Cuando existen tres herederos, pero uno no quiere vender la casa de la herencia, es habitual que entre hermanos se produzca un escenario en el cual dolor y decepción prácticamente caminan de la mano, preguntándonos hasta qué punto será capaz de llegar esa persona con la que como mínimo hemos pasado los mejores años de nuestra infancia y juventud.
En el lado contrario de la moneda, cuando ya nos hemos cansado de escuchar las excusas de ese hermano para vender la casa heredada y decidimos poner el asunto en manos de un profesional, como abogados especializados en la disolución de proindivisos nos es frecuente observar como, dentro de los clientes con los que trabajamos en el día a día del despacho, en los casos de este tipo las dos personas que sí quieren vender en ningún caso tienen miedo alguno a llegar al final del procedimiento, viendo imprescindible dar por zanjado un asunto que hace tiempo consideran se les fue completamente de las manos.
Y es que la paciencia también se acaba, siendo este el caso de los hermanos Díaz Romero (dos clientes cuyo supuesto de hecho te explicaremos a lo largo de este artículo) que contactaron con nuestro equipo para obligar a un tercer hermano a vender la vivienda heredada tras el fallecimiento de sus padres, cansados además de abonar los gastos (artículo 395 del Código Civil) de un inmueble que, a efectos prácticos, ya no tenían ninguna intención de utilizar.
El blog de GJ Defensa Legal nació con el objetivo de convertirse en un espacio donde ofrecerte la información jurídica que necesitas antes de iniciar un procedimiento legal de cualquier tipo, a través de sencillos ejemplos que te permitirán visualizar el escenario legal al que podrías llegar a enfrentarte en un futuro.
Por este motivo, hoy dedicamos un artículo a analizar cuál es la solución si un heredero no quiere vender, mezclando la teoría jurídica con un caso práctico extraído de nuestra experiencia profesional, añadiendo además otros datos que debes conocer a la hora de vender la casa heredada y respondiendo a diversas preguntas que, sin lugar a dudas, guardan una estrecha relación con el tema a tratar a lo largo de este post.
SUMARIO DEL POST
¿Qué podemos hacer cuando existen tres herederos, pero uno no quiere vender?
Cuando existen tres herederos, y uno no quiere vender, la única solución posible será plantear de manera conjunta contra ese hermano una demanda de acción de división de la cosa común, apostando porque las consecuencias que un procedimiento de estas características podrían acarrearle le hagan cambiar de opinión sobre el bien inmueble objeto de conflicto, consecuencias que irán siendo detalladas por nuestro equipo a lo largo de este post.
Cuando afirmamos que es la “única opción” lo hacemos desde la experiencia personal y no desde el conocimiento jurídico ya que, como abogados especializados en este área de práctica, somos conscientes de la posibilidad de vender mi parte de la herencia a mi hermano, redactando un contrato de compraventa y cambiando a posteriori la nota simple en el Registro de la Propiedad tras producirse la aceptación de este contrato por las partes implicadas.
No obstante, si te estás leyendo este artículo de nuestro blog, es porque estás buscando información en internet ante el fracaso de esa primera opción y necesitas saber cómo actuar frente a este hermano que sigue negándose a la venta, como hizo Bernardo Díaz Romero la primera vez que contactó con nuestro despacho de abogados.
De hecho, algo que tienen en común casi todos los clientes antes de poner en manos de un abogado la resolución de sus problemas para la venta de una casa heredada es que, previamente por su cuenta ya han intentado llevar a cabo algunas de 2 opciones que brevemente detallamos a continuación:
- Vender su parte de la herencia de forma amistosa a su hermano
- Vender su parte de una vivienda heredada a una empresa interesada
Y sólo tras el fracaso de cualquiera de ellas (si todavía no sabes cómo funcionan las entidades que compran la mitad de una casa puedes hacer click en el enlace anterior), será cuando empiecen a preguntarse qué herramientas les ofrecería nuestro ordenamiento jurídico para solucionar el conflicto que desde hace años ataña a todos los miembros de su familia.
Antes de especificar las distintas fases que conforman una demanda de acción de división de la cosa común, es importante que tengas muy claro que, cuando se produce la adjudicación parcial en una herencia de cualquier bien inmueble, de la aceptación de la misma pasaría a crearse una relación de copropiedad, escenario jurídico que de por sí siempre será entendido como negativo para las partes que lo integran.
