Al hacerte esta pregunta, es de lógica que de manera implícita formas parte en la actualidad de una propiedad compartida por varias personas (hermanos, ex pareja…), siendo imprescindible conocer qué derechos tienes como propietario de una parte de la casa o que opciones te aportarían mayor rentabilidad si en un momento quisieses deshacerte de ella.
Una comunidad de bienes o condominio (institución con la que la ley refiere este escenario jurídico de propiedad compartida) presenta de por sí una serie de ventajas y desventajas, siendo importante valorar que, como copropietarios del bien inmueble, siempre podremos salir de ella según lo establecido en el artículo 400 del Código Civil.
En nuestro equipo de abogados especializados en la disolución de proindivisos, la correcta información hacia nuestra cartera de clientes es el primer paso para ofrecer un servicio jurídico de calidad, resolviendo aquellas dudas que con carácter habitual posee cualquier persona al carecer de conocimientos específicos en la materia.
Por este motivo, hoy en el blog de GJ Defensa Legal dedicamos un artículo a explicar por qué si podrías vender una parte del piso del que eres copropietario, navegando entre la jurisprudencia o noticias de actualidad publicadas en los últimos años para aportarte la seguridad jurídica que quizás en estos momentos necesitas.
SUMARIO DEL POST
¿Podría vender mi parte de un piso?
Vender mi parte del piso será un opción válida en base a lo establecido en el artículo 399 del Código Civil, precepto que permite a cada copropietario disponer de su parte de la vivienda o de los frutos cuya posesión pudiese llegar a generar.
No obstante, antes de entrar a valorar la rentabilidad económica que aportaría esta operación, es importante diferenciar algunos conceptos jurídicos de contenido teórico que se aplican a este tipo de escenarios con carácter general.
¿Puedo vender mi parte indivisa de la propiedad sin avisar al resto de copropietarios?
Imaginemos el caso de un piso heredado por varios hermanos en el cual, uno de ellos quiere vender el proindiviso del que forma parte para, con el dinero obtenido, realizar una reforma de la cocina en su vivienda habitual. El resto de hermanos se niega a esta opción, considerando la vivienda heredada como un inmueble que quieren conservar por los recuerdos que guardan en ella durante su etapa de infancia o juventud.
En este caso, el hermano que desea vender podría hacerlo si encontrase a alguien (un 3ero o una empresa que compra pisos con varios propietarios), siendo único requisito imprescindible que la persona que adquiera dicha parte de la vivienda sea conocedor de que está adquiriendo la cuota de propietario, nunca la plena titularidad de la misma.
“Ante la falta de consentimiento de los comuneros, solo afronta la nulidad cuando el vendedor hace creer al comprador que ostenta la autorización, de la totalidad de los comuneros, siendo incierto, pero abandona un remedio tan drástico cuando el comprador conoce que la transmisión solo es de la cuota que corresponde al vendedor del condominio”. STS 619 / 2015, DE 3 NOVIEMBRE
Por consiguiente, si quieres vender tu parte de un piso, el único requisito legal que deberás cumplir es el aviso a la persona que pretende adquirir tu parte de que no está adquiriendo el bien en su totalidad, mostrando tu buena fe como parte implicada a lo largo de este proceso de compraventa.
Avisar o no a otros copropietarios no será algo que como tal esté establecido en el ordenamiento jurídico, aunque sí te recomendamos hacerlo de cara a evitar problemas de cualquier tipo en un futuro.
¿Afectaría esta opción a los derechos del resto de copropietarios?
NO
Aunque más adelante profundizaremos en esta opción, es importante valorar que, a la propiedad de un bien (o en este caso una parte del bien), le acompaña siempre la opción de pedir su división, siendo esta la única vía para garantizar a cada uno de los copropietarios el valor de la cosa de la que son titulares.
Volvamos otra vez a ese ejemplo de un piso heredado entre cuatro hermanos en el que, en este caso, todos quieren vender menos uno.
“La sentencia de 15 de enero de 2013 en cuanto declara la validez obligacional del meritado contrato entre las partes contratantes, con la consiguiente disposición de las cuotas de los condóminos partícipes del mismo, y sin transcendencia jurídico real de la enajenación y transmisión de las cuotas de los condóminos que no prestaron su consentimiento a dicho contrato, y añade como consecuencia o carencia de efectos jurídico reales de la escritura pública en relación a los condóminos no intervimientes”. AP PONTEVEDRA, SECCIÓN 3a, 196/2017 DE 15 DE JUNIO.
