A lo largo de nuestra experiencia como abogados de proindivisos en Madrid, son muchas las preguntas que han realizado nuestros clientes en relación a sus parcelas en situación de proindiviso o las opciones reales de venta que existirían si en un momento dado quisieran deshacerse de ellas.
La realidad es que, si bien sí se podría vender un terreno en proindiviso de manera unilateral (es decir, procediendo a la venta de nuestra cuota del proindiviso frente a un tercero o empresa especializada), existen otras posibilidades desde el punto de vista jurídico que quizás debas valorar antes de tomar tu mejor decisión al respecto.
Sin lugar a dudas, los conflictos relacionados con terrenos en proindiviso representan un objeto de litigio habitual ante los tribunales de justicia, siendo importante conocer desde los aspectos generales de esta realidad hasta aquellas cuestiones más específicas en base al escenario concreto al que nos refiramos en un momento dado.
Por este motivo, hoy en nuestro blog dedicamos un artículo a explicar cómo se puede vender un terreno en proindiviso, ofreciéndote esa información cualificada que resuelva cualquier duda que en este momento pudieras tener.
SUMARIO DEL POST
¿Qué implica una situación de copropiedad a efectos prácticos?
Antes de entrar a valorar las cuestiones específicas que rodean a una parcela en proindiviso, es importante conocer nuestros derechos como copropietarios con carácter general o mis obligaciones frente al resto de personas con las que compartimos el derecho de propiedad del bien inmueble (hermanos, pareja, etc…).
Una comunidad de bienes, también llamada condominio, es la situación que se produce cuando un derecho de propiedad es compartido por varias personas, con independecia de que hablemos de una parcela o una vivienda, ya que ambas podrían constituir el bien inmueble que se encuentra en situación de proindiviso.
Dicha institución jurídica, a pesar de que se construye sobre el escenario de que el derecho de propiedad es compartido con otras personas (pluralidad de sujetos frente a unidad de objeto), se caracteriza por poseer un fuerte carácter individualista.
Por este motivo, nuestra legislación cuenta con diversas herramientas para proceder a la disolución del proindiviso en caso de así considerarlo oportuno como copropietarios del bien inmueble mencionado anteriormente.
Con el objetivo de ofrecer una explicación más sencilla a esta cuestión, vamos a imaginarnos el caso de una comunidad de bienes entre 3 hermanos que, tras el fallecimiento de sus padres, heredan una parcela en Galicia sobre la cual se establece la copropiedad del bien inmueble, siendo propietarios a partes iguales de un terreno ubicado en el municipio de Cambados (Pontevedra).
Desde el punto de vista de la teoría jurídica, esta situación sería temporal o incluso anómala, en tanto en cuanto “el legislador sabe que”, si de cualquiera de los hermanos hubiese dependido, todos querrían haber heredado la parcela de forma exclusiva para, a modo de ejemplo, construir a posteriori en una finca esa casita en la que siempre soñaron envejecer llegado el momento de su jubilación.
Además, si bien el propio significado de proindiviso llevaría implícitas una serie de facilidades para dar por finalizado el mismo, no sucedería igual con las modificaciones que se quisiesen hacer sobre el bien inmueble, las cuales estarían supeditadas a la aprobación de la mayoría del resto de hermanos con independecia de que pretendiesen lograr la mejora del mismo (artículos 397 y 398 del Código Civil).
Si por ejemplo uno de los hermanos decidiera subarrendar la finca a una empresa agrícola y utilizar los beneficios obtenidos para costear gastos de mantenimiento, este debería contar con la aprobación de los otros dos, siendo uno de los principales riesgos de los proindivisos la negativa de estos al respecto, lo que en el día a día acarrea grandes tensiones entre las partes y un importante desgaste emocional entre los miembros de la familia.
De hecho, es sobre este tipo de realidades sobre las que, en los últimos años, han florecido infinidad de empresas compradoras de proindivisos, las cuales te ofrecen un precio mínimo por tu parte del bien inmueble para, a posteriori, iniciar las oportunas negociaciones con el resto de propietarios (en este caso los otros dos hermanos), obteniendo así un precio mayor tras la venta del inmueble.
A efectos prácticos, no es que te estén pagando lo que te corresponde por tu parte de la propiedad en proindiviso, sino que te ofrecen una cantidad económica que te otorgará cierta liquidez de manera rápida al tiempo que te saca de una situación que resulta insostenible en el medio y largo plazo.
Entonces… ¿Se puede vender un terreno en proindiviso?
ASÍ ES.
Desde el punto de vista jurídico tendremos dos opciones para llevar a cabo esta operación.