Ya en el Derecho Romano cada “socio” o “dominus” podía pedir en cualquier momento que se dividiera la cosa común para finalizar con la relación que atañaba a las partes implicadas.
A fin de cuentas, estas relaciones eran entendidas como algo transitorio, siendo el escenario que tenía lugar desde por ejemplo, el fallecimiento del pater familias, hasta que uno de los copropietarios finalmente adquiría el bien en su totalidad, siendo la propiedad exclusiva por una única persona el “estado natural de las cosas” dentro del derecho inmobiliario de la época.
Mi hermano Agustín quiere vender, y yo también, pero Marcelo no atiende a razones.
La realidad es que mi hermano quiere quedarse con la casa pero no quiere darnos el dinero que vale nuestra parte, aunque año tras año nos exige el pago de facturas como las basuras y el IBI.
La relación entre los 3 se ha ido deteriorando con el paso de los años, siendo ya casi nula. Le hemos ofrecido mil y una veces que nos compre nuestra parte de la casa, a un precio casi regalado, pero no hay manera de hacerle cambiar de opinión.
Por favor, indíquenos cómo proceder al respecto. Por una cuestión de edad, no me quiero morir yo sin dejar esto resuelto a mis hijos.
Y a día de hoy, aunque quizás esto te cueste creerlo, en una herencia si un hermano no quiere vender, el procedimiento que a continuación te explicaremos para la resolución del conflicto no difiere tanto de lo establecido en su momento por el Derecho Romano, lengua de la que por cierto heredamos el término pro indiviso.
Será muy importante tener esto siempre en mente ya que, a la hora de solucionar los problemas para vender un piso heredado por varios hermanos, es habitual quejarse de la conducta que cada uno de ellos ha llevado a cabo durante los últimos años de relación (gritos, reproches, impagos de facturas…), olvidando que es la relación lo que de por sí el juez entenderá como negativo para las partes que la integran.
De hecho, este procedimiento jurídico podría resolver otro tipo de conflictos personales, en los cuales lo que existe es un inmueble en copropiedad y que, si lo deseas, puedes conocer haciendo click en los siguientes artículos de nuestro blog.
Los hermanos Díaz Romero: el caso de tres herederos, existiendo uno que no quería vender
La posible demanda que deberá presentarse en un procedimiento judicial destinado a solucionar este tipo de problemas de herencia entre hermanos constará siempre de, entre otros:
- ANTECEDENTES DE HECHO ➜ En esta parte se plasman las diferentes pretensiones y actitudes de las partes en relación a la venta del inmueble con varios copropietarios en los últimos tiempos.
- FUNDAMENTOS DE DERECHO ➜ Teniendo en cuenta lo anterior, y en base a lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico, argumentaremos ante el juez para que falle a favor de una de las partes.
Por consiguiente, con el objetivo de que tengas una percepción jurídico – personal lo más completa posible sobre lo que puede suceder cuando existen tres herederos, y uno no quiere vender, previamente detallaremos algunos datos de carácter personal que te ayudarán a entender mejor la situación a la que podrías llegar a enfrentarte.
Por el contrario, si prefieres ir directamente a la resolución jurídica de este tipo de supuestos de hecho, haz click a continuación en el siguiente enlace.
La historia de los hermanos Díaz Romero se remontaba al año 2003, fecha en la que, tras haber fallecido su padre hace 9 años, su madre sufrió un infarto de corazón, dejando en herencia a partes iguales su casa de la playa de Elche, inmueble donde sus hijos Agustín, Bernardo y Marcelo habían pasado gran parte de los veranos de su infancia.
Marcelo era la persona a la que más le gustaba la vivienda, tanto así que en su momento, su madre se planteó vender la propiedad a un sólo hijo para, con el dinero obtenido, ir pagando los gastos de la residencia donde estaba pasando los últimos años de su vida.
Pero por la forma en la que ella falleció y lo que dejó estipulado en su testamento, la casa finalmente quedó “repartida a partes iguales”, modificándose la nota simple en el Registro de la Propiedad tras la aceptación de la herencia de su madre.
El presente caso práctico ha sido elaborado basándonos en un supuesto de hecho tramitado por nuestro equipo, habiéndose modificado cualquier dato que pudiese identificar a las partes implicadas (nombres, lugares, valor de la vivienda) y siendo modificados por otros similares con el objetivo de lograr una labor de divulgación jurídica lo más completa posible.