Al haberse aceptado la herencia, cada uno de los hermanos tiene una parte de una cosa que tiene un valor (en este caso una parte de una casa) y, si esta parte no se pudiese vender, el valor de la misma quedaría diluido por la negativa de solo uno de los familiares.
No obstante, de la misma forma que el resto de hermanos podrían vender su parte del piso de manera unilateral sin consultar al que se niega a hacerlo, los derechos de este último nunca podrán verse alterados, entendiendo el legislador que deben protegerse sus derechos y no siendo posible obligar a vender al copropietario que no quiere.
¿Cuánto podría obtener si vendo mi propiedad compartida de una vivienda?
Si la anterior explicación te ha resultado quizás demasiado confusa, basta con que apliques el sentido común para entender que puedes vender tu parte del piso sin que esto suponga algo ilegal o carente de significado jurídico.
A modo de ejemplo, a continuación prueba a abrir una nueva pestaña en tu smartphone u ordenador y teclea alguno de estos 2 términos: “compradores de herencias”, “empresas que compran proindivisos”.
Con tan solo hacer un click, accederás a una amplia lista de entidades dedicadas a este tipo de operaciones, siendo de lógica que nuestro tejido empresarial no permitiría publicitarse a estas empresas de manera tan obvia si las mismas estuvieran haciendo algo ilegal con el desarrollo de su actividad económica.
No obstante, aplicando otra vez el sentido común y teniendo en cuenta los dos anteriores preceptos de nuestro Código Civil, es ahora cuando debes formularte la siguiente pregunta… ¿Por qué alguien querría comprar una parte de un piso si luego va a tener que pedir el consentimiento al resto de propietarios para poder modificarlo a su gusto?.
En múltiples ocasiones, cuando nos sentimos perdidos al no entender algún concepto legal, tendemos a olvidar que, al fin y al cabo, el derecho no son más que las personas que se esconden tras nuestras leyes y reglamentos jurídicos.
Supongamos que tenemos un piso a medias con nuestra expareja, a la cual ya no aguantamos más y que además, pone constantes trabas para vender la vivienda que tenemos en común ya que en el fondo, lo único que detesta es que hayamos rehecho nuestra vida en solitario o con una nueva persona.
Cansados de esta situación, decidimos vender el 50% del piso a una empresa especializada y dar por zanjado el asunto pero… ¿Acaso crees que los nuevos dueños que compran tu parte de la casa van a llevarse mejor con tu exnovio/a?.
Estas empresas dedicadas a la compra de proindivisos adquirirán tu parte de la propiedad para, a posteriori, obligar a tu ex a vender la casa y obtener una mayor rentabilidad con la operación ejecutada.
Por ello, para determinar cuanto pagarán por un proindiviso, las entidades dedicadas a este tipo de operaciones tendrán en cuenta algunas de las siguientes cuestiones previo paso a enviarte una oferta económica en caso de que finalmente accedas a vender tu parte del piso:
Localización de la vivienda
Si necesitas vender tu parte de un piso, es muy probable que este tipo de entidades solo estén interesadas en el mismo si la vivienda se encuentra en un núcleo poblacional consolidado (más de 120000 habitantes).
Con independencia del valor emocional que tenga para ti la casa en la que has vivido, si alguien se interesa en comprar la mitad de una vivienda es porque el inmueble en su totalidad es atractivo objetivamente en el mercado inmobiliario, no adquiriendo una propiedad de la que resulte muy difícil deshacerse por falta de compradores interesados.
¿Podré vender un proindiviso con hipoteca?
Con carácter general, a la hora de valorar si comprar o no la mitad indivisa de una vivienda, uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta es si el inmueble está libre de cargas. Si por ejemplo sobre este hay gravado un derecho de hipoteca, el interés por nuestro inmueble decaerá de forma considerable para este tipo de entidades.
A fin de cuentas, si tras la venta del piso con el dinero obtenido es necesario satisfacer una deuda previamente establecida sobre el inmueble, el beneficio obtenido con la operación disminuye de forma considerable, bajando el precio que nos ofrecerán por adquirir nuestra cuota de propietario.