La primera será renunciar a una propiedad compartida obteniendo una retribución económica por ello, vendiendo nuestra cuota de propiedad a un tercero y siendo requisito imprescindible que ese sujeto sea conocedor de que está adquiriendo una cuota de esta, nunca el pleno dominio de la misma.
La segunda será interponer una demanda de acción de división de la cosa común, forzando a vender el proindiviso frente al resto de propietarios para repartir a posteriori el dinero obtenido en proporción a las cuotas que ostentemos cada uno por separado.
Y si bien la primera opción dependerá fundamentalmente de que alguien (empresa especializada o un tercero) tenga interés en comprar la parcela en proindiviso sobre la cual tenemos una cuota como copropietarios, en la segunda posibilidad hay una serie de matices que deberemos valorar para saber si se puede vender un terreno en proindiviso en función de la clasificación del suelo aplicada al mismo.
Sin entrar en excesivos conceptos en materia de derecho urbanístico, a la hora de saber si se puede vender un terreno en proindiviso deberemos delimitar una serie de cuestiones en función de si hablamos de un terreno ubicado en suelo rural o un terreno ubicado en suelo urbanizable (artículo 13 y 14 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre), dos cuestiones que desarrollaremos a continuación en los siguientes epígrafes de nuestro artículo.
Proindiviso en finca rústica
Con el objetivo de seguir con una explicación más práctica de esta cuestión, vamos a retomar ese modelo de comunidad de bienes entre hermanos citado anteriormente en este post de nuestro blog. Imaginemos que, estos tres hermanos han heredado unas tierras ubicadas en suelo rural y que, uno de ellos pretende vender dicho terreno en proindiviso.
A este respecto, deberemos valorar previamente 2 cuestiones de forma clara.
¿Hablamos de una finca divisible o de una finca indivisa?
Es posible que todos los propietarios quieran proceder a la partición de la cosa común, en tanto en cuanto los 3 hermanos saben qué parte del terreno quiere cada uno y por ello aspiran a disolver el proindiviso que existe entre ellos para evitar cualquier conflicto al respecto.
Para ello, será imprescindible saber si el terreno en proindiviso se puede dividir en tantas partes indivisas como sus propietarios pretenden, para lo cual es necesario que cada una de esas subparcelas superen la unidad mínima de cultivo establecida en el municipio donde se encuentre el terreno objeto de conflicto.
Una cuestión muy importante para dividir la cosa común es que, tras la división del bien inmueble, este no resulte inservible.
Respecto al uso y disfrute de un proindiviso, cuando el mismo se encuentre en situación de suelo rural, lo más importante a tener en cuenta es que este terreno no podrá ser utilizado para actividades de edificación, limitándose su disfrute a actividades como las descritas en el artículo 13.1 del RD 7/2015, de 30 de Octubre.
ARTÍCULO 13.1 | En el suelo en situación rural a que se refiere el artículo 21.2,a), las facultades del derecho de propiedad incluyen las de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.
Por este motivo, si la división de la parcela implica el no disfrute de cada una de las subdivisiones por no superar los requisitos establecidos para el desarrollo de las actividades para las cuales ha sido calificada, dicha división resultará nula desde el punto de vista jurídico.
¿Y si hablamos de una propiedad indivisa?
En caso de no poder hacer las correspondientes subdivisiones al no superar las mismas la unidad mínima de cultivo, existirían 2 opciones para vender un terreno en proindiviso:
- NEGOCIAR CON UN TERCERO ➝ Puedo vender mi parte de la propiedad a un tercero u a otro de los hermanos, negociando la compensación económica que consideremos oportuna a tal efecto.
- VENDER LA PARCELA EN SUBASTA JUDICIAL ➝ El procedimiento de subasta judicial de un proindiviso es el punto al que llegaremos cuando, tras diversas negociaciones de una de las partes no se ha conseguido vender el bien inmueble y, ante la indivisibilidad del mismo, se procede a su subasta para repartir el dinero obtenido en función de la cuota que ostente cada propietario.
A este respecto, el informe del perito agrario jugará un papel clave al respecto.
Su documentación establecerá si es posible dividir la finca, delimitando en el mismo las lindes de los nuevos terrenos que surgirán tras el proceso de división o, por el contrario, será el documento que establezca el carácter indivisible del proindiviso y, con ello, la necesidad de subastar el mismo públicamente ante la falta de acuerdo entre los 3 hermanos copropietarios del bien inmueble.
Proindiviso en finca urbana
Cuando el proindiviso se encuentra en una finca en situación de suelo urbanizado (artículo 14 RD 7/2015, de 30 de Octubre) serán menores los requisitos desde el punto de vista del derecho administrativo para saber si se puede vender o no el terreno en proindiviso.