Además, previo paso a la redacción de este artículo, nuestro equipo ha consultado la opción de inspirarnos en su caso a los clientes del despacho, habiéndose obtenido su confirmación a tales efectos.
Una vez fallecidos sus padres, Agustín y Bernardo van un par de veces a la casa con sus hijos, siendo obvio que el significado que tuvo para ellos aquel inmueble ya había quedado diluido entre sus recuerdos del pasado, no siendo una vivienda o un pueblo que a sus nuevas familias les despertasen demasiado interés.
Por el contrario Marcelo, que normalmente vívía en Madrid, encuentra en Elche un inmueble donde pasar grandes temporadas tras su jubilación, teniendo la casa un gran terreno donde podía desarrollar su pasión por la horticultura, plantando las frutas propias de la comunidad Valenciana en cada temporada estival.
Los primeros años tras la muerte de su madre fueron más o menos tranquilos pero, a partir de 2008, la crisis que acechaba la economía mundial hizo que Bernando y Agustín propusieran a Marcelo comprar su parte de la herencia, poniendo este infinidad de excusas y dando largas a sus dos hermanos.
Siendo completamente francos, Bernardo y Agustín no necesitaban de manera urgente el dinero que obtendrían por la venta de la vivienda heredada pero, a efectos prácticos, era una liquidez que les venía muy bien para tapar otros agujeros de su economía, ofreciéndole su parte por un precio muy apetecible y valorando que, a pesar de cómo se había portado, Marcelo siempre sería su hermano pequeño.
Y aunque ellos intentaban venderlo, Marcelo ponía infinidad de excusas, siendo su relación algo que fue empeorando con los años y viéndose casi terminada a excepción de dos o tres llamadas que tenían lugar cada año.
Ante las excusas para comprar su parte de la casa y su absoluta negación a la venta de la vivienda heredada por todos en común, Agustín y Bernardo empiezan a buscar otras opciones, informándose sobre lo que pasa si un heredero no quiere vender o la opción que ellos tenían de vender su parte de la vivienda a una empresa sin ni siquiera avisar a su hermano Marcelo, algo que claramente no sabían que se podía hacer.
Pero al ser tan poca la cantidad que les ofrecían (un 40% del valor real que tenía su parte de la vivienda), entendieron que por ese precio sería mejor vendérselo a su propio hermano, aunque en el fondo era como regalarle una inmueble que claramente no merecía por cómo se había portado con ellos en los últimos años.
Y es a partir de aquí cuando deciden ponerse en contacto con nuestro equipo, planteando en su primera consulta jurídica una serie de situaciones personales que de manera sencilla procedemos a escenificar mediante la siguiente infografía.
“Mi hermano Marcelo siempre ha sido muy pesetas con el dinero.
Una vez incluso le ofrecí venderle mi parte de la casa por un precio ridículo y se dedicó a darme largas durante todo el año.
Eso sí, es llegar el recibo del IBI y no veas lo rápidito que levanta el teléfono”
“Agustín y yo estamos ya completamente agotados de la situación.
El año pasado me plantee vender mi parte del piso heredado a una empresa que se anunciaba en la radio, pero daban muy poco dinero.
Si mi madre estuviera viva, se moría de nuevo solo con ver a dónde hemos llegado”
“Mis padres no hubieran querido vender esto tras el reparto de la herencia.
Siempre he sido yo quien se ha preocupado de la casa de mis padres, mis hermanos sólo quieren el dinero para poder tapar agujeros.
Muchas quejas pero al final no haran nada. Al fin y al cabo, somos hermanos.
El motivo por el cual te hemos detallado parte de la historia personal de este caso es porque, si tu situación fuese igual o similar a lo que has ido leyendo hasta ahora, es muy probable que también eches la vista atras y pienses que jamás te hubieses imaginado llegar hasta este punto.
No obstante, debes tener en cuenta que este tipo de casos, si bien no por ello dejan de ser menos dolorosos, son más comunes de lo que a priori hubieras podido valorar, siendo cualquier relación de copropiedad un escenario jurídico sobre el cual de manera lógica se derivan problemas de este tipo, ofreciendo nuestro legislador una serie de herramientas para terminar con ellas y no obligando a ninguna de las partes a permanecer en un escenario de estas características.