¿Y si el piso tuviera muchos copropietarios?
En el ámbito del derecho de familia y sucesiones, no es extraño que una propiedad esté compartida por varias personas (por ejemplo 4 o 5 hermanos), especialmente cuando hablamos del uso y disfrute de una vivienda heredada.
El hecho de que sean muchos copropietarios es probable que no sea un factor negativo a tener en cuenta para realizar una oferta por parte de las empresas que compran casas con problemas entre familiares, en tanto en cuanto, con independencia de cual sea nuestra cuota de propiedad, siempre podrán instar un procedimiento de acción de división de la cosa común y solicitar la división de la casa tras su adquisición.
Aunque la compra de inmuebles de estas características a tí como particular podría no resultarte apetecible, lo cierto es que las corporaciones dedicadas a comprar la mitad de una vivienda son conocedoras de que, en caso de desarrollar un procedimiento de división frente a ese tercero que no quiere vender, las posibilidades de condena en costas para el mismo estarán casi aseguradas, encontrándose aquí otra vía de negocio más que rentable para este tipo de corporaciones integradas en nuestro tejido empresarial.
Hay que valorar que la condena en costas se calcula teniendo en cuenta el valor del inmueble (véase anterior tabla) y, por los precios que apreciamos en la actualidad en el mercado inmobiliario, estas son bastante altas para aquella persona que opera de mala fe a lo largo del procedimiento.
Tanto es así que, dentro de los abogados que se dedican a procedimientos de este tipo, es una práctica bastante habitual que, en caso de producirse la condena en costas hacia la parte contraria, tras el cobro de las mismas se devuelvan los honorarios previamente fijados con el cliente en la hoja de encargo por los servicios ofertados.
Por este motivo, si deseas vender tu parte de un piso, puedes ofrecer el mismo a una empresa de estas características o contratar a un abogado especializado en este tipo de operaciones, obteniendo una mayor rentabilidad actuando como demandante en el mismo proceso que harían estas empresas tras adquirir la parte indivisa de tu vivienda.
Si deseas vender tu parte de un piso, te invitamos a rellenar el siguiente formulario de contacto detallándonos la situación en la que te encuentras en la actualidad o cómo crees que podríamos ayudarte. Un profesional de GJ Defensa Legal analizará las particularidades del proindiviso del que formas parte en la actualidad para, en caso de considerarlo oportuno, ofrecerte la ayuda jurídica que quizás en estos momentos necesitas.
Vender mi la casa frente a instar un procedimiento de acción de división… ¿Qué opción resultaría más atractiva a largo plazo?
Una vez explicado por qué se pueden vender las partes indivisas de una vivienda, debes valorar a efectos prácticos que opción te permitirá obtener una mayor rentabilidad para deshacerte de la misma, valorando pros y contras de instar un procedimiento de acción de división de la cosa común frente al copropietario que no desea vender su parte del piso:
Inmediatez del proceso
Cuando uno de los propietarios no quiere vender, el primer paso es enviarle un burofax notificándole nuestra intención de poner el piso en venta. Tras la recepción del mismo, lo habitual suele ser que la persona se ponga en contacto con un abogado especializado en materias de este tipo.
Y, por nuestra experiencia en este tipo de casos, lo normal es que, a las pocas semanas, el abogado de la parte contraria le recomiende la venta del inmueble para evitar la temida condena en costas, siendo posible forzar la venta de un proindiviso sin acudir a los tribunales de justicia.
Evidentemente, cada caso dependerá de la voluntad de las partes para llegar a un acuerdo pero, a lo largo de nuestra experiencia como equipo jurídico, el 60% de los procesos han terminado de esta manera y con una rapidez mayor de lo que las partes pensaban en un primer momento, vendiendo el piso en 50 días o un plazo inferior a los 3 meses.
¿Puede un juez obligarnos a vender un piso?
Imaginemos que, tras la recepción de ese burofax, la parte contraria sigue negándose a vender el inmueble del que somos copropietarios, dificultando su venta y poniendo todo tipo de trabas durante el desarrollo del proceso.
En este caso, sería necesario interponer una demanda de estas características, siendo el juez el que establezca con su resolución la indivisibilidad de la casa (a continuación profundizamos en este concepto) y declarando la subasta de la misma por orden judicial.
