimiento judicial que la empresa hará tras comprar tu parte de la casa.
Si Raúl se niega, la empresa ejecutará el paso 2.
Raúl será condenado en costas por su actitud de negativa hacia la venta.
Además, la entidad recibirá la cuantía en costas estipulada para Raul en la sentencia.
UN NEGOCIO PERFECTO
Lorem fistrum por la gloria de mi madre esse jarl aliqua llevame al sircoo. De la pradera ullamco qué dise usteer está la cosa muy malar.
CONTRATAR UN ABOGADO
- ARTÍCULO 400 DEL CÓDIGO CIVIL
- POSIBLE DEMORA EN EL TIEMPO
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- EJERCER NUESTROS DERECHOS COMO COPROPIETARIO
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- ARTÍCULO 399 DEL CÓDIGO CIVIL
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