Por último, cuestiones personales de este tipo (mi hermano no me lo quiso comprar, mi hermano me dijo que haríamos algo, mi madre no hubiese querido esto…) prácticamente no tendrán ya relevancia ante el juez competente, girando el procedimiento que a continuación te explicaremos sobre si es posible o no dividir el bien inmueble en cuestión, dándole a cada uno de los hermanos su parte para terminar cuanto antes con esta relación que de por sí siempre es entendida como conflictiva.
Si el procedimiento judicial llegase a su última fase (lo cual a efectos prácticos no suele ser lo habitual), cuando existen tres herederos y uno no quiere vender, la vivienda finalmente será subastada por orden del juez y, al dinero correspondiente a esa persona que se ha opuesto a la venta se le restará la oportuna condena en costas, cuantía que, en el ejemplo citado a lo largo de todo este artículo, podría haber alcanzado aproximadamente la siguiente cantidad.
De hecho, es el miedo a perder una gran cantidad dinero tras la venta de la vivienda heredada en pública subasta lo que hace que normalmente se llegue a un acuerdo de venta entre todos los copropietarios, existiendo pocos preceptos tan claros dentro del ordenamiento jurídico.
El artículo 400 del Código Civil delimita que no se puede obligar a nadie a permanecer en copropiedad, por lo que si un heredero no quiere vender, de manera indirecta obliga a los otros dos a ser copropietarios, ya que no será posible vender la casa si un heredero no quiere, en este caso Marcelo, el hermano pequeño de la familia al que tanto le gustaba la vivienda.
Por este motivo, como la casa no se puede dividir (ya que una casa resulta inservible si la divides en tres partes “iguales”), y tampoco nadie quiere quedársela en su totalidad pagando a los otros dos la parte que les corresponde, perfectamente te podrán obligar a vender un proindiviso, no existiendo demasiadas opciones por parte del heredero a alegar para que esto finalmente no llegue a suceder
“Si la cosa resulta ser indivisible y los condueños no convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio“
ARTÍCULO 404 DEL CÓDIGO CIVIL
Si por ejemplo estuviésemos hablando de que lo que han recibido los hermanos en la herencia es un terreno en proindiviso, la situación sería algo distinta, ya que en base a distintos criterios, es probable que el terreno se pueda segregar y dar a cada uno de los hermanos la parte del terreno que les corresponde.
De hecho, si prefieres conocer ahora la diferencia entre indiviso y proindiviso para saber ante qué tipo de inmueble te hayarías en tu caso en concreto, haz click en el enlace anterior y después sigue leyendo el resto del artículo de nuestro blog.
No obstante, como esta no es la situación de la que estaríamos hablando, a continuación te explicaremos los 3 pasos que hacer si un heredero no quiere vender por parte de nuestro despacho de abogados, analizando la importancia que cada uno de ellos tiene en la consecución de esa estrategia jurídica perfecta para la defensa de tus intereses personales.
PASO 1 | Envío de un burofax ofreciendo varias opciones para vender el piso heredado
Cuando existen tres herederos, pero uno no quiere vender, el primer paso será enviar por parte del abogado un burofax al hermano que se niega a la venta, ofreciéndole varias opciones para finalizar con la relación de copropiedad que ataña a las partes implicadas, entre las cuales incluiremos venderle nuestra parte de la vivienda o vender de mutuo acuerdo el inmueble a través de los servicios de un agente inmobiliario.
Este documento tendrá una doble función en el correcto desarrollo del procedimiento, las cuales brevemente detallaremos a continuación:
FUNCIÓN PERSONAL
Cuando uno de los copropietarios de manera persistente se niega a la venta, los trámites para vender una casa heredada se alargan en un horizonte temporal excesivamente incierto, siendo la gravedad de los reproches entre las partes casi proporcional al tiempo de espera para el hallazgo de esa solución definitiva.
Lo que pasa si un heredero no quiere vender la casa es que, cuando el hermano en cuestión recibe el burofax, a efectos prácticos no suele “sorprenderse”, ya que la tensión entre ellos había sido tanta con carácter previo que la contratación de un abogado por parte de los otros dos hermanos era una realidad prácticamente inevitable.