No es que un juez pueda obligarte a vender la casa, sino que, en base a lo establecido en el artículo 400 del Código Civil, nadie puede obligarte a ti a permanecer en copropiedad o situación de proindiviso si no lo consideras oportuno.
Y como la casa no se puede dividir (es decir, no se puede quedar un propietario con la cocina y el otro con las habitaciones o zonas exteriores), la única forma de garantizar el valor de la cuota que ostentamos como copropietarios será subastar la misma y dar a cada uno el dinero que corresponda.
¿Perdería mucho valor el inmueble si finalmente llega el procedimiento a subasta judicial?
NO.
En primer lugar, cuando carecemos de conocimientos jurídicos, pensar que nuestra casa va a ser subastada de forma pública es algo que nos atemoriza, algo lógico si valoramos nuestro desconocimiento en la materia.
No obstante, si bien evidentemente el dinero que sacaremos por ella será algo menor que si la vendiéramos de mutuo acuerdo entre las partes, hay una serie de aspectos que debes tener muy en cuenta si finalmente no puedes vender tu parte del piso de mutuo acuerdo y el procedimiento finaliza por esta vía:
- Vender un proindiviso mediante subasta judicial permite poner un precio mínimo a la vivienda, así como las posibles pujas que vayan haciendo las partes interesadas.
- En caso de querer ser nosotros quien nos quedemos con la vivienda, el derecho de retracto permitiría esta opción, desarrollando con el abogado la estrategia más favorable al inicio del proceso para la consecución de nuestro objetivo final.
- Si nadie ofreciera nada por la vivienda, nosotros tenemos la opción de poner esa cantidad mínima y adquirir su totalidad lo que, en los casos de parejas peleadas por un bien inmueble, disminuye la cuantía a pagar para comprar la mitad del piso a mi ex pareja.
Esperamos que a través de este artículo hayas podido entender a la perfección todo lo relativo a la posible venta de una parte del piso del que eres copropietario, así como otras cuestiones que podrían resultarte de interés antes de tomar tu decisión final.
En GJ Defensa Legal intentamos hacer de nuestro blog un canal de comunicación bidireccional mediante el cual resolver con excelencia las dudas que suelen tener nuestra cartera de clientes previo paso al inicio del proceso de reclamación del que formarán parte con la ayuda de nuestro equipo.
¿Hay alguna otra pregunta que aún no tengas clara en relación a la opción de vender tu parte de un piso? No dudes en dejarnos la misma en la sección de comentarios de nuestro blog. Un profesional del despacho intentará resolverla a la mayor rapidez posible.
DESPACHO DE ABOGADOS CIVILISTA EN MADRID
“Explicar a nuestros clientes aquellas dudas que tienen previo paso al inicio de su proceso de reclamación fue el motivo principal para desarrollar el blog corporativo de nuestro equipo. ¿Te gustaría conocer un poco más de nuestro despacho de abogados? Accede a nuestro Linkedin”
📚 BIBLIOGRAFÍA DEL ARTÍCULO
1. REAL DECRETO DE 24 DE JULIO DE 1989, por el que se publica el Código Civil. 25 DE JULIO DE 1889. BOE-A-1889-4763
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2e5qovqg
2. TRIBUNAL SUPREMO. Sala 1a de lo civil Sentencia 619/2015, de 3 de Noviembre.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/23smlygb
3. AP PONTEVEDRA. Sección 3a Sentencia 196/2017, de 15 de Junio.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/23smlygb
4. YAMILA PAPA (17 de Enero de 2022) Cuando un ex rehace su vida. LA MENTE ES MARAVILLOSA.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2ecjrqum
5. ICAM, (4 DE JULIO DE 2013) Recopilación de criterios de abogados en Madrid en la emisión de sus dictámenes sobre honorarios profesionales a requerimiento judicial.
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2ppjl9g3
6. IDEALISTA (19 DE MAYO DE 2015) Tengo un comprador para mi casa pero mi ex se niega a vender su parte, ¿qué puedo hacer?. EL CONFIDENCIAL
- 💻 DISPONIBLE EN: https://tinyurl.com/2fjt8vsk
GJ Defensa Legal respeta lo establecido en materia de derechos de autor por nuestro ordenamiento jurídico.