Si quiero vender mi finca (o la parte que ostento como copropietario) y esta se encuentra en suelo urbanizado, es más que probable que resulte sencillo encontrar compradores dispuestos a la adquisición de la misma, en tanto en cuanto su rentabilidad aumentará de manera considerable cuando en ella se lleven a cabo a posteriori actividades de edificación.
El valor de referencia del catastro podrá no coincidir con el establecido en el informe del perito inmobiliario (véase caso de éxito mencionado al final de este artículo), valor que se utiliza para establecer la base de ciertos impuestos que deben pagar los copropietarios del inmueble.
No obstante, con independencia de que hablemos de una finca o una vivienda, es importante tener en cuenta que, con carácter general, este tipo de procedimientos no suelen terminar con la subasta pública del bien inmueble.
Si bien se puede vender un terreno en proindiviso, al recibir una demanda de división de la cosa común (o la llamada del abogado de una de las partes para las negociaciones previas), lo habitual es que el resto de las personas, tras informarse con otro abogado especializado, accedan a vender el terreno de mutuo acuerdo para obtener mayores beneficios y evitar así un proceso judicial de estas características.
Si necesitas vender un terreno en proindiviso y tienes algún tipo de problema para llevar a cabo dicha operación, no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo rellenando el siguiente formulario. Un profesional de GJ Defensa Legal estará encantado de asesorarte con la profesionalidad que desde hace más de 10 años avalan el buen hacer de nuestro despacho de abogados en Madrid.
Un caso práctico de nuestro despacho de abogados
En GJ Defensa Legal nos gusta utilizar casos tramitados por nuestro despacho de abogados para explicarte aquellas cuestiones que podrían resultar de tu interés en caso de verte inmerso en un procedimiento judicial de estas características.
Es curioso como, en los casos de derecho de familia y sucesiones, los supuestos relacionados con la gestión de proindivisos (véase caso de éxito número 2 del anterior enlace) suponen quizás la rama más desconocida dentro de esta área de práctica, a pesar de la multitud de casuísticas que pueden girar en torno a ellos.
En el presente caso práctico, nuestro letrado mostró su conformidad con la tasación elaborada por el perito judicial, al no constar en el catastro el valor de referencia, es decir, un valor alternativo que permitiese fijar el precio del bien inmueble en subasta pública
A pesar de ello, y en base a lo establecido en el artículo 655 de la LEC, se solicitó la enajenación forzosa del bien, no habiendo sido posible vender el proindiviso de mutuo acuerdo entre las partes.
Esperamos que a través de este artículo hayas podido entender los aspectos a valorar para saber si se puede o no vender un terreno en proindiviso. ¿Existe quizás alguna otra duda que aún no tengas clara? Déjanos la misma en la sección de comentarios de nuestro blog.
ABOGADOS ESPECIALIZADOS EN HERENCIAS Y PROINDIVISOS
“La única forma de hacer valer nuestros derechos más personales es conocer de manera exacta lo que la ley establece para cada caso en particular. Por este motivo, en GJ Defensa Legal decidimos crear este blog corporativo. Si quieres saber un poco más de nuestro despacho de abogados, te invitamos a seguirnos en nuestra página de LinkedIn”
📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1. JUANJO BUENO DEL AMO (21 de agosto de 2021) Guerra por las lindes vecinales. EL PAÍS.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2qjr6g97
2. REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1989 por el que se publica el Código Civil. 25 DE JULIO DE 1889. BOE-A-1889-4763
- 💻 DISPONIBLE EN: https://cutt.ly/pXIfIms
3. JUNTA DE ANDALUCÍA. Consejería de Agricultura, Pesca, Agua y Desarrollo rural. Unidades mínimas de cultivo en Andalucía.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2l89d5vn
4. SANDRA LÓPEZ LETÓN (28 de mayo de 2022) Si no quiere sustos, revise el valor de referencia catastral de la casa que va a comprar o heredar. EL PAÍS.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2fnqc3r4
5. CARMEN PÉREZ DE ONTIVEROS BAQUERO (28 de enero de 2019) División de la comunidad de bienes y exclusión de acción de división. THOMOSON REUTERS ARANZADI.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://cutt.ly/sXZwfBK
6. REAL DECRETO LEGISLATIVO 7/2015 DE 30 DE OCTUBRE por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. 31 DE OCTUBRE DE 2015. BOE-A-2015-11723
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2nrq7gbw
7. MIRAVALLES CALLEJA, CELIA (Celia Miravalles Calleja, Abogada Agraria) 2019, 17 DE FEBRERO ¿Cómo se pone fin a un proindiviso de una finca rústica?
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2p7zoowc
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