Sin embargo, este documento sí suele hacerle ver que esos “reproches personales” ya no tienen cabida, asesorándose con un abogado especializado el cual le explicará que, a efectos prácticos, un procedimiento de acción de división de la cosa común es la herramienta que nuestro ordenamiento jurídico ofrece a sus otros dos hermanos para obligar a vender a un copropietario, con las consecuencias económicas que podría tener para él persistir en su negativa hacia la venta del inmueble.
“En caso de no obtener respuesta en el plazo de veinte dias o declinar las vias propuestas sin una alternativa razonable para mi representado, iniciaremos un procedimiento de acción de division de la cosa común ante los Tribunales de Justicia para finalizar la relación de copropiedad que a día de hoy ataña a las partes implicadas”
Extracto burofax enviado por nuestro equipo
Por ello, aunque el burofax probablemente no resultará una sorpresa para el hermano, sí lo será la información que recabe tras la recepción del mismo, existiendo gran desconocimiento por parte de la ciudadanía sobre este área de nuestro ordenamiento jurídico.
De hecho, a lo largo de nuestra experiencia dentro de la misma, no han sido pocas las personas que se han sorprendido al enterarse de que perfectamente les podían obligar a vender su parte de la casa, considerando esto como algo injusto o carente de lógica y sentido.
Pero sintiéndolo mucho, lo único ajustado a derecho es que “cuando la casa sí tiene varias partes”, se crea una relación de copropiedad de por sí negativa para ambas, por lo que un juez podrá obligar a vender un piso si entre ellas no alcanzan una solución para el conflicto, sancionando la actitud de esa persona que ha hecho perdurar una situación que podría haberse resuelto de forma amistosa si este hermano no se hubiese obcecado en su negativa hacia la venta.
FUNCIÓN JURÍDICA
La condena en costas en procedimientos de estas características asciende siempre a cuantías muy elevadas, algo lógico valorando que la cantidad a pagar se determina en función del precio que ostente la vivienda.
Cuando existen tres herederos, y uno no quiere vender, el envío previo de un burofax es la forma de “asegurarnos la condena en costas” hacia la parte contraria ya que, en el documento en cuestión se le ofrecerán diversas opciones para no tener que iniciar un procedimiento judicial en su contra.
Pero como este no ha aceptado ninguna de ellas, la intervención del juez ha pasado a ser necesaria, algo que el tribunal entenderá como “ilógico” con tan solo aplicar el sentido común.
¿Y SI LA PERSONA NO COGE EL BUROFAX?
En este caso, se entenderá que lo que ponía en el documento ha sido leído por la parte contraria, con independencia de que esto así haya sucedido, ya que el burofax es enviado siempre con certificación de texto y acuse de recibo, los cuales se adjuntan con la correspondiente demanda en caso de ser necesaria su interposición más adelante en el procedimiento (véase paso 2 detallado a continuación).
De hecho, este fue el caso de los hermanos Díaz Romero, en el cual Marcelo decidió no coger el burofax enviado por nuestro equipo, dejando pasar el plazo de tiempo durante el cual la oficina de correos guarda la documentación de estas características.
Y en cierta forma, y si nos permites una expresión algo informal desde el punto de vista jurídico, si previo a la recepción de una demanda de acción de división de la cosa común el otro hermano no cogiese el burofax, lo que fundamentalmente está haciendo es enterrar su imagen y/o cualquier posible línea de defensa ante el juez competente en caso de finalmente tener lugar la celebración del juicio.
Es de lógica que el burofax y la demanda son notificados en el mismo domicilio, por lo que si la persona decide coger uno sí y otro no, esto es muy difícil de explicar en la contestación a nuestro escrito, habiéndose probado ya su postura de “bloqueo” para hallar esa solución beneficiosa para ambas partes.
Para que entiendas lo que queremos decirte desde un punto de vista más práctico, fíjate en el extracto de esta sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, en la cual se habla de una persona que, aunque cogió el burofax, no realizó contestación alguna a la parte contraria.
“Doña Fidela presento escrito el 16 de diciembre de 2013 por el que se allanaba pura, simple e incondicionalmente a las pretensiones de la demanda, solicitando que, de conformidad con el artículo 395.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no le fueran impuestas las costas procesales.