En nuestro despacho de abogados, el reconocimiento del valor hacia aquellos autores que invierten parte de su tiempo en la elaboración de contenidos jurídicos de calidad representa un pilar fundamental en nuestra forma de entender el derecho, contibuyendo entre todos a una explicación de la ley más sencilla frente a aquellos ciudadanos que se ven inmersos en un conflicto legal de cualquier tipo.
Si te gustaría leer alguna de las fuentes citadas en este artículo, puedes acceder a ellas haciendo click en su correspondiente enlace o visitar la bibliografía jurídica que encontrarás al final de nuestra página web.
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2 comentarios
Buenas tardes, podría uno de los comuneros, 50%, 49%, 1%, el del 50% rentar el inmueble sin el consentimiento de los otros 2 comuneros, sabiendo que si alquila su 50%, este no se sabe a ciencia cierta que parte del 100% ocupa? Pues los porcentajes de todos estan en el todo.
Muchas gracias
A la atención de René Marin:
En primer lugar, gracias por compartir su caso con los lectores del blog de GJ Defensa Legal.
En función de cómo está planteada su pregunta, observamos que hay cierta confusión acerca de lo que implica ser copropietario de una vivienda heredada, debiendo diferenciarse los 2 conceptos que a continuación son detallados por nuestro equipo:
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🏠 ACTOS DE DISPOSICIÓN (Artículo 397 del Código Civil)
Son actos que requieren del consentimiento de todos los copropietarios (el del 50%, el del 49% y el de ese 1% en su inmueble en particular) bastando con que uno de ellos se oponga para que el mismo no se pueda llevar a cabo.
Vender una casa heredada sería el mejor ejemplo de este tipo de actos dentro de la gestión de un bien inmueble en proindiviso, no siendo posible hacerlo si cualquiera de ellos no acude a firmar las escrituras de compraventa a la notaría el día señalado a tales efectos.
🏠 ACTOS DE ADMINISTRACIÓN (Artículo 398 del Código Civil)
Son actos que requieren de la mayoría de los copropietarios, como es el caso del alquiler de la vivienda que usted refiere en el comentario descrito en este artículo de nuestro blog.
Y en su caso, la persona no tiene la mayoría necesaria, aunque tampoco usted, que ostenta el 49% y, aunque contase con la aprobación del copropietario que tiene el 1%, seguiría sin contar con esa mayoría estipulada como necesaria por nuestro ordenamiento jurídico.
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Por otro lado, vemos que también tiene cierto desconocimiento sobre el significado de la mitad indivisa de esa persona que ostenta el 50% y que pretende arrendar el bien inmueble objeto de conflicto.
En las propiedades compartidas, es decir, en aquellos bienes inmuebles cuyo derecho de propiedad está dividido entre varias personas, lo que ostenta cada uno de los copropietarios es un porcentaje de ese derecho, no una serie de metros que puedan determinarse de manera objetiva dentro de la casa heredada por varios hermanos.
A modo de ejemplo, tú puedes vender tu parte de un piso (en este caso el 49% que ostentas en la nota simple del inmueble) pero las empresas que compren el piso heredado no adquirirán una serie de metros, sino que comprarán el 49% de tu derecho de propiedad.
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✍ CASO PRÁCTICO
Si su piso tuviera 250 metros cuadrados y opta por vender su parte indivisa de un piso, vendería el 49% del derecho de propiedad de esa vivienda, no 122,5 metros cuadrados del inmueble en cuestión.
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Por tanto, la persona no cuenta con la mayoría necesaria para alquilar el inmueble y, aun en el caso de tenerla, alquilaría el bien inmueble en su totalidad, no una serie de metros que pudiese disfrutar el posible arrendatario, debiendo además repartirse los beneficios del alquiler en función de las cuotas que ostenten cada uno de los copropietarios.
Esperamos haber resuelto su duda de la mejor forma posible. No obstante, con el objetivo de complementar la explicación anteriormente elaborada por nuestro equipo, a continuación le dejamos otros artículos de nuestro blog que esperamos resulten de su interés.
💻︎ ¿SE PUEDE VENDER UNA PROPIEDAD SI UN PROPIETARIO NO QUIERE?
💻︎ ¿QUÉ ES UN PROINDIVISO Y QUÉ PRINCIPIOS DAN FORMA A ESTA FIGURA LEGAL?