La Juzgadora de instancia estimo la demanda e impuso las costas a la demandada, puesto que Doña Fidela, pese a recibir el requerimiento cursado a través de su abogado por Don Balbino, no realizo contestacion en la que mostrara su conformidad con la división de la cosa comun, obligando a aquel a acudir a la via judicial“
AP Madrid 407/2014 del 24 de Noviembre de 2014
Cuando esto sucede así, aunque al recibir la demanda optes por allanarte (en el siguiente paso explicaremos qué significa esto), al no haber contestado a lo que ponía en el burofax has obligado a la otra persona a acudir a la vía judicial ya que, si hubieses contestado, la celebración del juicio no hubiese sido necesaria.
Por ello, el juez sancionará la actitud de la otra parte con una importante sanción económica, la cual por ejemplo en el caso de los hermanos Díaz Romeo habría alcanzado la cantidad de 33000€, los cuales hubiesen sido descontados de la parte de la vivienda tras haberse producido la subasta del bien inmueble.
PASO 2 | Interposición de la demanda
Cuando tras la recepción del burofax el hermano opta por no hacer contestación alguna al respecto para llegar a un acuerdo, el siguiente paso del procedimiento será la interposición de la demanda ante los tribunales de justicia donde se encuentre ubicada la vivienda objeto de conflicto.
Desde un punto de vista estrictamente personal, cuando existen tres herederos, pero uno no quiere vender, existe la posibilidad de que la persona que se está oponiendo a la venta piense que el burofax se trata de un “farol por parte de sus hermanos“, siendo imposible que estos lleguen a demandarle después de tantos años de relación familiar.
Y cuándo se produce la recepción del escrito, es normal comenzar a apreciar ese nerviosismo en la parte contraria, la cual aunque no lo quiera deberá asesorarse con un abogado especializado en la materia (sino lo ha echo ya) para saber cuáles son sus posibilidades en caso de finalmente el asunto llegar a juicio.
El profesional en cuestión le explicará las tres opciones que tendrá como parte demandada en un procedimiento de estas características, las cuales brevemente detallaremos a continuación:
- Allanarse a la demanda, lo cual implica “darle la razón” sus otros dos hermanos ante el juez competente, con las consecuencias económicas que esto supondría para él.
- Oponerse a la misma en la contestación, debiendo argumentar porqué el inmueble sí se puede dividir y por tanto no procede la subasta judicial del mismo ante las desavenencias entre los copropietarios.
- Llamar al abogado de la otra parte para llegar a un acuerdo cuanto antes, a cambio de quitar la demanda para evitar así las consecuencias que un juicio de estas características tendrían para él.
Y valorando que la primera opción no tendría sentido o que la segunda opción, como te hemos comentado al principio de este artículo no es posible, aproximadamente el 90% de los casos suelen finalizar en una de estas dos fases del procedimiento.
Pero a pesar de esto, no deberías tomar este porcentaje como una promesa sobre la forma en la que se resolverá el supuesto de hecho contra tu hermano.
ARTÍCULO 52.1.1 Ley 1/2000
“En los juicios en que se ejerciten acciones reales sobre bienes inmuebles será tribunal competente el del lugar en que esté sita la cosa litigiosa”
Y es que a fin de cuentas, el rencor, el orgullo o incluso el odio entre las partes pueden llegar a hacer que escenarios para los cuales el juez ya tiene una opinión más que clara al respecto (véase paso 3 del procedimiento) se alarguen hasta límites insospechados, utilizando la casa como el arma con la que hacer daño por diversas guerras del pasado que a día de hoy ya nunca se podrán resolver.
De hecho, cuando dos hermanos finalmente deciden poner el asunto en manos de un abogado para su resolución, desde el punto de vista personal lo que más suele “preocuparles” es saber hasta dónde será capaz de llegar ese tercer miembro de su familia, al cual ya sienten como un desconocido y cuyas actitudes prácticamente no logran entender.
No obstante, desde tener siempre muy claro que, desde un punto de vista estrictamente jurídico, las consecuencias económicas pueden llegar a ser devastadoras para él, profundizando sobre las mismas en el siguiente epígrafe de nuestro post. Antes de entrar en materia, no cabe duda que si has llegado hasta aquí es porque te encuentras en una situación igual o similar a que te hemos ido contando a lo largo de este post.
Por ello, si lo deseas, te invitamos a rellenar el siguiente formulario de contacto detallándonos las circunstancias exactas de tu caso. Un profesional del despacho analizará las características de tu supuesto de hecho para, en caso de considerarlo oportuno, ofrecerte la ayuda jurídica que quizás en estos momentos necesitas.
PASO 3 | Juicio y subasta del inmueble
El caso de los hermanos Díaz Romero fue resuelto tras la recepción de la demanda por parte de este último, el cual se asesoró con un abogado que, tras explicarle la cantidad de dinero que podía perder, se puso en contacto con nosotros para comprar sus partes al precio determinado por el mercado inmobilario local.
Y es que a modo de ejemplo, si el valor de tasación era de 155000€ al momento de interposición de la demanda, en una subasta el piso se hubiese podido vender en 120.000€, lo que hubiese hecho que desde la cuenta del juzgado se hubiesen transferido 40.000€ para cada uno de ellos al estar el piso escriturado al 33%.
No obstante, a la parte de Marcelo primero se le habría restado la condena en costas, lo que implicaba que, además de perder ese inmueble que tanto le gustaba, le hubiesen quedado aproximadamente 7000€ en su cuenta tras finalizar el procedimiento judicial.
Esperamos que este ejemplo te haya permitido entender de manera clara los pasos de actuación jurídica cuando existen tres herederos, pero uno no quiere vender. ¿Te gustaría conocer más detalles sobre este caso en particular? Puedes hacer click en el siguiente enlace.
LA CASA DE LA PLAYA
¿Y si decidimos vender nuestra parte de un piso a un tercero o empresa interesada?
Cuando resulta imposible vender mi parte de la herencia a otro heredero y al mismo tiempo este sigue negándose a vender el inmueble de mutuo acuerdo, será normal empezar a buscar información para saber cómo podemos resolver ese conflicto que tanto nos ha preocupado en los últimos años.
Y de repente, casi por arte de magia, aparecerán en escena cientos de empresas interesadas en adquirir tu cuota de copropietario, pagando eso sí mucho menos de lo que obtendrías si tu hermano hubiese accedido a vender la casa para repartir el dinero obtenido a posteriori entre los tres.
Lo más seguro es que, en un primer momento, encuentres paradójico como un problema entre familiares que tantísimo sufrimiento te ha acarreado en los últimos años está dispuesto a ser adquirido por muchísimos compradores, siendo posible pedir varios presupuestos para decidir cual de ellos puja más alto para dar por finalizada esta situación.
Pero… ¿Cuál sería el origen de este tipo de entidades? Pues que se trata de un negocio legal (artículo 399 del Código Civil), rápido, pero sobre todo increíblemente rentable para ellas, dando lugar a inversiones con un ROI de casi el 50%.
El procedimiento que hará la empresa tras comprar tu parte de la vivienda será el mismo que te hemos explicado a lo largo de todo este artículo, pero antes de comprar tu parte de la casa te pedirán eso sí que no avises a tu otro hermano, con el objetivo de que este no pueda ejercer su derecho de retracto como comunero.
Y aunque no cabe duda que te ofrecerán una liquidez económica muy rápida al tiempo que te quitan un problema de encima, debes tener muy claro que estás renunciando a un porcentaje alto por tu parte de la vivienda (casi un 70%) sólo por no querer iniciar tú un procedimiento de estas características contra tu hermano.
Además, cuando uno de los tres herederos no quiere vender, es más que probable que al hablar con entidades que se dedican a esta actividad económica te hagan un fuerte hincapié en que seáis los dos hermanos los que vendáis vuestra parte de la casa, no sólo uno, ofreciendo una mayor cuantía si finalmente accedéis a la venta bajo las condiciones que ellos impongan.
No debes olvidar que las empresas son conscientes de que se puede pedir alquiler a un heredero cuando se ostenta la mayoría de la cuota de copropietario (en este caso el 66.66666%), algo que la entidad usará a su favor para presionar a ese hermano que se niega a vender el inmueble tras adquirir vuestra cuota de participación del bien inmueble en proindiviso del que todavía aun formas parte.
¿Y por qué te contamos esto? Porque en infinidad de ocasiones, muchas personas deciden vender su parte de un piso heredado ante el desconocimiento jurídico sobre cómo actuar en un escenario legal de estas características, pensando que la resolución del conflicto será mucho más complicada.
Y si bien no será fácil, al tratarse de un tema familiar que arrastramos desde hace años, debemos tomar distancia de la situación y entender que, si alguien está dispuesto a comprar nuestra parte de una vivienda, la cual no puede utilizar para su propio disfrute sin consultar al otro heredero, es porque es un problema que no será tan complicado de solucionar, asesorándonos siempre con un abogado especializado en casos de este tipo.
No han sido pocas las veces que, en un caso de estas características, la persona que ha contactado con nosotros ha sido el hermano que no quería vender tras recibir el burofax de la empresa indicándole que sus otros dos hermanos le habían vendido su parte de la vivienda.
Y tras hablar con nosotros, y aunque reconocía que la relación con sus hermanos no era buena, esta persona confesaba que sí estaba dispuesta a llegar a un acuerdo, siendo una situación a la que en realidad se ha llegado por la falta de entendimiento entre las partes y sobre la cual ya no existe la posibilidad de dar marcha atrás.
El blog de GJ Defensa Legal nació como un espacio donde ofrecerte la información que necesitas previo paso a iniciar un procedimiento legal dentro de las áreas de práctica donde ejercemos nuestra profesión, siendo tú la persona que decida cuál es la opción más favorable en base a las circunstancias de tu situación en particular.
Por ello, si te estás planteando vender tu parte de la vivienda (en este caso con tu otro hermano) ante la negativa del tercero a una empresa de estas características, a continuación te dejamos un modelo de burofax muy similar al que le enviarán a tu hermano tras hacerse efectiva la compraventa, con el objetivo de que puedas visualizar de forma clara la forma de actuación de empresas dedicadas a esta actividad empresarial.
Y es que a fin de cuentas, la gente siempre prejuzga, pero el límite lo pones tú, decidiendo ahora sí con toda la información en la mano cómo proceder a resolver un conflicto que sin lugar a dudas en ningún momento pensaste que tendría cabida en la historia de tu núcleo familiar.
Esperamos que a través de este artículo hayas podido entender todas las posibilidades que tienes cuando existen tres herederos, pero uno no quiere vender, siendo ya el momento de dejar reposar la información para valorar cómo actuar en los meses que están por venir.
¿Hay alguna otra pregunta que aún no tengas clara? Puedes dejarnos la misma en la sección de comentarios de nuestro blog. Un profesional del despacho, en la medida de sus posibilidades, estará encantado de resolverla con la cercanía y profesionalidad que desde hace años avalan el buen hacer de nuestro equipo.
EQUIPO JURÍDICO ESPECIALIZADO EN PROINDIVISOS
“La carga emocional que afecta transversalmente al derecho de familia implica un conocimiento exhaustivo de aquellos preceptos legales en cuyos casos podríamos ser parte implicada, siendo nuestro blog un espacio creado a tales efectos. ¿Te gustaría conocer más a fondo la trayectoria de nuestro equipo? Haciendo click en este enlace podrás acceder al perfil de LinkedIn del despacho.
📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1. INMA BERMEJO (26 de octubre de 2022) ¿Se puede obligar a un heredero a vender su parte de la vivienda?. LA RAZÓN.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2msjzyom
2. REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1889, por el que se publica el Código Civil. 25 DE JULIO DE 1889. BOE-A-1889-4763
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2e5qovqg
3. EL PAÍS (18 de febrero de 2009) España cierra 2008 con el mayor desplome de la inversión y el consumo en quince años. EL PAÍS.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2msjzyom
4. LEY 1/2000, del 7 de enero, de enjuiciamiento civil. 8 DE ENERO DE 2021. BOE-A-2000-323
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2e5qovqg
5. AUDICIENCIA PROVINCIAL DE MADRID. Sección 13a, Sentencia 407/2014 del 24 de noviembre de 2014
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2pujhrb5
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En nuestro despacho de abogados, el reconocimiento del valor hacia aquellos autores que invierten parte de su tiempo en la elaboración de contenidos jurídicos de calidad representa un pilar fundamental en nuestra forma de entender el derecho, contibuyendo entre todos a una explicación de la ley más sencilla frente a aquellos ciudadanos que se ven inmersos en un conflicto legal de cualquier tipo.
Si te gustaría leer alguna de las fuentes citadas en este artículo, puedes acceder a ellas haciendo click en su correspondiente enlace o visitar la bibliografía jurídica que encontrarás al final de nuestra página web.
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